“الاقتصادية” تنشر كتاب فتاوى عقارية لشركة أعيان العقارية (1)

بصمة بناءة ومبادرة إيجابية لنشر الثقافة الشرعية في السوق العقاري.

خبرة وخلاصة عقود من العمل في قطاع العقار

معلومات جوهرية عالية القيمة للمستثمرين والمتعاملين والباحثين

أزمات الديون تنشأ عند عدم القدرة على توليد الدخل لسداد الدين

 الأجرة المتغيرة تمكن المتعاملين من التغلب على مصاعب تثبيت هامش الربح

الصيغة المتحركة تمكن المتعاقدين من تعديل الأجرة لمواكبة هامش الربح في سوق التمويل.

كتب خالد السهل:

في بادرة إيجابية تعكس المسؤولية وروح المشاركة والرغبة في تطوير السوق العقاري ونشر الثقافة الشرعية والفتاوى التي وجهت أعمال شركة “أعيان العقارية” طيلة مسيرتها التي تربوا إلى العقد السادس، تتيح “شركة أعيان العقارية” كتاب الفتاوى الشرعية لجميع المهتمين، ليكون محتواه العلمي سهل المنال للجمهور عموما، ولإفادة الناشطين في المجال العقاري خصوصا، فضلا عن الباحثين والدارسين لفقه المعاملات المالية المعاصرة.

هدف هذا الكتاب هو التعريف بأهم الأحكام الشرعية للمعاملات العقارية المتنوعة (كالبيع والإجارة والإدارة والتطوير والاستثمار والتمويل وسواها)، والمسائل التي صدرت بشأنها فتاوى وقرارات هيئات الرقابة الشرعية لشركة أعيان العقارية وشركاتها التابعة والزميلة.

خطوة مسؤولة بناءة تؤكد دور وبصمة القطاع الخاص في الاقتصاد الكويتي بناءً وتعليماً وتثقيفاً، حيث ستساهم مثل هذ هذه المبادرة في إرشاد الضبط الشرعي للسوق العقاري، وتعزيز ثقافة الاستثمار العقاري نتيجة إضافة المصطلحات والمنتجات التمويلية العقارية الشائعة الاستخدام، لزيادة انتفاع قارئ الفتاوى غير المتخصص وتيسير فهمها عليه.

إمعانا في دقة المعلومات وحرصاً على تدقيقها فقد قامت شركة شورى للاستشارات الشرعية بعد تكليفها من شركة أعيان العقارية بإعداد هذا الكتاب، بتشكيل لجنة لإعداد مادته ومراجعتها، مكونة من نخبة مميزة من المستشارين الشرعيين والاقتصاديين، وإيماناً من جريدة “الاقتصادية” بدعم القطاع الخاص الكويتي ونشر كل ما يفيده ويصب في صالح تطوير السوق سيتم نشر كتاب شركة أعيان العقارية على حلقات متتالية اعتبارا من اليوم:

أولاً: المصطلحات العقارية:

المصطلحات العقارية، تم انتقاؤها من بين مجموعة واسعة من الألفاظ والمصطلحات الشرعية والفنية الشائعة الاستخدام في المعاملات العقارية، مما قد تخفى معانيها على القارئ غير المتخصص وتشمل ما يلي:

إجارة:

هي: بيع منفعة عين أي شيء مادي صالح لتكرار الاستعمال، لفترة محددة، بثمن يسمى “أجرة”. وبائع المنفعة يسمى “المؤجر”، والمشتري، ويسمّى “المستأجر”.

إجارة تشغيلية:

 هي: الإجارة العادية التي يدفع فيها المستأجر إلى مالك العقار مثلًا أجراً مقابل انتفاعه بالعقار خلال مدة عقد التأجير، وعند انتهاء المدة يعيد المستأجر العقار إلى مالكه.  

