- كمال : مشروع حصة المبارك أخذ حقه في الاشتراطات واللوائح.
- صدور لائحة خاصة للمشروع تحت مسمى لائحة المشاريع المميزة للأراضي.
- الفوضى في قطاع العقار الاستثماري سببها عدم تطبيق اللوائح والقوانين على المخالفين.
- تصاميم المشاريع في العاصمة عبارة عن قص ولزق من مشاريع “شيكاغو”.
- الفارسي : يتجاوزون في البناء الاستثماري ويصدرون المشاكل للدولة.
- الشلفان : اللوائح القائمة للاستثماري لا تخدم الهوية العمرانية والطابع الحضاري.
كتبت ناديه سلمان:
في ندوة مفصلية في مرحلة مصيرية لمستقبل التنظيم للقطاع العقاري من جانب المجلس البلدية عقد اتحاد العقاريين ورشة عمل استراتيجية حول تحسين البيئة الاستثمارية في قطاع العقار ألاستثماري والتي جاءت بالتزامن مع بدء المجلس البلدي مناقشة اللائحة الخاصة بقطاع العقار الاستثماري ، وذلك بهدف تقديم الملاحظات وإيصال وجهة نظر القطاع الخاص إلى الجهات المسئولة بالدولة قبل إصدار اللائحة.
وناقشت ورشة العمل التي عقدت برئاسة رئيس اتحاد العقاريين إبراهيم العوضي، بحضور نائب رئيس الاتحاد عبد الرحمن التركيت ، وأمين السر احمد اللهيب، وعدد من فعاليات المختصين والمهتمين وممثلي الشركات العقارية والمكاتب الهندسية ، لائحة أبنية السكن الإستثماري خارج مدينة الكويت وداخلها ، فيما تخللها طرح عدد من الأفكار والتصورات والمقترحات المطلوبة لتنظيم السوق وتحسين البيئة الاستثمارية فيه .
و قال عضو المجلس البلدي رئيس اللجنة المشتركة المؤلفة من أعضاء اللجنتين الفنية والمالية والقانونية لاستكمال مناقشة لائحة البناء المتعلقة باشتراطات المباني في السكن الاستثماري، الدكتور حسن كمال، أن غالبية المستثمرين في القطاع الإستثماري ملتزمون بلوائح البناء المعمول بها ، لكن ذلك لا يعني عدم وجود بعض المستثمرين المخالفين ، الأمر الذي يتطلب تطبيق اللوائح القانونية المنصوص عليها.
وأضاف في مداخلته خلال ورشة العمل التي نظمها اتحاد العقاريين تحت عنوان تحسين البيئة الاستثمارية في القطاع الاستثماري، أن الفوضى التي يعيشها القطاع الاستثماري سببها عدم تطبيق اللوائح والقوانين من قبل الجهات المسئولة بالدولة وعلى رأسها بلدية الكويت ووزارة الكهرباء ووزارة الداخلية والهيئة العامة للمعلومات المدنية.. وغيرها من الجهات ذات العلاقة.
وأشار كمال إلى أن التعديلات التي يتم مناقشتها حالياً داخل أروقة المجلس البلدي، تهدف إلى تحسين عوائد القطاع الاستثماري، وذلك من خلال سن قوانين جديدة تتعلق بالعديد من الجوانب التي تهم العقار الاستثماري والتي من بينها (مواقف السيارات – السراديب – الطابع المعماري والحضاري – ضوابط الاستعمال – المساحات الداخلية والواجهات المعمارية).
وقال أن التعديلات الجديدة تتضمن السماح بسرداب إلى 3 سراديب في كل عقار استثماري، بحيث يستخدم السرداب الأول كمرافق ترفيهية لسكان العمارة، والسراديب الإضافية كمواقف سيارات، علماً بأن هذه السراديب لن تحسب ضمن نسبة البناء المسموح بها للعقار، وذلك بهدف القضاء على الفوضى المرورية الحالية في المناطق الاستثمارية، كما أنها ستشكل عاملاً محفزاً للمؤجرين.
وحول توزيع المساحات الداخلية بالبناء، قال كمال أن اللائحة الحالية حددت الحد الأدنى للمساحات بـ 50 متر مربع بدلاً من 60 متر مربع، مع تطبيق نظام (الاستوديو) بنسب معينة ضمن العقار الاستثماري، مع إعطاء المصمم الحرية المطلقة للابداع بالتصميم ضمن المساحات الموجودة.
أما فيما يتعلق بالمحل التجاري الواقع ضمن العقار الاستثماري، فقال إن اللائحة الجديدة افسحت المجال امام اختيار الموقع المناسب للمحل.
