المركز: الإصلاحات التشريعية العقارية، جنبًا إلى جنب مع تخفيضات أسعار الفائدة تبشر بالخير
نتوقع أن يظل نمو الائتمان مستقرًا في النصف الثاني من عام 2024
تخفيض أسعار الفائدة، والزيادة القوية في منح المشاريع ستحرك النشاط.
تمرير مشروع قانون الرهن العقاري سيحسن الوصول إلى الائتمان
قطاع العقارات في الكويت سيواصل تسارعه في النصف الثاني من 2024 من حيث أسعار العقارات.
في الحلقة الثانية من تقرير المركز المالي نظرة مستقبلية حول القطاع العقاري توقعات بنمو إيجابي للائتمان حيث أشار “المركز ” إلى استمرار نمو الائتمان للقطاع الخاص في التوازن خلال عام 2024، حيث سجل 2.7 % على أساس سنوي في أبريل 2024 مقارنة ب 1.7 % في عام 2023، كما أثرت فترة ارتفاع أسعار الفائدة لفترة طويلة وانخفاض الطلب الاستهلاكي على نمو الائتمان الخاص. ظل الائتمان الأسري هادئاً ونما بنسبة 2.3 % على أساس سنوي حتى أبريل 2024 مقارنة ب 1.5 % على أساس سنوي في عام 2023، وذلك تأثراً بالسياسة النقدية الأكثر تشديداً. نما الائتمان للأعمال بنسبة 1.4 % على أساس سنوي حتى أبريل 2024 و1.5 % على أساس سنة حتى تاريخه، مقارنة ب 0.9 % على أساس سنوي في عام 2023. وفي حين شهد نمو الائتمان عبر قطاعات الأعمال تباين؛ إلا أن قطاع البناء والعقارات سجل نموًا بنسبة 16.7 % و3.6 % على التوالي.
نتوقع أن يظل نمو الائتمان مستقرًا في النصف الثاني من عام 2024 بفضل الدعم من مكاسب العمل المستمرة للمواطنين، وتخفيض أسعار الفائدة، وزيادة قوية في منح المشاريع.
د. توقعات بتوجه بنك الكويت المركزي نحو سياسة نقدية ميسّّرة في النصف الثاني من 2024
يبلغ معدل السياسة لبنك الكويت المركزي 4.25%، بعد آخر زيادة بمقدار 25 نقطة أساس في يوليو 2023. قرر بنك الكويت المركزي رفع أسعار الفائدة بمقدار 275 نقطة أساس خلال دورة التشديد الأخيرة التي بدأت في 2022، مقارنة ب 525 نقطة أساس من التشديد من قبل الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي لمكافحة التضخم المستمر. نظرًا لأن الدينار الكويتي مرتبط بسلة من العملات التي تشمل الدولار الأمريكي، فإن الكويت لديها مزيد من المرونة في الانحراف عن سياسة الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي. تحرك التضخم العالمي نحو أهداف البنك المركزي في 2023، ونتوقع أن يستمر التخفيف من التضخم في 2024. بعد سلسلة من أحد عشر زيادة في أسعار الفائدة، من المتوقع أن يخفف الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي سياسته النقدية من النصف الثاني من 2024 حتى 2025. نظرًا لأن سياسة الكويت النقدية تتبع بشكل عام سياسة الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، من المتوقع أن يخفض بنك الكويت المركزي الأسعار في النصف الثاني من 2024 .
ه. تباطؤ نمو السكان من الذروات التي شهدناها بعد الجائحة
ارتفع عدد سكان الكويت بنسبة 2.6 % على أساس سنوي في 2023 ليصل إلى 4.86 مليون نسمة، متباطئًا عن معدل النمو الذروي البالغ 8% في 2022 مع تلاشي تأثير إعادة التوازن ما بعد الجائحة. نما عدد المواطنين الكويتيين بمعدل ثابت قدره 1.8 % ليصل إلى 1.54 مليون نسمة. تؤثر معدلات المواليد المتراجعة على معدل نمو السكان الوطنيين. ارتفع عدد الوافدين بنسبة 2.9 % ليصل إلى 3.31 مليون، وهي زيادة أبطأ بكثير من 11.1% المسجلة في 2022. يتباطأ نمو عدد الوافدين بسبب خطط الحكومة لإعادة توازن الهيكل السكاني على مدى الزمن. ومع ذلك، من الممكن أن يؤدي استئناف إصدار تأشيرات الأسرة إلى زيادة تدفق الوافدين.