إجارة تمويلية:

هي: عقد إجارة يتم بناءً على ترتيب تمويلي بين طرفيه. يشتري بموجبه الطرف الممول (المؤجر) أصلًا ما (عقار مثلاً) اختاره المستأجر بغرض تأجيره للمستأجر مدة معينة مقابل أجرة معلومة. وتكون الأجرة الإجمالية مساوية لثمن العقار مضافًا إليه ربحٌ محددٌ.  وتسدد الأجرة على أقساط خلال مدة العقد. وفي نهاية العقد تنتقل ملكية الأصل (العقار) إلى المستأجِر، إما بشكل تلقائي أو مقابل مبلغ متَّفق عليه. كما يمكن للمستأجر شراء الأصل (العقار) خلال فترة العقد.

ويطلق على الإجارة التمويلية مصطلحات قانونية أخرى مثل: البيع الإيجاري، والإيجار الساتر للبيع، والإيجار المقترن بوعد بالبيع. وبعد تعديل شروطه وإجراءاته بما يتفق وأحكام الشريعة الإسلامية لعقد الإجارة تعاملت به المؤسسات المالية الإسلامية باسم عقد “الإجارة المنتهية بالتمليك”. 

إجارة مضافة للمستقبل:

هي: أن يتفق الطرفان على أجل معلوم لابتداء مدة عقد الإجارة، فيتم الاتفاق على تنفيذها في المستقبل. ومثالها: أن يقول شخص لآخر: أجرتك داري هذه مدة سنة بكذا، ابتداء من أول السنة المقبلة، ويقبل الآخر.

إجارة موصوفة في الذمة:

هي: أن يتفق الطرفان على منفعة عين موصوفة متعلقة بذمة المؤجر، ومثالها أن يقول شخص لآخر: أجرتك عقارًا بمواصفات محددة أو غرفة في فندق من فئة خمس نجوم. وتسمى إجارة الذمة؛ نظرًا لتعلق المنفعة المعقود عليها بذمة المؤجر وليس بعين محددة.

وما يميزها عن الإجارة العادية التي تقع على منفعة عين محددة، أن الإجارة الموصوفة في الذمة لا تنفسخ إن هلكت العين المؤجرة، بل يستمر العقد ويُطالَب المؤجر بتقديم عينٍ بديلة بنفس المواصفات إلى المستأجر.

أجْرة المثل:

هي أجرة عين مماثلة للعين المؤجرة التي يُراد تقدير أجرتها، فإذا كانت العين المؤجرة من العقارات فلا بد من مراعاة جميع مواصفات ذلك العقار كحالته ومساحته ودرجة عمرانه والأجور السائدة للعقارات الأخرى في المنطقة، بنفس شروط العقد ومدته.

ويتم اللجوء إلى أهل الخبرة لتحديد أجرة المثل في الحالات التي يقع الخلاف فيها بين المؤجر والمستأجر كحالة إبرام عقد الإجارة دون الاتفاق على مقدار الأجرة وغيرها من الحالات. وإذا اختلف تقدير أهل الخبرة لأجر المثل فيؤخذ الوسط. وأجرة المثل في عقود الإجارة قد تكون زائدة على الأجرة المتفق عليها، أو ناقصة عنها أو مساوية لها.

أجْرة متغيرة:

هي: الأجرة التي يتفق على تحديد مقدارها في بداية عقد التأجير التمويلي بمبلغ معلوم للفترة الأولى من مدة العقد (أول ثلاثة شهور مثلاً)، على أن تتغير أجرة الفترات اللاحقة من خلال ربطها بمؤشر معين متفق عليه، أو بأجرة المثل في السوق لبقية مدة عقد الإجارة. ويجب لصحة العقد فقها وضع حد أعلى وأدنى لهامش التغير، بحيث تكون الأجرة في عقد التأجير التمويلي متكونة من جزئين ثابت ومتغير.

ويتم استخدام طريقة الأجرة المتغيرة للتغلب على مصاعب تثبيت هامش الربح في عقود الإجارة التمويلية الطويلة المدة، حيث تتيح هذه الطريقة للمتعاقدين تعديل الأجرة دوريًا لمواكبة هامش الربح السائد في سوق التمويل.