اما في جانب تشجيع المواطنين على السكن في المناطق ذات الكثافة المتوسطة، فقال حسن ان المقصود بالكثافة المتوسطة هو تلك العمارات التي كانت لا تتجاوز الأربع طوابق، وهذه يمكن استخدامها للسكن الخاص بحيث يتم السماح بالاستثمار في هذه المواقع لتوفير شقق للكويتيين الراغبين بالسكن قرب المناطق السكنية.
مشروع حصة المبارك
وتطرق كمال إلى مشروع حصة المبارك، مؤكداً أن المشروع قد أخذ حقه في الاشتراطات واللوائح ، حيث تم إعداد لائحة خاصة للمشروع تحت اسم لائحة المشاريع المميزة للأراضي التي تزيد مساحتها عن 50 ألف متر ، حيث حصل المشروع على مميزات خاصة ضمن اللائحة.
قص ولزق وتكرار
وتطرق كمال إلى جانب الطابع الحضري والمعماري، مبدياً امتعاضه من تصاميم المشاريع الموجودة في العاصمة والتي قال أنها عبارة عن نسخة مكررة من مشاريع “شيكاغو” و “نيويورك” وغيرها، في حين أن التصميم يجب أن يتناسب مع البيئة المحلية وأن يأخذ بالاعتبار العديد من الأمور البيئية ، مؤكداً أن المجلس البلدي كان قد تقدم باقتراح تشكيل لجنة مشتركة تضم مختصين معماريين وحضريين للنظر في تراخيص المشاريع الكبرى قبل ترخيصها من قبل البلدية بالطرق التقليدية حتى لا تضيع هوية البلد.
نستمع لأصحاب الاختصاص
بدورها قالت عضو المجلس البلدي م. علياء الفارسي ان المجلس البلدي راعى عند إعداد اللائحة الجديدة الموازنة بين طلب البلدية وحاجة المستثمر، كما أنه حرص على التعرف على الشريحة المستهدفة من مواطنين أو مقيمين وذلك لتقديم الخدمة المناسبة لكل شريحة وتحقيق أقصى استفادة ممكنة من القانون.
من ناحيتها، قالت م. منيرة الامير حرص المجلس البلدي على الاستماع إلى المجتمع المدني بكياناته المختلفة، حيث توفر اللقاءات بعدا مجتمعيا هاما ، كما أنها تضيف لرؤية أعضاء المجلس البلدي حين التعامل مع لوائح او قرارات ذات الصلة.
وأضافت أن القوانين واللوائح هي أحد اضلاع عملية تحسين البيئة الاستثمارية، كما أن هناك دور يجب أن يلعبه المستثمر بالتعاون مع الدولة وكذلك الجهات التمويلية المختلفة ، فإذا كنا نريد لوائح اكثر مرونة وتتناسب مع روح الاستثمار ومتطلباته يجب أن نرى التزاما كاملا و تطبيقا حقيقيا لهذه اللوائح فجميعنا يرى ما نحن يصدده في الكويت في البناء الاستثماري وطرق التخطي التي تتم للوائح وما ترتب على هذا التخطي من مشكلات يتم تصديرها للدولة ولأجهزتها المختلفة فيما بعد .
من ناحيتها قالت عضو المجلس البلدي المهندسة شريفة الشلفان أن أهمية ورشة اتحاد العقاريين تكمن في أن قطاع العقار الإستثماري يهم شريحة تمثل ثلثي سكان الكويت، وبالتالي يجب العمل على الموازنة بين احتياجات القطاع والمصلحة العامة للبلاد.
وأضافت أن هناك 3 محاور هامة يجب التطرق لها وهي:
المحور الاول المحفزات المقدمة للمشاريع الكبرى.
المحور الثاني: تصنيف “الاستثماري” على حسب فئاته الثلاث (الشقق الكبيرة، الشقق المتوسطة، الاستوديوهات) حيث تحتاج كل فئة إلى معايير محددة.
المحور الثالث: الهوية العمرانية والطابع الحضاري، فاللوائح الحالية لا تخدم هذا الجانب.
قطاع محوري
عضو المجلس البلدي م. عبد اللطيف الدعي قال أن القطاع الإستثماري هو قطاع محوري وأساسي في الكويت، لذلك يحرص المجلس البلدي عن أن يكون هذا القطاع جاذباً للاستثمار بحيث لا يضطر المستثمر إلى اللجوء إلى قطاعات أخرى كالقطاع السكني أو غيره.
وقال انه يجب على العاملين في هذا القطاع العمل على مساعدة الدولة في إسكان الوافدين والمقيمين وعمل موازنة بين الاستفادة من العائد التجاري والصالح العام حتى يتم القضاء على المشاكل التي يعاني منها القطاع والحرص على إنشاء مباني سليمة ومستدامة.
