الأزمة تتفاقم ووصلت لمرحلة التأثير السلبي وتهديد الشركات العقارية
طرقنا كل الأبواب ولا تجاوب ولا بصيص أمل!
كيف تدعون المستثمر الأجنبي وتعاقبون الشركات التي يتملك فيها؟
في 2024 تضارب القوانين ليس مقبولاً ويسيء لبيئة الأعمال.
الحد من قدرة الشركات على القيام بأعمالها يؤدي لتضرر نمو حجمها وبالتالي وزن البورصة على المؤشرات العالمية.
وزارة العدل استثنت البنوك فقط من هذا القانون دون أساس قانوني لذلك.
ما ينطبق على الشركات المساهمة ينطبق على البنوك وهو ما يؤكد عوار استثناء وزارة العدل للمصارف.
البنوك تعمل في النشاط العقاري والتمويلي وتسجل العقارات وبين مساهميها أجانب.
الشركات العقارية مساهمة عامة حالها حال البنوك والتطبيق وفق استثناء يؤكد أنه لا ضرر للمستثمر الأجنبي.
كتب بدر العلي:
أزمة تطبيق المادة 8 من القانون 74 لعام 79 التي تعاقب وتحرم الشركات العقارية من ممارسة نشاطها الأساسي، وذلك بعدم تسجيل العقار في حال كان بين المساهمين مساهم أجنبي، هذه الأزمة آخذة في التفاقم والوصول لمرحلة التأثير السلبي على الشركات العقارية.
اتحاد العقاريين خاطب وزراء العدل منذ تولي الوزير عبد الله الرومي وزارة العدل حتى يومنا هذا، كما تمت مخاطبة وزراء التجارة المتعاقبين وصولاً لأعلى سلطة وزارية.
وتنشر “الاقتصادية” نص الرسالة التي تم توجيهها من اتحاد العقاريين والتي انطلقت من واقع المصلحة العامة لمساس المادة سالفة الذكر بسمعة الكويت الاقتصادية والتجارية بما لها من تأثير مباشر على أعمال القطاع الخاص، وعدم وجود شبيه لها في أي دولة خليجية، علماً أنها لم تطبق إلا مؤخراً رغم تشريعها قبل نحو 45 عاماً، وفيما يلي نص الكتاب الرسمي:
لقد سعت جميع الدول لسن القوانين ووضع التشريعات التي تنظم المعاملات العقارية بين المتعاملين بها حفاظاً على مبدأ الملكية وتدعيماً للائتمان العقاري وصيانةً لحقوق المالكين، ولذلك أصدرت دولة الكويت المرسوم رقم 5 لسنة 1959 م بشأن قانون التسجيل العقاري.
كما قامت الدولة بإنشاء قانون خاص بالشركات حمل رقم 15 لسنة 1960 م قبل أن يتم استبداله بالقانون الحالي، ونصت المادة 68 منه على أن كل شركة مساهمة تأسست في دولة الكويت تكون كويتية الجنسية ويجب أن يكون جميع الشركاء من الكويتيين وأن يكون المركز الرئيسي للشركة في الكويت. وأنه يمكن أن يكون بعض الشركاء غير كويتيين إذا دعت الحاجة لذلك من خلال استقطاب رأس المال الأجنبي، أو تطلب جذب الخبرة الأجنبية اللازمة، شريطة ألا تقل نسبة رأس مال الكويتيين من الشركة عن 51 % من رأس المال، وشريطة موافقة الجهات الحكومية المختصة.
وقامت الدولة بإصدار المرسوم بقانون رقم 74 لسنة 1979 م بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات، حيث نصت المادة الأولى منه على أن حق تملك العقارات في الكويت مقصوراً على الكويتيين فقط، كما نصت المادة الثامنة على حظر تملك العقارات على الشركات التجارية التي يشترك فيها غير كويتيين، وعلى الشركات التي يشترك فيها غير كويتيين، عند العمل بهذا القانون، التصرف فيما تملكه من عقارات خلال سنة من تاريخ العمل به وإلا بيعت جبراً، كما استثنى القانون الشركات المساهمة التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين، ولا يكون من بين أغراضها التعامل في العقارات، تملك العقار اللازم لإدارتها أو لتحقيق أغراضها، إذا صدر مرسوم بمنحها هذا الحق. ورتب هذا القانون وبناءً على ما جاء فيه البطلان المطلق لكل تصرف يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون.
وتجدر الإشارة هنا أن هذا القانون قد صدر أخذاً بعين الاعتبار قانون الشركات المشار إليه أعلاه والذي لم يكن يسمح فيه للمستثمر الأجنبي بتملك الأسهم إلا بعد موافقة الجهات الحكومية ذات الصلة.