اختصاص:

هو: الانفراد بالمنافع دون الأعيان. وبعبارة أخرى، هو حق يثبت للشخص الانتفاع في شيء لا يملكه، فيُسوغ له ذلك الحق التصرف فيه ببعض التصرفات، كأن يصبح الشخص الذي تم التخصيص له منفردا بالانتفاع بالعقار مثلا، ولا يحق لسواه مزاحمته بالانتفاع.

ارتفاق:

هو: تحصيل منافع متعلقة بعقار. وتعرف حقوق الارتفاق بأنها: كل ما ثبت لعقار ما على عقار آخر من الأمور المنتفع بها، مما يقبل الاشتراك. مثل حق المرور، وحق البناء على سطح البناء.

أرض بيضاء (فضاء):

هي كل أرض غير مستغلة وغير مطورة وغير محتوية على أي بناء ولا إنشاءات، مخصصة بالأساس للاستخدام السكني أو الاستخدام التجاري، تقع داخل حدود النطاق العمراني.  

إزالة الشيوع:

هي: عملية اقتسام المال المملوك ملكية مشتركة بين عدّة أشخاص، كالأراضي والعقارات. وتتم عملية إزالة الشيوع بالاتفاق بين الشركاء على القسمة بالتراضي إذا كان العقار مما يَقْبَلُ القِسمة بأي طريقة يتراضون عليها. وعند عدم اتفاق الشركاء، لا بد من قسمة العقارات قضائياً، أو بيع العقار واقتسام ثمنه بين الشركاء حسب حصصهم.

أزمة الديون:

هي: تراكم الديون بشكل كبير وعدم القدرة على سدادها، مما يؤدي إلى ضغوط مالية واقتصادية خطيرة على الدولة أو الشركة أو الفرد المَدِين. وتحدث أزمات الديون عندما يصبح التزام الديون أكبر من القدرة على توليد الدخل أو الموارد اللازمة لسداده، وأقرب مثال لها الأزمة المالية العالمية التي وقعت عام 2008م.

استثمار:

هو: توظيف المال في نشاط اقتصادي مشروع بهدف تحقيق الربح المادي. فيشمل الاستثمار جميع أوجه النشاطات الاقتصادية الربحية.

استثمار عقاري:

هو: نشاط يهدف إلى توليد الدخل أو بناء الثروة أو تنويع الاستثمارات من خلال شراء العقارات -سواء كانت سكنية أو تجارية أو صناعية – بشكل مباشر أو بشكل غير مباشر كتملك وحدات في صناديق استثمارية عقارية، بهدف توليد الدخل من دفعات الإيجار، أو زيادة قيمة العقارات على مر السنين، أو كليهما.  وخلافاً للأسهم والسندات، تعد الاستثمارات العقارية أصولًا ملموسة يمكن استخدامها فعليًا وإدارتها وتحسينها، ويعد التطوير العقاري جزءًا من الاستثمار العقاري، لكن الاستثمار العقاري أوسع وأشمل، فالتطوير العقاري إستراتيجية من استراتيجيات الاستثمار العقاري.

استصناع:

هو: عقد يطلب فيه شخص العمل من الصانع في شيء يصنعه بمواصفات محددة.  وبعبارة أخرى: هو عقد مقاولة مع أهل الصنعة على أن يعملوا شيئاً. فالعامل يسمى: صانعاً، والمشتري: مستصنِعاً، والشيء الذي تتم صناعته: مصنوعاً. ويشترط لصحة هذا العقد بيان جنس المصنوع وأوصافه المطلوبة، وأن يحدد فيه الثمن وطريقة سداداه، وأجل تسليم المصنوع.

إعادة التمويل:

هي: بالمفهوم التقليدي عملية تحويل الديون القائمة إلى قرض جديد بشروط وأحكام مختلفة. وهدف إعادة التمويل هو تعديل شروط القرض الحالي، مثل تمديد فترة السداد، وتغيير الأقساط ومعدل الفائدة المطبق على القرض. وبالتالي تسهيل استمرار المدين في تسديد وإدارة الديون الخاصة به.  