في 2023، كان لدى الكويت إجمالي عدد سكان بلغ 4.91 مليون نسمة. مع كون فئة العمر العاملة من 15 – 64 عامًا تشكل 77 % من السكان في 2024، ومع استقرار معدل نمو السكان الوطنيين، من المتوقع أن يكون الطلب على العقارات قويًا. بالنظر إلى أن 28 % من السكان دون 25 عامًًا سيدخلون سوق العمل في السنوات القادمة، فإن ثمة توقعات بأن يظل حجم الطلب على العقارات ثابتًا على المدى الطويل.
ارتفع عدد الكويتيين العاملين بنسبة 3.3 % ليصل إلى 470,000 في 2023. تم إضافة 17,000 وظيفة جديدة صافية في القطاع العام بسبب انخفاض عدد الكويتيين العاملين في القطاع الخاص. ارتفعت وظائف الوافدين بنسبة 5.4 % على أساس سنوي في 2023. من المتوقع أن يساعد الزخم المستمر في نشاط المشاريع في 2024 وسهولة سياسات تأشيرات الأسرة على زيادة خلق الوظائف في القطاع الخاص. يتقاضى العمال الكويتيون رواتب أعلى في كل من القطاعين الحكومي والخاص مقارنة بغير الكويتيين. في ظل جهود الحكومة لتوظيف المواطنين في القطاع العام، نتوقع أن تعزز مستويات الرواتب الثابتة وزيادات الرواتب الطلب على العقارات.
بلغت نسبة المواطنين الكويتيين الذين لم يحصلوا على تعليم جامعي أو أعلى 48.7 % من إجمالي السكان الكويتيين. بينما بلغت نفس النسبة بين غير الكويتيين 83.9 %. ويعزى ذلك إلى وجود العديد من العمال غير المهرة في فئة الأجور المنخفضة.
3- أداء قطاع العقارات
أ. نظرة عامة على قطاع العقارات في الكويت
أظهر قطاع العقارات في الكويت علامات انتعاش في الربع الرابع من عام 2023، كما يتضح من ارتفاع أسعار العقارات وقيم الإيجارات. ومع ذلك، شهدت قيمة وعدد الصفقات انخفاضًا في الربع الأول من عام 2024، مما يواصل الاتجاه نحو الاستقرار الذي بدأ منذ منتصف عام 2022 بعد الارتفاع الكبير الذي حدث بعد الجائحة. انخفضت مبيعات العقارات إلى 697 مليون دينار كويتي في الربع الأول من عام 2024، مسجلة انخفاضًا بنسبة 2.3 % على أساس سنوي من 714 مليون دينار كويتي في الربع الأول من عام 2023. شهدت مبيعات قطاعات السكن الخاص (السكني) والاستثماري (الاستثماري) انخفاضًا، في حين ارتفعت مبيعات القطاع التجاري بشكل طفيف.
أقر مجلس الأمة قانون “الأراضي الفارغة” في نوفمبر، والذي يهدف إلى معاقبة أصحاب الأراضي غير المستخدمة لفترات طويلة وتحرير الأراضي للاستخدام السكني. سيسري القانون اعتبارًا من يناير 2026، ويقضي بفرض رسوم سنوية قدرها 10 دنانير كويتية لكل متر مربع يتجاوز الحد الفردي البالغ 1500 متر مربع من الأراضي السكنية الفارغة، مع زيادة قدرها 30 دينارًا كويتيًا لكل متر مربع كل عام حتى يصل إلى 100 دينار كويتي لكل متر مربع. ينطبق القانون فقط على الأفراد الذين حصلوا على أكثر من 1500 متر مربع من الأراضي غير المبنية بعد تنفيذ القانون. الأفراد الذين يمتلكون حاليًا أراضٍ زائدة لن يشملهم هذا القانون.