وجاء بعد ذلك القانون رقم 20 لسنة 2000 م بشأن السماح لغير الكويتيين بتملك الأسهم في الشركات المساهمة الكويتية حيث جاء في المذكرة الإيضاحية بالقانون ما يلي: (تسعى معظم الدول إلى توجيه مدخرات مواطنيها في الاستثمار في المجالات التي تخدم أهداف التنمية الاقتصادية فيها، إلى جانب تشجيع رؤوس الأموال الأجنبية على المشاركة في هذه الاستثمارات. وكانت الشركات المساهمة من أفضل التنظيمات القانونية التي تمكنت من احتواء هذه الاستثمارات المشتركة سواء لما توفره من سهولة في الانضمام إلى الشركة أو الخروج منها من خلال عمليات التداول، أو بما يترتب على ملكية أسهمها من حق الاشتراك في إدارتها والمشاركة في اقتسام أرباحها).
وقد نصت المادة الأولى من القانون على جواز تملك غير الكويتيين للأسهم في الشركات المساهمة الكويتية سواء كانت قائمة وقت العمل بهذا القانون أو التي ستتأسس بعد ذلك كما يجوز لهم الاشتراك في هذه الشركات وفقاً لأحكام مواد القانون. كما جاءت المادة الثانية منه بما يلي: (تحدد بقرار من وزير التجارة والصناعة، بعد موافقة مجلس الوزراء، ضوابط مساهمة غير الكويتيين في الشركات المساهمة الكويتية بما في ذلك الحد الأقصى لما يمتلكونه من أسهمها والحقوق المترتبة على ذلك).
ويلاحظ أن المشرع قد ترك هنا صلاحية تحديد الضوابط والحقوق المتعلقة بتملك غير الكويتيين للأسهم وجعلها تحت سلطة وتقدير مجلس الوزراء تقديراً لطبيعة الحياة الاقتصادية ومتغيراتها وديناميكية التغيير التي تحتاجها لذا استقر هذا القانون على أن تكون هناك أداة تشريعية أكثر مرونة وأكثر سرعة ولذلك أناط لمجلس الوزراء تحديد هذه الضوابط والحقوق سعياً منه لتسهيل وتسريع وتحسين الاقتصاد الكويتي.
ولما كان ما تقدم فقد ورد لاتحاد العقاريين العديد من الشكاوي من قبل الكثير من الشركات العقارية المدرجة في بورصة الكويت وكذلك الحال بالنسبة للشركات الاستثمارية وغيرها من الشركات، مفاد جميع هذه الشكاوي بأن إدارة التسجيل والتوثيق العقاري قد توقفت عن نقل أي عقار إلى أي شركة مساهمة عامة إلا بعد أن يتم احضار كشف بمساهمي الشركة عند تأسيسها وكشف بمساهميها الحاليين وذلك تطبيقاً للمادة الثامنة من المرسوم بقانون رقم 74 لسنة 1979 م بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات والتي نصت على حظر تملك العقارات للشركات التجارية التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين.
ولا شك أن هذا الأمر قد أحدث إرباكاً في السوق العقاري، بل في السوق الاقتصادي برمته، وله انعكاسات سلبية وخطيرة وتأثيرٌ جم على مكانة الكويت الاقتصادية، وفي ترقية بورصة الكويت وما يترتب على ذلك من جذب لرؤوس الأموال الأجنبية.
إن بورصة الكويت عملت خلال السنوات الماضية على استيفاء أعلى المعايير الدولية من أجل الحصول على الترقيات اللازمة في مختلف المؤشرات العالمية وقد تمكنت من تحقيق ذلك من خلال ترسيخ مكانة الكويت الاقتصادية وسمعتها ولا شك أن أي أمر قد يحد من قدرة الشركات على القيام بأعمالها قد يؤدي إلى التأثير على تلك الترقيات أو التراجع عنها أو التراجع في المؤشرات العالمية خاصة بأن من أهم عوامل تحقق تلك الترقيات هو تسهيل تدفق الأموال الأجنبية للسوق الكويتي.
كما أن هذا الأمر ينطبق على البنوك الكويتية، حيث أنها شركات مساهمة عامة، إلا أن وزارة العدل قد استثنت البنوك فقط من هذا القانون دون أساس قانوني، فما ينطبق على باقي الشركات المساهمة ينطبق على البنوك، وهو ما يؤكد عوار الإجراء المتخذ من قبل وزارة العدل، وإذا ما انطبق الحال على البنوك الكويتية هذا يعني أن جميع البنوك الكويتية يدخل من ضمن ملكيتها غير الكويتيين، مع العلم بأن البنوك تقوم كذلك بممارسة النشاط العقاري بالإضافة إلى نشاط التمويل وعادةً ما تقوم بتسجيل العقارات باسمها كضمان مقابل أي تمويل ممنوح سواء بالنسبة إلى الشركات أو حتى بالنسبة إلى الأفراد.