وأكد على أن اللائحة القديمة تعتبر عثرة امام الاستثمار وبالتالي فهي بحاجة إلى غربلة كاملة، واليوم دورنا هو خلق لائحة مرنة تخلق سوق حر يعمل على ترتيب نفسه بنفسه.
ملاحظات خطيرة للإطفاء
وفي تعليقه على عدد من الجوانب المتعلقة بلائحة ابنية السكن الاستثماري، أكد نائب رئيس قوة الإطفاء لقطاع الوقاية اللواء خالد العجمي ، رفض الإدارة العامة للاطفاء استخدام سراديب العمارات الاستثمارية كمخازن تجارية ، مؤكداً أنه لا يوجد دولة بالعالم تستخدم سراديب العمارات السكنية كمخازن وذلك من منطلق الحرص على سلامة السكان ، مستدركاً بقوله أنه لا مانع من استخدامها للأنشطة التجارية التي من بينها (الصالونات – الأندية الصحية) وغيرها من الأنشطة التي يوافق عليها المجلس البلدي.
وأضاف ان استخدام السراديب للأنشطة التجارية له تأثير سلبي على السكان من خلال تكدس السيارات حول العمارات السكنية وتشوه من المظهر العام، فضلاً عن إعاقة حركة آليات الطوارئ من مطافئ، وشرطة، وإسعاف وغيرها.
وفيما يتعلق بالحد الأدنى لمساحة الشقق السكنية، أكد العجمي أن الإطفاء يهمها أمرين هامين هما السعة الاستيعابية، وممرات وسبل الهروب، مشيراً إلى أن الفكرة الأساسية تقوم على أساس متطلبات الامن والسلامة والسعة الاستيعابية المناسبة للسكن ، أما فيما يتعلق بواجهات المباني والتشوه البصري ، فقال أن الدولة عانت كثيراً من هذا الامر لا سيما في ظل عدم وجود شروط واضحة لدى البلدية فيما يتعلق بالواجهات الخارجية.
14 نشاط تجاري في العقار الاستثماري
ذكر د. حسن كمال أن لائحة السكن الإستثماري التي يتم مناقشتها في المجلس البلدي تضم حالياً 14 نشاطاً تجارياً يسمح بدمجها في العقار كاستعمالات تجارية وتضم (العيادات-الملاعب-المدارس الخاصة – المستشفيات – الفنادق – مواقف سيارات ذكية – شقق فندقية ).
أهم المقترحات
- تنظيم ترخيص السراديب للإيجار او كمخازن لسكان العمارة وفق ضوابط وتراخيص معينة.
- تخفيف القيود الحالية عن قطاع العقار الاستثماري لمواكبة المتطلبات المتجددة لفتح الباب امام الابداع في التصميم والتشطيب.
- منح صلاحية أكبر فيما يتعلق بالجانب الاقتصادي والاجتماعي والسماح بعودة نظام (الاستوديو) بسبب متطلبات السوق الحالية.
- الاخذ بعين الاعتبار العمارات السكنية التي تقل مساحتها عن 1000 متر مربع عند تنفيذ مواقف السيارات، بحيث يتم استثناء مساحات السرداب أو أدوار المواقف من مساحة البناء الاجمالية.
- تشجيع القطاع الخاص للاستغناء عن المحل التجاري ضمن العقار الاستثماري مع تعويضه بنسب بناء بديلة.
- إعادة توزيع مساحات البناء الداخلية وتخفيضها إلى 50 متر مربع للوحدة، فالشروط الحالية لا تتناسب مع الاحتياجات الفعلية.
- تشجيع المواطنين على الانتقال للقطاع الاستثماري من خلال مقترح السكن ذو الكثافات المتوسطة والأسعار المقبولة في المناطق الاستثمارية التي تشمل السكن الخاص (مثال منطقة السالمية).
- إقرار قوانين ومحفزات ونسب إضافية تشجيعية للمشاريع الضخمة سواء من خلال المساحات الداخلية أو الخارجية الإضافية أو حتى الخدمات الإضافية (مخازن للأسر الكويتية وغرف للسائقين) لصالح ملاك الوحدات السكنية.
- حل المشاكل والعقبات التي تقف في وجه مشاريع “الطابع الخاص” ومعاملتها بقوانين تختلف عن قوانين البناء الحالية.
- لتحسين العائد الاستثماري.. السماح بتحويل القسيمة الاستثمارية إلى نشاط تجاري واحد بشرط استغلال 50% من مساحة القسيمة كفرع بنك،أو سوق تجاري، أو ملعب رياضي أو فندق صغير ..
- إلزام ملاك العقارات بالصيانة الدورية للمباني وصيانة الواجهات بشكل سنوي.
- تفعيل ضوابط خاصة بالاستدامة في المباني الاستثمارية لمواكبة التطورات العالمية في هذا المجال.