يمكن أن يساعد هذا القانون في تحسين القدرة على تحمل تكاليف الأراضي عن طريق تثبيط أصحاب الأراضي عن الاحتكار المفرط. قانون الأراضي الفارغة، إلى جانب قانون المدن السكنية الذي يهدف إلى تعزيز التطوير السكني على نطاق واسع والمشاريع الرئيسية الأخرى من خلال مشاركة القطاع الخاص، نتوقع أن يسهم في الاستخدام الفعال للأراضي الفارغة لمشاريع الإسكان على المدى الطويل. كما أن تمرير مشروع قانون الرهن العقاري عبر البرلمان من المرجح أن يعزز الطلب من خلال تحسين الوصول إلى القروض العقارية. الإصلاحات التشريعية العقارية، جنبًا إلى جنب مع تخفيضات أسعار الفائدة في النصف الثاني من عام 2024، تبشر بالخير لزيادة الطلب على العقارات.
بلغت مبيعات السكن الخاص (السكني) 353 مليون دينار كويتي في الربع الأول من عام 2024، مسجلة انخفاضًا بنسبة 2.8 % مقارنة ب 363 مليون دينار كويتي في الربع الأول من عام 2023. ومع ذلك، زاد عدد المعاملات بنسبة 3.2 % ليصل إلى 784 معاملة. إن انخفاض مستويات الطلب بسبب شعور السوق البطيء، وعدم القدرة على تحمل التكاليف، وتأخير قرارات الشراء بسبب العوائد المرتفعة على الودائع، تسبب في تراجع مبيعات قطاع السكن الخاص.
على غرار قطاع الإسكان الخاص (السكني)، انخفضت مبيعات قطاع الاستثمار (الاستثماري)، الذي يتضمن الشقق والمباني السكنية، بنسبة 8.9 % على أساس سنوي، لتصل إلى 232 مليون دينار كويتي في الربع الأول من 2024. كما انخفض عدد المعاملات بنسبة %15.4 على أساس سنوي إلى 259. يمكن نسب هذا الانخفاض إلى ارتفاع أسعار الفائدة وتباطؤ نمو عدد السكان من الوافدين. ومع ذلك، فإن استئناف إصدار تأشيرات العائلة للوافدين مؤخرًا من شأنه دعم الطلب في هذا القطاع.
ارتفعت مبيعات القطاع التجاري بنسبة 16.9 % على أساس سنوي لتصل إلى 112 مليون دينار كويتي في الربع الأول من 2024، مقارنةً ب 96 مليون دينار كويتي في الربع الأول من 2023. كما زاد عدد معاملات القطاع التجاري بنسبة 15.8 % على أساس سنوي في الربع الأول من 2024. شهدت محافظتا مدينة الكويت وحولي نشاطًا أعلى في المعاملات خلال هذه الفترة.
ب. أسعار الأراضي، قيم الإيجار، ونسبة العائد
أسعار الأراضي
شهدت أسعار أراضي الشقق (الاستثمارية) زيادة في جميع المناطق باستثناء المحبوبة، حيث انخفضت قيمة الأرض بنسبة %0.4 على أساس سنوي في الربع الرابع من عام 2023. في منطقة بنيد القار (واجهة البحر) وبنيد القار (غير واجهة البحر (، سجلت أسعار الأراضي زيادة ملحوظة بنسبة 3.3 % على أساس سنوي خلال نفس الفترة.
سجلت أسعار الأراضي في القطاع التجاري زيادة في الربع الرابع من عام 2023 مقارنة بالربع الرابع من عام 2022 في جميع المحافظات. شهدت أسعار الأراضي في مدينة الكويت أعلى زيادة بنسبة 21.4 %، بينما سجلت محافظة حولي أدنى زيادة بنسبة %1.1 على أساس سنوي خلال الربع الرابع من عام 2023 .
الإيجارات
شهدت أسعار الإيجارات العامة للشقق ذات الثلاث غرف نوم (في قطاع الاستثمار) استقرارًا مع زيادة في الربع الرابع من عام 2023 مقارنةً بالربع الرابع من عام 2022، مع استثناء منطقتين فقط هما خيطان ومهبولة حيث بقيت الأسعار ثابتة. عرضت أسعار الإيجارات المتوسطة لشقق بمساحة 60 مترًا مربعًا نفس الاتجاه، مع ارتفاع طفيف في الأسعار لجميع المناطق باستثناء مهبولة وخيطان.
