سقف إعادة جدولة التمويل العقاري لغير الملتزمين 5 سنوات

حظر التصرف في العقار إلا بموافقة الجهة المانحة للتمويل

تتحمل الدولة فوائد وعوائد التمويل المدعوم لشراء وحدة سكنية من المطور

في حالات الجدولة يتحمل المستفيد كلفة الفترة تجاه التمويل المدعوم

بيع التمويل العقاري بعد تصكيكه وتوريقه وبيعه للمستثمرين كأداة استثمارية

كتب حازم مصطفى:

تنشر”الاقتصادية” المذكرة الإيضاحية لقانون التمويل العقاري لمستحقي الرعاية السكنية.

أشارت المذكرة إلى حرص الدستور الكويتي على النص في المقومات الأساسية للمجتمع على أن الأسرة أساس المجتمع، وقوامها الدين والأخلاق وحب الوطن، وقد أسند للدولة أمانة حفظ كيان الأسرة وتقوية أواصرها وحماية الأمومة والطفولة في ظلها بما يفرض عليها مسؤولية كاملة في تبني قضايا الأسرة واحتياجاتها وأهمها الرعاية السكنية، وتوفير هذه الرعاية في وقت مناسب بإزالة أهم العقبات المادية التي تعوق ذلك.

وعلى الرغم من تنوع الرعاية السكنية التي وفرتها الدولة للمواطنين الكويتيين، إلا أن المشكلة الإسكانية ما زالت تتفاقم إثر التحديات المالية التي تواجهها الدولة بشكل عام، وبنك الائتمان الكويتي بشكل خاص، لاختلالات هيكلية في البيئة الاقتصادية، مما شكل مخاطر جدية تجاه قدرة الوفاء على استدامة توفير السكن الكريم للمواطن على المدى المنظور، في ظل تراكم الطلبات وقلة العرض، فكان القانون رقم 118 لعام 2023 بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصادياً أحد الركائز في حل المشكلة الإسكانية، ورغبة في تعزيز القانون المشار إليه وتحقيق أغراضه، ظهرت الحاجة إلى قانون جديد ليكون أحد البدائل التي تساهم في حل المشكلة الإسكانية من منظور اقتصادي يحقق الاستدامة المطلوبة.

لقد جاء قانون التمويل العقاري لمستحقي الرعاية السكنية لوضع معالجة اقتصادية تتمثل في منح المستفيد مستحق الرعاية السكنية تسهيلات ائتمانية من قبل الجهات المانحة للتمويل العقاري في صورة قروض أو عمليات تمويل، على أن يكون صرف هذا التمويل إما في صورة التمويل العقاري المدعوم الذي يصرف لشراء وحدة سكنية من المطور العقاري، أو لبناء القسيمة الحكومية المخصصة من المؤسسة حتى تاريخ سريان هذا القانون.

وذلك بحسب أن توزيع بطاقات القرعة لتملك القسائم السكنية والدخول فيها يرتب مركزاً قانونياً لا يجوز المساس به، لذا ارتأى المشرع في المشروع الماثل سريان أحكام هذا القانون على من تم تخصيص قسيمة حكومية له حتى تاريخ نشره في الجريدة الرسمية دون سواهم، على أن تتحمل الدولة التكلفة المتعلقة بالفوائد أو العوائد المترتبة على التمويل العقاري المدعوم الذي يقدم لشراء وحدة سكنية من المطور العقاري دون أن تتحمل أي تكلفة متعلقة بالفوائد المترتبة على التمويل العقاري غير المدعوم، وذلك وفقاً للشروط والضوابط المقررة في اللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون.

 إيضاح المادة 3

وبينت المذكرة الإيضاحية أن المادة 3 قررت شروط استحقاق المستفيد للتمويل العقاري المدعوم، فتمثلت في استيفائه للشروط العامة المقررة في لائحة القروض العقارية الصادرة من بنك الائتمان لغرضي الشراء أو البناء، وعدم تمتعه بالرعاية السكنية من الدولة في السابق، سواء كان من المخصص لهم قسائم حكومية من الرعاية السكنية وصدرت له وثيقة التملك، أو حصل على أي من القروض التي يمنحها بنك الائتمان الكويتي أياً كانت قيمته أو غرضه ووفقاً للأحكام المقررة في اللائحة التنفيذية.