وتتضمن عملية إعادة التمويل دخول الشخص أو الشركة المدينة في قرض جديد مع مؤسسة مالية (مثل البنوك أو شركات التمويل)، ويتم استخدام القرض الجديد في سداد الدين القديم بالكامل.

وإعادة التمويل بقرض ربوي لا تجوز شرعا، ولكن يُمْكن أن تتم إعادة التمويل بطرق متوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية، كالدخول في عقد مرابحة جديد لا يرتبط بعقد المرابحة السابق، وبما يمَكّن العميل من سداد دينه المرابحة السابق والالتزام مع الممول بشروط ومدة المديونية في عقد المرابحة الجديد.

إقالة:  

 هي: رفع عقد سابق بين الطرفين، أي فسخه وإلغاء حكمه وآثاره بتراضي الطرفين.  ومثاله: أن يطلب مشتري العقار فسخ عقد الشراء مع البائع، فإذا وافق البائع على الفسخ وقعت الإقالة. ونتيجتها: رد الأمر إلى ما كان عليه، فيعود العقار لبائعه والثمن للمشتري.

اقتناء:

هو: اتخاذ الشيء للانتفاع الخاص لا للبيع والمتاجرة. ويسمى ذلك الشيء قُنْية.

إقرار الدين:

هي: عملية تأكيد الدين أو الاعتراف الرسمي بوجود دين مالي على شخص لآخر. ويتم استخدام إقرار الدين كأداة قانونية لتوثيق وتوضيح التزام شخص بسداد مبلغ محدد.

وإقرار الدين يمكن أن يكون وثيقة قانونية مستقلة تحمل توقيع الشخص المدين، أو يمكن أن يكون جزءًا من اتفاقية أو عقد أكبر. ويمكن استخدامه في حالة النزاعات المستقبلية أو لأغراض التنفيذ القانوني. وهذا الإقرار قد يكون من خلال: –

1. الإقرار القضائي: وهو الإقرار الذي يتم أمام القاضي.
2. الإقرار الإداري: وهو الإقرار الذي يتم أمام موظف رسمي.
3. الإقرار العرفي: وهو الإقرار الذي يتم أمام الشهود.

إقطاع الأرض:

هي: تمليك الدولة قطعة من الأراضي المَوَات (التي لا مالك لها وليست من المرافق المشتركة لجماعة من الناس)، وكذلك الأرض التي هي ملك للدولة (والتي سميت في بعض القوانين الحديثة بالأراضي الأميرية) للأفراد لينتفعوا بها.

وإقطاع الأرض على نوعين:

1 – إقطاع تمليك، بحيث ينتقل ملك الأرض من الدولة إلى الفرد المستحق.

2 – إقطاع انتفاع مدة معينة، بحيث لا ينتقل ملك الأرض إلى الفرد المستحق، ولكن الدولة تأذن له بالانتفاع بالأرض مع بقاء ملكيتها للدولة. وهذا شبيه بعقود الامتياز الحديثة. 

ويجوز للدولة في الحالين (إقطاع التمليك وإقطاع الانتفاع) أن تقيد ذلك بقيود، كأن تشترط إحياء الأرض بعمارتها أو استصلاحها وزراعتها. فإن لم يَفِ المستفيد بالشروط استردت الأرض منه.

امتياز:

هو: حق أو إذن خاص تمنحه الحكومة لجهة معينة يتيح لها استغلال شيء ما أو إنشاءه أو إدارته. وعقود الامتياز ثلاثة أنواع:

1 – عقد امتياز الاستغلال، تمنح الحكومة بموجبه حق استغلال الثروات الباطنية من المعادن أو المياه وإنتاجها لقاء عوضٍ معين.

2 – عقد امتياز الإنشاء وهو عقد بين الحكومة وجهة أخرى يُمنح لها حق إنشاء مشروع معين واستغلاله مدة معينة يؤول بعدها إلى الحكومة.