بشكل عام، بقيت قيمة الإيجار لمتاجر التجزئة ثابتة مع انخفاض طفيف في القيم الأعلى في بعض المناطق. بالنسبة لقطاع المكاتب في القطاع التجاري، كانت الأسعار عمومًا ثابتة، مع تسجيل المناطق مثل السالمية والفحيحيل زيادة طفيفة.
معدل العائد على الاستثمار
شهدت معدلات العائد على الاستثمار (Cap Rate) للشقق (القطاع الاستثماري) تراجعًا طفيفًا عبر المناطق في الربع الرابع من 2023مقارنة بالربع الرابع من 2022، وذلك بفضل تعافي أسعار الأراضي. ومع ذلك، ظلت معدلات العائد على الاستثمار فوق 6.25 % عبر معظم المحافظات الكبرى مثل مدينة الكويت. كما شهدت الإيجارات في معظم المناطق انتعاشًا طفيفًا خلال نفس الفترة. في الربع الرابع من 2023، كانت معدلات العائد على الاستثمار للقطاع التجاري مستقرة وسجلت زيادة خلال الفترة من الربع الرابع 2022 إلى الربع الرابع 2023، باستثناء السالمية وحولي حيث انخفضت معدلات العائد على الاستثمار.
4- القطاع العقاري في دولة الكويت – أبرز الأخبار / أهم القوانين
طرحت المؤسسة العامة للرعاية السكنية مناقصة لإنشاء وصيانة 1,777 منزلاً
من المتوقع أن تمنح المؤسسة العامة للرعاية السكنية في الكويت عقد البناء لمشروع بناء وصيانة 1,777 منزلاً ومباني عامة والبنية التحتية المرتبطة بها بحلول الربع الأول من عام 2024. يشمل المشروع بناء وإكمال وصيانة 1,777 منزلاً ومبنى عاماً، ومن المقرر الانتهاء منه بحلول الربع الأول من عام 2027 .
طرحت المؤسسة العامة للرعاية السكنية مناقصة لبناء وصيانة 1,568 منزلاً في الربع الثاني من 2024
توقعات بأن تمنح المؤسسة العامة للرعاية السكنية في الكويت العقد الرئيسي للبناء لمشروع المنازل والمباني العامة بحلول الربع الثاني من عام 2024، بعد أن كان من المتوقع سابقاً أن يتم منح العقد في الربع الأول من 2024. يشمل نطاق العمل بناء 1,568 منزلاً ومباني عامة في مشروع الإسكان الميسر والإشراف على مناقصة بناء 1,275 منزلاً. يُقدّر قيمة المشروع بمبلغ 150 مليون دولار أمريكي، بعد أن كانت التقديرات السابقة تشير إلى 130 مليون دولار أمريكي، ومن المتوقع أن يُستكمل بحلول الربع الثالث من عام 2026، بعد أن كانت التقديرات السابقة تشير إلى الربع الأول من عام 2027 .
أعلنت المؤسسة العامة للرعاية السكنية عن بناء حي سكني جديد في المطلاع
وقعت المؤسسة العامة للرعاية السكنية في الكويت عقدين بقيمة 42.468 مليون دينار كويتي (140 مليون دولار أمريكي ( لبناء المباني العامة في الحي السكني الجديد في المطلاع. تشمل المرافق التي سيتم إنشاؤها حضانات، ومتاجر، ومدرستين، ومتاجر متنوعة. هناك أيضًا مشاريع أخرى قيد التنفيذ تشمل مركز شرطة، ومكتب بريد، ومركز طبي، وسوبرماركت، حيث تم توصيل الكهرباء إلى 109 مباني في الحي.