المادة 4

وبينت المادة 4 من القانون الأحكام الخاصة بالتمويل العقاري، سواء كان التمويل العقاري المدعوم أو غير المدعوم، وآلية سداده، فقررت جواز الجمع بينهما وفقاً للضوابط والإجراءات التي يضعها بنك الكويت المركزي، حيث ارتأى مشروع المرسوم بقانون عدم ذكر قيمتها وإحالتهما إلى بنك الكويت المركزي وقانون الرعاية السكنية من باب الأمان الاقتصادي والاجتماعي والمرونة في التعاملات التي تتغير كلما تغيرت الظروف والبيئة الاقتصادية، بحيث لا يكون قيداً يصعب تعديله لاحقاً كلما دعت الحاجة لذلك.

وقد بينت ذات المادة أن المستفيد مسؤولاً عن سداد أصل التمويل العقاري المدعوم وغير المدعوم، بالإضافة إلى الفوائد أو العوائد المترتبة على ذلك وفقاً لشروط عقد التمويل وضوابط بنك الكويت المركزي.

 إيضاحات المادة 5

وقد قررت المادة 5 أن تسدد جميع التمويلات العقارية على أقساط شهرية متساوية قدر الإمكان، لاعتبارات العدالة والمساواة، إلا أن اختلاف الظروف الاجتماعية والملاءة المالية من حالة إلى حالة قد يتسبب في تفاوت قيمة الأقساط الشهرية، وهي جائزة في نطاق مدة السداد الإجمالية المقررة بنحو 25 سنة من تاريخ توقيع العقد مع الجهة المانحة للتمويل العقاري.

وقد أجاز القانون مدة اعتبارية كفترة سماح لسداد الأقساط لا تتجاوز 3 سنوات تكون من ضمن مدة السداد الإجمالية، يؤجل فيها المواطن المستفيد من سداد أصل التمويل العقاري في حالة شراءه وحدة سكنية من المطور العقاري أو لبناء القسيمة الحكومية المخصصة من المؤسسة، وذلك لتقليل الأعباء المالية على الأسرة، وخاصة القاطنين منهم في مساكن مؤجرة، على أن يتحمل المستفيد سداد الفوائد أو العوائد الناتجة عن فترة عدم سداد الأقساط الشهرية خلال المدة الاعتبارية “فترة السماح” وفقاً لأحكام القانون.

كما بينت المادة حالة السداد المبكر من المواطن المستفيد وما يترتب على ذلك من سقوط الفوائد أو العوائد عن الفترة المتبقية للتمويل العقاري الذي تم سداده.

وقد أحالت المادة إلى اللائحة التنفيذية تحديد إجراء التمويل العقاري وإعادة جدولته، وآليات السداد المبكر وفترة السماح، وتعريف حالات التعثر وإجراءاتها، وكيفية الإنذار بما لا يتعارض أو يخالف أحكام هذا المرسوم بقانون، وألزمت ذات المادة الجهات المانحة للتمويل بتسجيل حالات التمويل العقاري وتقديم الوثائق المعلقة به، بما في ذلك جداول السداد وحالات التعثر وأي بيانات أو معلومات أخرى، لبنك الائتمان الكويتي للوقوف على المركز المالي للمستفيد.

المادة 6

وأحالت المادة 6 إجراءات صرف التمويل العقاري الخاصة بشراء وحدة سكنية من المطور العقاري إلى أحكام القانون رقم 118 لعام 2023 بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصادياً، كما بينت أن يتم صرف التمويل العقاري الخاص بغرض البناء على القسيمة الحكومية المخصصة من المؤسسة على مراحل ووفقاً للشروط والمواصفات التي تقررها اللائحة التنفيذية لهذا المرسوم بقانون.

