بقلم المهندس – مشعل الملحم
شراء العقارات الدولية أثناء مرحلة التطوير يترتب عليه في بعض الأحيان نتائج وخيمة على المستثمر، ومن أهمها تعثر المطور عن استكمال المبني أو خروج العقار ومرافقه العامة عن المواصفات التي تم ذكرها في كتيبات التسويق أو عبر المسوقين، لتفادي هذه الأمور يمكن اللجوء الى بعض الاجراءات الاحتياطية التي تتناسب مع طبيعة المشاكل المتوقعة، ونورد أهم هذه المشاكل وحلولها في السياق التالي:
- تعثر المطور في التنفيذ أو تأخره:
يجب أن ينص عقد الشراء على موعد التسليم للعقار، ويجب أن يشمل أيضا على شرط جزائي لدفع غرامة تأخر تسليم العقار تتناسب مع قيمة العوائد الاستثمارية على العقارات المشابهة في المنطقة نفسها، كما يجب أن يضاف شرط آخر يحدد مدة قصوى للتأخير تكون عادلة لكل الأطراف، وهي في الأغلب تتراوح بين ستة أشهر وسنة، وأن ينص الشرط أنه في حالة تأخر المطور عن هذه المدة يحق للمالك أن يسترد أمواله كاملة. كما يجب أن يكون هناك نوع من التأمين على الدفعات المدفوعة أثناء مراحل البناء من قبل شركات تأمين معتمدة، ويوضح في التأمين الحالات التي يمكن فيها التعويض بوضوح وبتغطية كاملة، أو أن يكون هناك حساب ضمان مدفوع من قبل المطور، في أحد البنوك يعمل على تسديد الدفعات المدفوعة للمشتري في حالة تعثر المطور، على أن يكون حساب الضمان يغطي كافة المبالغ المدفوعة للمشتري.
- تعثر الدولة في تقديم خدمات البنية التحتية:
في بعض الحالات يكون التأخر في التنفيذ ناتجا عن بناء المشروع في منطقة تفتقر للخدمات، مثل الكهرباء والماء وخدمات البنية التحتية الأخرى، لذا يفضل أن يتم تفادي الاستثمار في مناطق لا تكتمل فيها خدمات الدولة. وهناك دول ومدن عصرية فيها أبراج شاهقة وإنارة في الشوارع، ولكنها تتعثر في إيصال التيار الكهربائي أو الماء إلى المبنى فور اكتماله، وقد يصل زمن التأخير إلى عدة سنوات، لذلك يجب أن يتأكد المستثمر من سرعة توفير المنطقة أو المدينة لخدمات الكهرباء والماء وغيرها فور اكتمال البناء.
- إفلاس المطور أو تصفية الشركة:
تحمي قوانين بعض الدول الشركات التي يعلن إفلاسها، وبالتالي لا يمكن الرجوع إلى صاحب الشركة بأي مطالبات مالية، والأدهى أن إعلان الإفلاس قد يكون كيديا وغير حقيقي، أي بمعني آخر هو استيلاء على أموال المساهمين، ثم إعلان الإفلاس وقد يكون التعاقد باسم شركة وتحصيل الأموال باسم شركة أخرى، وللتقليل من إمكانية وقوع ذلك يجب دراسة النقاط التالية حول الشركة التي تصرف لها أموال المستثمرين:
- أن تكون هذه الشركة هي الشركة المطورة، وأن تكون هي المالكة للأرض، وأن تكون حاصلة على ترخيص البناء.
- مراجعة التاريخ المالي للشركة وتاريخها الائتماني ويفضل تفادي الاستثمار مع شركة مثقلة بالديون، ويجب مراجعة عمر الديون ونسبتها مقارنة بالأصول ومدى التزام الشركة بالوفاء في تلك الديون، ويمكن في هذا الصدد الحصول على تقرير للالتزامات الائتمانية للشركة ومراجعته من قبل المختصين.