وبناءً على ما تقدم فإننا نطلب من معاليكم بضرورة وسرعة التدخل في حل تلك الإشكالية المهمة تجنباً لأضرارها وتلافياً لتبعاتها ودرأً لخطورة ما قد ستؤول إليه الأمور ونرى نحن اتحاد العقاريين مجموعة من الحلول التي يمكن تطبيقها وتبنيها وفقاً للمصلحة العامة وبما يمكننا من حل هذه الإشكالية بأسرع وقت ممكن:
- صدور قرار من مجلس الوزراء الموقر باستثناء الشركات المساهمة الكويتية من القانون رقم 74 لسنة 1979 م بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات لمدة سنة، مع أخذ رأي إدارة الفتوى والتشريع بخصوص مدى انطباق المرسوم بالقانون المشار إليه أعلاه، أخذًا بعين الاعتبار القانون رقم 20 لسنة 2000 م بشأن السماح لغير الكويتيين بتملك الأسهم في الشركات المساهمة الكويتية وبيان تفسير الفقرة الثالثة من المادة الثامنة والتي نصت على (باستثناء من أحكام الفقرتين السابقتين يجوز للشركات المساهمة التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين، ولا يكون من بين أغراضها التعامل في العقارات، تملك العقار اللازم لإدارتها أو لتحقيق أغراضها ….) وهو ما يؤكد ما ذهبت إليه بعض الآراء القانونية من أن هذا القانون لا ينطبق على الشركات الذي تتضمن أغراضها التعامل في العقارات، ومن ثم اتخاذ الإجراءات المناسبة بعد الحصول على رأي الفتوى والتشريع.
- العمل على ما جاء في نص المادة الثانية من القانون رقم 20 لسنة 2000 م والتي نصت أن لوزير التجارة والصناعة، بعد موافقة مجلس الوزراء، أن يضع ضوابط مساهمة غير الكويتيين في الشركات المساهمة الكويتية والحقوق المترتبة عليها، لذلك نرى بأنه بات من الضروري أن يتم إصدار قرار من معالي وزير التجارة والصناعة بتحديد ضوابط تملك غير الكويتيين للأسهم، ويوفق بين حظر تملك غير الكويتيين للعقار ومن حيث السماح لغير الكويتيين بتملك الأسهم. على أن يتضمن القرار عدم جواز الشركات التجارية بكافة أنواعها سواء أثناء قيام الشركة أو عند تصفيتها توزيع أصولها العقارية على الشركاء أو المساهمين فيها على غير الكويتيين وإلا بيعت جبراً، على أن يتقاضى غير الكويتي مقابل العقار نقداً، ولا شك أن هذا القرار وفي حال صدوره سيحقق التوازن المطلوب بين حماية الملكية العقارية وحماية رأس المال الأجنبي في آنٍ واحد، كما يمكن إضافة ما يراه معالي وزير التجارة والصناعة مناسباً وبما يحقق المصلحة العامة للدولة.
- أن يتم تعديل القانون رقم 74 لسنة 1979 م من خلال مجلس الأمة الكويتي، وذلك بما يتيح للشركات المساهمة العامة من تملك العقارات وفقاً للنظم والاشتراطات التي سيحددها هذا التعديل، ولا شك أن هذا الحل سيأخذ وقتاً طويلاً وفقاً لمعطيات الساحة السياسية الحالية ولا يتفق مع ضرورة حل هذه المشكلة بالسرعة القصوى الممكنة.
وختاماً نتمنى ونتطلع إلى سرعة النظر في هذه القضية وإيجاد الحلول المناسبة لها، ونؤكد لكم استعدادنا التام للمشاركة والمساهمة فيما ترونه مناسباً لحل هذا الموضوع.
ما أضرار المستثمر الأجنبي
ما هو الضرر الذي قد يسببه مستثمر أجنبي يملك في شركة تملك عقار في الكويت؟ علماً أن المستثمر الأجنبي لا يدير ولا يمثل في مجلس الإدارة ولا يملك أغلبية، وقد يشتري اليوم ويبيع أسهمه غداً، لكن المتضرر الفعلي هي الشركة وأعمالها.
…………………………………………………..
2024 والقوانين متضاربة؟
تقول مصادر القطاع الخاص، كيف نكون في 2024 والقوانين متضاربة؟ ولدينا طموح لجذب المستثمرين الأجانب وتحقيق انفتاح ودعوة الشركات الأجنبية للتواجد في الكويت.
…………………………………
لماذا لا يسمع أحد للقطاع الخاص؟
من المستغرب في أوساط القطاع الخاص، عدم تعاون أو تجاوب الجهات الرسمية، برغم تكرار تقديم مذكرات شارحة للمشاكل ومبينة للعقبات التي تؤثر عمليا ومن واقع التجربة على أعمال وأنشطة الشركات، وتؤثر في أرباح وإيرادات الشركات التي يملكها بأغلبية مستثمرين ومساهمين كويتيين، وبعض الشركات فيها مساهمات بطريقة غير مباشرة للحكومة عبر صناديق ومحافظ وغيرها.