المادة 7

وبينت المادة 7 التزام الجهات المانحة للتمويل بإنذار المستفيد في حال عدم التزامه بسداد التمويل العقاري المقدم له من تلك الجهات وفقاً لأحكام عقد التمويل العقاري، وأجازت في هذه الحالة لتلك الجهات إما إعادة جدولة التمويل العقاري بما لا يتجاوز 5 سنوات وفقاً لتعليمات البنك المركزي، على أن يتحمل المواطن المستفيد سداد الفوائد أو العوائد الناتجة عن فترة إعادة جدولة التمويل العقاري المدعوم أو غير المدعوم أو اتخاذ الإجراءات القانونية حيال المستفيد.

 المادة 8

وفوضت المادة 8 بنك الائتمان بأن يكون نائباً عن الدولة في توقيع العقود مع الجهات المانحة للتمويل في حدود أحكام القانون ولائحته التنفيذية، وألزمت وزارة المالية بدفع الفوائد أو العوائد المترتبة على التمويل العقاري المدعوم لبنك الائتمان الكويتي الذي يقوم بسدادها للجهات المانحة للتمويل المدعوم.

  المادة 9

وقررت المادة 9 الضمان الخاص بالتمويل العقاري المدعوم لصالح الجهات المانحة للتمويل لسداد الرصيد المتبقي من التمويل العقاري المدعوم في حال تعثر المستفيد عن السداد، حيث بينت أنه في حال اثبات تعثر المستفيد من السداد، وبعد التأكد من اتخاذ كافة الإجراءات الأولية المنصوص عليها في أحكام هذا القانون.

ويلتزم بنك الائتمان الكويتي بسداد كامل مديونية التمويل العقاري المدعوم مع الفوائد أو العوائد حتى تاريخ السداد، بحيث يسقط حق الجهات المانحة للتمويل العقاري من الفوائد أوالعوائد عن الفترة المتبقية للتمويل إذا تم سداده، في مقابل ذلك يتعين على بنك الائتمان الرجوع على المواطن المستفيد وذلك لاستيفاء مبلغ المديونية التي قام بسدادها بنك الائتمان نيابة عنه بصفته ضامناً لها وفقاً للإجراءات الاعتيادية المنصوص عليها في القوانين المعنية ذات الصلة.

 المادة 10

وبينت المادة 10 أن للبنك قبول الحصول على الرهن العقاري مقابل تقديمه للضمان، وأن رهن العقار لا ينعقد إلا بموجب عقد تمويل عقاري رسمي موثق وفق القانون، وأكدت ذات المادة على ضرورة أن يكون العقار معيناً بالذات تعييناً دقيقاً في عقد الرهن، وإلا وقع الرهن باطلاً. ولا يسقط قيد رهن العقار الضامن للتمويل العقاري طوال فترة العقد، كما أكدت أن للبنك وللجهات المانحة للتمويل العقاري حق امتياز على العقار المرهون.

وقررت المادة أنه لا يجوز للمستفيد التصرف في العقار المرهون بالبيع أو الهبة أو غيرهما من التصرفات أو ترتيب أي حق عيني عليه إلا بعد الحصول على موافقة مسبقة من البنك والجهة المانحة للتمويل العقاري، على أن يكون المتصرف إليه من مستحقي الرعاية السكنية ولم يسبق له الحصول على تمويل عقاري، وبشرط قبول المتصرف إليه الحلول محل المستفيد في الالتزامات المرتبة على عقد التمويل العقاري.

كما أحالت ذات المادة للائحة التننفيذية تحديد آلية وإجراءات تسجيل الرهن المشترك وإدارته والتصرف فيه.

المادة 11

ومنحت المادة 11 بنك الائتمان أو أي جهة يحددها الوزير المختص حق شراء التمويل العقاري كله أو بعضه،   المقدم للمستفيد من الجهات المانحة للتمويل، وتصكيكه وتوريقه وبيعه إلى المستثمرين، وإعادة شرائه باعتباره أحد الأدوات الاستثمارية التي تعزز البيئة الاقتصادية وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في اللائحة التنفيذية وضوابط بنك الكويت المركزي وهيئة الأسواق عند الإدراج.

المادة 12

وقد ألزمت المادة 12 البنك المركزي إصدار القواعد والضوابط الخاصة في منح التمويل العقاري وتحديد معدل الفوائد أوالعوائد المترتبة عليه.