تضمنت ميزانية الكويت 2024 – 2025 مشاريع بقيمة 1.4 مليار دولار أمريكي
وافقت الكويت على 36 مشروعًا للبنية التحتية في ميزانية 2024 – 2025 بقيمة إجمالية تقدر بنحو 428 مليون دينار كويتي) 1.4 مليار دولار أمريكي). تشمل الميزانية 16 مشروعًا لدعم القطاع الخاص بقيمة 72 مليون دينار كويتي (237.6 مليون دولار أمريكي). كما تتضمن 19 مشروعًا بقيمة 140 مليون دينار كويتي (462 مليون دولار أمريكي)، بالإضافة إلى مشاريع قيد الإنشاء.
5. مؤشر توقعات “المركز” بشأن القطاع العقاري يساعد مؤشر توقعات “المركز” بشأن القطاع العقاري المستثمرين في تحديد الحالة الحالية لسوق العقارات باستخدام مجموعة من المؤشرات الاقتصادية مثل نمو الناتج المحلي الإجمالي النفطي وغير النفطي، والتضخم، والوظائف الجديدة المتولدة، وما إلى ذلك. تم أخذ بيانات السنوات السبع الماضية بالإضافة إلى تقديرات عام 2023 وتوقعات عام 2024 في الاعتبار، وتم تعيين تصنيف نوعي (قوي، معتدل، محايد، ضعيف، وضعيف جدًا) بناءً على المعلومات التاريخية والبيئة الحالية.
تم تعيين درجة كمية لكل عامل نوعي، حيث تم تعيين الدرجة الأعلى › 5‹ ل ›قوي‹ والدرجة › 1‹ ل ›ضعيف‹. تم حساب متوسط مرجح للدرجات بناءً على الأوزان كما هو موضح في الجدول أدناه.
الملخص
نتوقع أن تؤثر تخفيضات إنتاج النفط، والظروف الاقتصادية الكلية الصعبة، وعدم اليقين الجيوسياسي في الشرق الأوسط على نمو الاقتصاد الكويتي في عام 2024. ومع ذلك، فإن تخفيضات أسعار الفائدة في النصف الثاني من 2024، وزيادة نشاط المشاريع، وتسريع الاستثمارات، وانتعاش الطلب على النفط من شأنه تحسين التوقعات لقطاع العقارات في الأشهر الاثني عشر القادمة.
ظل قطاع العقارات في الكويت مستقرًا في الربع الرابع من 2024، كما يتضح من الأسعار والإيجارات الثابتة حتى الآن في عام 2024، باستثناء تراجع طفيف في أسعار الإسكان الخاص (السكني). ومع ذلك، شهدت قيمة مبيعات العقارات انخفاضًا حيث بدأ الطلب المكبوت بعد الجائحة في العودة إلى طبيعته. بينما انخفض حجم وقيمة المعاملات في قطاع الإسكان الخاص (السكني) وقطاع الاستثماري، ارتفعت مبيعات القطاع التجاري.
تراجعت معدلات الرسملة للشقق (القطاع الاستثماري) بشكل طفيف بسبب انتعاش الأسعار. ارتفعت معدلات الإيجار في معظم مناطق الاستثمار والتجارية، مما يشير إلى مزيد من الاستقرار في سوق العقارات في الكويت. عززت الزيادة الأخيرة في الإصلاحات السياسية آفاق الاستقرار المستقبلي. من المتوقع أن يحسن قانون مكافحة الاحتكار للأراضي السكنية الذي أقره المجلس الوطني القدرة على التحمل من خلال منع التكديس المفرط للأراضي من قبل المالكين. يهدف قانون المدن السكنية إلى تعزيز التطوير السكني واسع النطاق ومشاريع أخرى رئيسية من خلال مشاركة القطاع الخاص. من المحتمل أن تؤدي هذه القوانين إلى استخدام فعال للأراضي السكنية على المدى الطويل.
يمكن أن يعزز تمرير مشروع قانون الرهن العقاري الطلب من خلال تحسين الوصول إلى الائتمان. بناءً على تقييمنا لعوامل الاقتصاد الكلي المختلفة، نعتقد أن قطاع العقارات في الكويت سيواصل تسارعه في النصف الثاني من 2024 من حيث أسعار العقارات والإيجارات.
من المتوقع أن يتحسن سيولة سوق العقارات بفضل تخفيضات أسعار الفائدة في النصف الثاني من 2024 .
