بقلم/ الخبيرة العقارية سبيكة محمد البحر
مجموعة سبيكة البحر وعماد الفرج العقارية – أعضاء في IVSC
يمر السوق العقاري الكويتي بمرحلة تتطلب قراءة متأنية تتجاوز متابعة أرقام التداولات وحدها. فحركة السوق لا تُقاس فقط بحجم الأموال المتداولة أو عدد الصفقات المنفذة، بل أيضاً بطبيعة الطلب، وسلوك المستثمرين، ومدى استعدادهم لاتخاذ قرارات طويلة الأجل في ظل المتغيرات الاقتصادية والإقليمية.
وقد أظهرت نتائج الربع الثالث من عام 2026 أن السوق لا يزال يحتفظ بقدر من النشاط والمرونة، رغم التحديات المحيطة به. لكن هذه المرونة لا تعني أن جميع القطاعات تتحرك بالوتيرة نفسها، ولا أن ارتفاع التداولات خلال ربع واحد يكفي للحكم بوجود انتعاش شامل.
الربع الثالث: تحسن فصلي وصورة سنوية أكثر تبايناً
بحسب تقرير بيت التمويل الكويتي عن السوق العقاري المحلي، بلغت قيمة التداولات خلال الربع الثالث من عام 2026 نحو 1.0197 مليار دينار كويتي، مسجلة ارتفاعاً بنسبة 12.4% مقارنة بالربع الثاني. وبلغ عدد الصفقات 1,502 صفقة، بانخفاض طفيف نسبته 0.5% عن الربع السابق.
لكن عند المقارنة مع الفترة نفسها من العام الماضي، تبدو الصورة مختلفة؛ إذ تراجعت قيمة التداولات العقارية بنسبة 20% مقارنة بالربع الثالث من عام 2025، كما انخفض عدد الصفقات بنسبة 4%.
وهنا تكمن أهمية قراءة المؤشرات من أكثر من زاوية. فالارتفاع الفصلي يعكس تحسناً في النشاط مقارنة بالربع السابق، لكنه لا يعني بالضرورة أن السوق استعاد مستويات أدائه السابقة أو أن التحسن شمل جميع قطاعاته.
ظل السكن الخاص في مقدمة القطاعات من حيث قيمة التداولات، مسجلاً نحو 455.3 مليون دينار، وبنسبة تقارب 44.6% من إجمالي التداولات. وجاء القطاع الاستثماري بعده بقيمة 359.1 مليون دينار، فيما سجل القطاع التجاري نحو 183.1 مليون دينار.
اختلاف الأداء بين القطاعات
توضح المقارنة السنوية أن أداء القطاعات لم يكن متساوياً. فقد ارتفعت قيمة تداولات السكن الخاص بنسبة 15%، كما ارتفعت تداولات العقار الحرفي بنسبة 120.6%. في المقابل، انخفضت تداولات القطاع الاستثماري بنسبة 11.7%، والتجاري بنسبة 58.5%، والشريط الساحلي بنسبة 26.2%، والمخازن بنسبة 90% هذه الأرقام مهمة لأنها تضع التحسن الفصلي في سياقه الصحيح. فالقطاع الاستثماري، على سبيل المثال، سجل ارتفاعاً في تداولاته مقارنة بالربع الثاني، لكنه ظل أقل من مستواه في الفترة نفسها من العام الماضي. وينطبق الأمر كذلك على القطاع التجاري، الذي شهد زيادة فصلية في قيمة التداولات، رغم التراجع السنوي الكبير.
ومن وجهة نظري، لا ينبغي قراءة هذه الفروقات باعتبارها مجرد نسب إحصائية؛ فهي تعكس اختلاف طبيعة الطلب ودوافع المشترين من قطاع إلى آخر، ومدى تأثر كل قطاع بالظروف الاقتصادية والتمويلية.
ما وراء الأرقام: اختلاف دوافع المشترين
من واقع متابعة السوق، أرى أن أحد أبرز ملامح المرحلة الحالية هو اختلاف دوافع الشراء من قطاع إلى آخر فالمشتري في السكن الخاص غالباً ما يرتبط قراره باحتياج عائلي أو بتغيير نمط السكن أو بالبحث عن موقع مناسب على المدى الطويل. أما المستثمر في القطاع الاستثماري، فينظر بصورة أكبر إلى استمرارية الدخل، ونسب الإشغال، وتكاليف التشغيل، وقدرة العقار على الاحتفاظ بجاذبيته للمستأجرين.
وفي القطاع التجاري، تصبح طبيعة النشاط والموقع وجودة المستأجرين والقدرة على تحقيق دخل مستقر عوامل أساسية في قرار الشراء. ولذلك لا يمكن التعامل مع جميع العقارات باعتبارها فرصاً متشابهة، حتى عندما تقع ضمن القطاع نفسه.
كما أن ارتفاع قيمة التداولات لا يعني بالضرورة أن جميع العقارات أصبحت أكثر طلباً. فقد يشهد السوق صفقات كبيرة ومحددة في مواقع معينة، في الوقت الذي تبقى فيه عقارات أخرى لفترات أطول دون إتمام صفقات. وهذا ما يجعل فهم تفاصيل كل فرصة أمراً لا يقل أهمية عن متابعة المؤشرات العامة.