- التأكد أن الشركة لديها أصول أخرى مسجلة باسم الشركة ذاتها وليست باسم شركات أخرى وليست مرهونة لدى البنوك، وتشكل هذه الأصول دعامة للأصل المقرر الاستثمار فيه من قبل المستثمر، ويمكن له الرجوع على بقية أصول المطور في حالة تعثره وعدم وفائه بالتزاماته المالية.
- في بعض الدول مثل فرنسا تشترط أن يودع المطور مقدارا من المال يوازي ما سيتقاضاه من المستثمرين، وهذا المبلغ يحفظ كوديعة تمكن السلطات من دفع التزاماته إلى المستثمرين في حالة تعثره، ويمكن سؤال المحامين في الدول المقرر الاستثمار فيها عن الضمانات الحكومية التي تتخذها لحماية المستثمرين.
- في بريطانيا تدفع كل الأموال إلى المحامي وهو بدوره يقوم بإجراءات الفحص القانوني للمطور، إلا أن هذا الإجراء لوحده لا يغني، إذ أن المحامي غير مكلف بدراسة التاريخ المالي للمطور ولا نظام الدفعات، لذلك يجب أن ينص عقد الشراء على تناسب الدفعات المقررة للمطور مع مراحل تقدم البناء، ويفضل أن تكون متناسبة مع عدد أدوار المبنى وأن تكون الدفعة الأكبر من المبلغ المقرر عند استلام المبنى.
إجراءات إضافية لحماية المشتري:
يجب أن ترتبط جميع الدفعات بتطور مراحل البناء ويجب أن تكون معتمدة بتقرير فني من مهندس مختص لا يرتبط بصلة بالمطور، ويجب أن يكون معتمدا من الدولة للقيام بمثل هذه المهام ويجب أن يثبت التقرير فعليا إتمام المراحل المتفق عليها وألا يعتمد المستثمر على تقرير المطور في ذلك.
بعض المطورين في بريطانيا يأخذون فقط %10 من المستثمر عند توقيع العقد كضمانة لحجزه و%90 عند تسليم العقار، وهذا يدل على عدم حاجتهم للتمويل من الأفراد وأن ملاءتهم المالية عالية جدا، في حين ان المطورين الصغار يأخذون مبالغ كبيرة من المستثمر في بداية الاستثمار، وأحيانا تصل إلى %50 أو يزيد عند توقيع العقد، وهذه إشارة واضحة إلى أن المطور يفتقر إلى الملاءة المالية، وهذه دلالة على ضعف وضعه المالي.
مخالفة الواقع لما تم تسويقه:
أ – يفاجئ بعض المستثمرين باختلاف التشطيبات أو المساحات الداخلية وتوزيعها داخل العقار (الشقة): مع ما تم الاتفاق عليه أو تسويقه، لذلك يجب أن ينتبه المستثمر إلى إرفاق تفاصيل الأعمال الداخلية ومخطط الشقة الهندسي في عقد الشراء على أن يوضحا نوعية المواد المستخدمة كالألمنيوم والأرضيات والإضاءة والديكورات والحمامات والأبواب وخلافه، وأن تشمل أيضا على التوزيع الداخلي للمساحات وعدد الغرف والحمامات ونوعية التكييف أو التدفئة، ويجب أن تكون تلك التفاصيل واضحة ونافية للجهالة في كراسة خاصة مرفقة للعقد وتشكل جزءا لا يتجزأ منه.
ب – تعتبر الأماكن المشتركة هي أكثر الأماكن التي يعرضها المسوق بشكل بهي وهي أكثر ما يهملها المطور بعد التنفيذ ومنها الحدائق الخارجية والممرات الداخلية وواجهات المبنى، وأنظمة الأمن، والإضاءات الخارجية، وغيرها.. وإذا كان المالك يهتم بهذه الأمور فإن عليه أن يذكرها بالتفصيل في عقد الشراء وأن يضع كل اشتراطاته الخاصة بهذا الشأن وأن يسأل بوضوح عن عقود الصيانة لتلك المرافق لأن إهمالها وعدم صيانتها يهدم قيمة العقار في حال الرغبة في بيعه وينفر المشتري من شرائه، ويجعل العيش فيه صعبا سواء للمالك أو للمستأجر.