3 – عقد امتياز الإدارة وهو عقد بين الحكومة وجهة أخرى يتم بموجبه منح تلك الجهة حق إدارة مشروع أو منشأة عامة بمقابل معين.

بيع التولية:

هو: بيع سلعة بمثل الثمن الأصلي الذي أشتُريَت به من غير نقص ولا زيادة.

بيعٌ حالٌّ:

هو البيع الذي يتم فيه دفع الثمن وتسليم السلعة حالاً دون تأجيل.

بيع السَلَم:

هو: بيع سلعة محددة النوع والأوصاف والكمية، تُسلّم للمشتري في موعد محدد في المستقبل، بثمن محدد يدفعه المشتري عند التعاقد.  

بيع العِينَة:

هو: بيع يُراد به التوصل إلى التعامل بصيغة القرض بالفائدة المحرم شرعاً؛ فيتواطأ عاقدان على بيع أحدهما للآخر شيئـًا بثمن مؤجل ثم شرائه منه فوراً بثمن نقدي حاضر أقل من الثمن المؤجل. ومثاله: أن يطلب شخص تمويلاً بمئة ألف، فيبيعه المموّل عقاراً بمئة وعشرين ألفاً يكون سدادها على سنتين، ثم يشتري المموّل العقار من الشخص نفسه (طالب التمويل) بمئة ألف يدفعها له نقدا. أو أن يشتري الممول ممن يطلب تمويلاً عقاراً بمئة ألف ويدفعها له نقداً، ثم يبيع الممول العقار نفسه لطالب التمويل مباشرة بمئة وعشرين ألفاً على أن يكون سدادها خلال سنتين.

بيع المرابحة:

هو بيع سلعة مع إعلام المشتري بتكلفتها على البائع، لقاء ثمن يساوي التكلفة مضافًا إليها ربح محدد بتراضي الطرفين. مثلا: تبيع مؤسسة عميلها عقارا معينًا بثمن يبلغ مجموعه التكلفة مع هامش ربح متفق عليه، وقد يسبق عقد المرابحة وعد من العميل بالشراء.

بيع الوضيعة:

هي: بيع سلعة بمثل الثمن الذي اشتريت به مع نقصان شيء معلوم منه. وتسمى مواضعة، ومخاسرة، ومحاطة، وحطيطة، وهي أشهر معانيها.

بيوع الأمانة:

هي: بيوع يُؤتمن فيها البائع أن يصرح للمشتري برأس ماله أي بكلفة السلعة عليه. ثم يتراضيا على الثمن الذي يدفعه المشتري: إما بمثل التكلفة (وهذا بيع التولية)، أو أزيَد (وهذا بيع المرابحة)، أو أَنقَص (وهذا بيع الوضيعة).

تخلية:

هي: التمكين من التصرف دون مانع. فالتخلية في البيع هي إذن البائع للمشتري بقبض المبيع مع عدم وجود المانع من تسلم المشتري له. والتخلية في الإجارة هي تمكين المستأجر من استعمال العين المؤجرة. والتخلية في العقارات تكون باستكمال التسجيل في السجل الرسمي العقاري، مما يسمح للمشتري أن يتصرف بوصفه مالكا للعقار.

ترميم العقار:

هي: إعادة بناء أو إصلاح جزء من العقار المتضرر أو المهترئ بعد تحديد الأضرار أو التدهور الذي يحتاج إلى إصلاح. ويشمل الترميم تجديد الهيكل الداخلي والخارجي للعقار، مثل إصلاح الأسقف والجدران والأرضيات والتشطيبات الداخلية.

تسجيل عقاري:

هو: إجراء قانوني يتم من خلاله تسجيل الملكية العقارية والحقوق والالتزامات المتعلقة بالعقارات في سجل عام معترف به قانونًا. وذلك بهدف توثيق المعلومات المتعلقة بالعقارات وتحديد حقوق الملكية وحقوق الغير عليها وتوفير الأمان القانوني للأطراف المعنية.

وعند إجراء عملية تسجيل عقارية، يتم توثيق معلومات مثل: موقع العقار، ومساحته، والمالك الحالي، وحقوق الرهن والتعهدات الأخرى المرتبطة به.