السيولة والثقة في مرحلة متغيرة
تظل السيولة من العوامل الرئيسية المؤثرة في حركة السوق العقاري الكويتي. فتوفر التمويل، واستقرار القطاع المصرفي، وقدرة المستثمرين على اتخاذ قرارات مدروسة، كلها عناصر تساعد على استمرار النشاط وفي المقابل، تؤثر حالة عدم اليقين الإقليمي، وتقلبات أسعار النفط، واتجاهات أسعار الفائدة عالمياً في قرارات المستثمرين، خصوصاً عندما يتعلق الأمر بالصفقات الكبيرة أو الالتزامات طويلة الأجل ومن المهم هنا التمييز بين وجود اهتمام استثماري وبين الوصول إلى قرار شراء فعلي. فقد يكون المستثمر مهتماً بأصل عقاري، لكنه يحتاج إلى وقت أطول لدراسة التدفقات النقدية، ومراجعة الالتزامات، والتأكد من وضوح الإجراءات قبل الانتقال إلى التنفيذ وهذا السلوك لا يعكس بالضرورة غياب الثقة، بل قد يكون تعبيراً عن توجه أكثر حذراً في إدارة رأس المال.
الربع الرابع من 2026: توقعات حذرة وفرص انتقائية
مع دخول الربع الرابع من عام 2026، لا تزال هناك عوامل قد تدعم استمرار النشاط العقاري، من بينها الطلب المحلي، والسيولة المصرفية، والإنفاق الرأسمالي، والمشروعات الحكومية المرتبطة بخطط التنمية. كما أن التطورات التشريعية، ومن بينها قانون التمويل العقاري وما يرتبط به من إجراءات تنفيذية، قد يكون لها أثر مهم في توسيع فرص التمويل وتنظيم العلاقة بين أطراف السوق، متى ما اكتملت متطلبات تطبيقها بصورة واضحة ومع ذلك، لا أرى أن من المناسب افتراض استمرار النمو المسجل في الربع الثالث بالوتيرة نفسها خلال الربع الرابع. فالأداء سيظل مرتبطاً بمدى استقرار الأوضاع الإقليمية، واتجاهات أسعار النفط، وتكلفة التمويل، وسرعة تنفيذ المشروعات، إضافة إلى مستوى الثقة لدى المستثمرين.
ومن المرجح أن تستمر الفرص بصورة انتقائية، بحيث تحظى العقارات ذات المواقع الجيدة، والاستخدام الواضح، والدخل التشغيلي المستقر باهتمام أكبر. أما الأصول التي تتطلب تمويلاً مرتفعاً أو تعتمد على افتراضات مستقبلية غير مؤكدة، فقد تحتاج إلى وقت أطول قبل اتخاذ قرار بشأنها.
هذه قراءة للاتجاهات المحتملة وليست أرقاماً نهائية للربع الرابع؛ فالربع لا يزال جارياً، ولا يمكن إصدار حكم مكتمل على نتائجه قبل انتهاء الفترة وصدور بياناتها.
أين تكمن الفرص؟
أعتقد أن المرحلة الحالية تتيح فرصاً للمستثمر الذي يمتلك رؤية واضحة وقدرة على دراسة الأصل العقاري بصورة شاملة. فالفرصة الجيدة ليست بالضرورة العقار الأقل سعراً، وإنما العقار الذي تتناسب خصائصه مع هدف المستثمر، سواء كان الهدف تحقيق دخل دوري، أو الاحتفاظ بأصل طويل الأجل، أو تطوير مشروع يخدم حاجة فعلية في السوق.
كذلك، فإن تنويع الاستثمارات بين السكني والاستثماري والتجاري قد يساعد على توزيع المخاطر، لكن ذلك يتطلب فهماً حقيقياً لطبيعة كل قطاع، وعدم اتخاذ القرار اعتماداً على حركة التداولات العامة وحدها أما الصفقات الكبرى، فستبقى مرتبطة بقدرة الأطراف على الوصول إلى شروط واضحة، واستكمال الإجراءات، وتوفير التمويل المناسب، وتحقيق التوافق بين توقعات البائع والمشتري. وفي هذه المرحلة تحديداً، يصبح الوقت والوضوح وسرعة اتخاذ القرار عوامل مؤثرة في إتمام الصفقات.
نظرة إلى المرحلة المقبلة
السوق العقاري الكويتي لم يفقد مقوماته، لكنه يمر بمرحلة تتطلب قدراً أكبر من الانتقائية والانضباط في اتخاذ القرار. وتؤكد نتائج الربع الثالث أن النشاط لا يزال قائماً، وأن بعض القطاعات استطاعت تحقيق تحسن فصلي واضح، إلا أن التراجع السنوي في إجمالي التداولات، والتفاوت بين القطاعات، يذكراننا بأن الطريق إلى تعافٍ أكثر استقراراً يحتاج إلى وقت وثقة واستمرار في تنفيذ المشروعات.
ومن وجهة نظري، فإن الربع الرابع سيكون اختباراً مهماً لقدرة السوق على المحافظة على نشاطه في ظل المتغيرات الحالية. ولن يكون المؤشر الأهم مجرد ارتفاع قيمة التداولات، بل مدى اتساع النشاط، واستمرار الطلب الحقيقي، وقدرة الصفقات على الانتقال من مرحلة الاهتمام إلى التنفيذ.
لقد علمتني سنوات العمل في السوق العقاري أن العقار لا يتحرك بمعزل عن الاقتصاد أو عن ثقة الناس والمستثمرين وأن أفضل القرارات لا تُبنى على التفاؤل وحده ولا على القلق وحده، بل على قراءة واقعية للمعطيات، وفهم لطبيعة الأصل، وتقدير مدروس للمخاطر والفرص السوق لا يتوقف، لكنه يغيّر إيقاعه وفي هذه المرحلة، ستكون الأفضلية لمن يقرأ هذا الإيقاع جيداً، ويتحرك بثقة محسوبة، ويعرف متى تكون الفرصة مناسبة ومتى يكون الانتظار هو القرار الأصح.