تطوير عقاري:

هو: نشاط تجاري يشمل أنشطة شراء العقارات القديمة ثم تجديدها بهدف بيعها او تأجيرها، كما يشمل أيضاً شراء مساحات كبيرة من الأراضي ووضع الأفكار والمخططات بشأن البناء عليها ومن ثم تحويل الأفكار والمخططات إلى عقارات ومدن على أرض الواقع.

ويتفق نشاط التطوير العقاري مع نشاط المقاولات في أن كليهما يعمل في مجال التشييد والبناء.  لكن المطور العقاري يكون لديه فكرة مشروع عقاري فيقوم بشراء الأرض وتوفير التمويل اللازم لبناء العقار عليها، ثم قد يقوم المطور ببناء العقار بنفسه أو يقوم بالتعاقد مع مقاول لبناء العقار وفق المشروع الذي حدده المطور. ويعمل المطورون العقاريون مع العديد من الأشخاص المختلفي التخصصات على مدى مراحل عملية التطوير العقاري، ومن ذلك المهندسين المعماريين ومخططي المدن والمساحين والمفتشين الحكوميين والمقاولين والمحامين ووكلاء التأجير “السماسرة”، إلخ.

تقسيط:

هو: تأجيل سداد الثمن وتوزيعه على أوقات متعددة. فتقسيط الدين يكون بتجزئته إلى أجزاء محددة يدفع كل قسط منها في وقت معين متفق عليه. وفي بيع التقسيط يتم تسليم المبيع فوراً، أما الثمن فيقسط إلى أقساط معلومة تدفع آجلًا حسب الاتفاق في المقدار ووقت السداد.

تمليك بالهبة:

هو: نقل ملكية عقارات أو أصول لشخص آخر مجانا دون مقابل مالي. ويتم تنفيذ هذا النقل عن طريق الهبة أو التبرع من الشخص الذي يملك العقار إلى الشخص الآخر. وفي حالة التمليك بالهبة، يتم تحويل الملكية بشكل قانوني ورسمي. وللهبة أنواع منها:

1. الهبة المطلقة: وهي هبة لا تشترط أي شرط على الموهوب له.
2. الهبة المشروطة: وهي هبة يشترط فيها الواهب على الموهوب له شرطًا ما.
3. الهبة على الرجوع: وهي هبة يجوز للواهب الرجوع فيها.

وتستخدم الهبة في عقود الإجارة المنتهية بالتمليك لتنفيذ عملية انتقال ملكية العقار المأجور إلى المستأجر بعد وفائه بكامل التزاماته التعاقدية تجاه المؤجر.

تورق:

هو: شراء سلعة بثمن مؤجل أو مقسط من أجل إعادة بيعها بثمن نقدي حالّ، إلى غير من اشتُريت منه السلعة، بقصد الحصول على النقد. فالمتورق اشترى السلعة ليس لغرض المتاجرة أو الانتفاع بها، وإنما من أجل إعادة بيعها بثمن نقدي. فالدافع الأساسي للدخول في التورق هو الحصول على السيولة النقدية. والتورق جائز إذا استوفى شروط البيع المقررة شرعاً.

ويختلف التورق عن العينة المحرمة شرعاً في أن البيع الثاني في التورق يتم مع طرف ثالث وليس مع الطرف الأول الذي باع السلعة كما في العينة.

حسبة السداد المبكر:

هي: عملية حسابية تُستخدم لتحديد المبلغ الذي يجب على المدين دفعه لسداد دينه قبل موعد استحقاقه، وتهدف إلى مساعدة الدائن والمدين على تحديد تكلفة السداد المبكر للدين.

ولا يجوز فقها التزام الدائن مسبقا بالحسم من الدين في حالة قيام المدين بالسداد المبكر، لكن يجوز حين يرغب المدين أن يبكر في التسديد، أن يتراضى الدائن حينئذ مع المدين على تفاصيل حسبة السداد المبكر.