بقلم الخبيرة العقارية سبيكة محمد البحر
مجموعة سبيكة البحر وعماد الفرج العقارية – أعضاء IVSC
أعلنت بلدية الكويت مؤخراً عن تكثيف حملاتها لرصد وإزالة التعديات على أملاك الدولة والمخالفات الواقعة على القسائم السكنية، مع منح مهلة للمخالفين قبل اتخاذ إجراءات الإزالة. وتأتي هذه الخطوة ضمن جهود الدولة لفرض هيبة القانون والمحافظة على التنظيم العمراني والسلامة العامة.
إلا أن هذا الملف يثير تساؤلاً مهماً: هل كل التعديات تؤثر سلباً على المدن؟ وما أثر إزالة الارتدادات والتعديات القائمة منذ سنوات على المظهر العمراني والاجتماعي للمناطق السكنية؟
ما المقصود بالارتدادات؟
الارتداد هو المسافة الفاصلة بين المبنى وحدود القسيمة أو الشارع، ويتم تحديدها وفق اشتراطات البناء والتنظيم العمراني. والهدف منها توفير التهوية والإنارة والخصوصية وتحسين المشهد البصري للمدينة.
في الكويت، تشكل الارتدادات جزءاً أساسياً من النسيج العمراني للمناطق السكنية، حيث اعتاد المواطن على وجود حدائق أمامية وجانبية ومساحات مفتوحة تمنح المنازل طابعاً مميزاً.
مقارنة مع السعودية والإمارات
في العديد من المدن الحديثة بالسعودية والإمارات، توجد نماذج عمرانية تسمح بالبناء على أجزاء كبيرة من الأرض، وقد تبدو المنازل متلاصقة نسبياً مقارنة ببعض المناطق الكويتية. ومع ذلك فإن هذه التصاميم تأتي ضمن مخططات معتمدة منذ البداية وتحت ضوابط هندسية دقيقة، وليست نتيجة تعديات أو إضافات غير مرخصة.
بمعنى آخر، الفرق الجوهري أن ما يُسمح به هناك جزء من المخطط التنظيمي الأصلي، بينما التعديات في الكويت غالباً ما تكون إضافات تمت بعد البناء خارج الاشتراطات المعتمدة.
عواقب إزالة الارتدادات والتعديات
رغم أهمية تطبيق القانون، فإن إزالة بعض التعديات قد تترك آثاراً متعددة، منها:
* انخفاض المساحات المستخدمة فعلياً داخل بعض المنازل.
* تكاليف مالية مرتفعة يتحملها الملاك لإزالة المخالفات وإعادة التأهيل.
* تغير الشكل الخارجي لبعض الأحياء التي اعتادت على وجود إضافات معينة لعقود طويلة.
* تأثر بعض الاستخدامات الخدمية مثل المظلات أو غرف الحراسة أو المخازن الخارجية.
وفي المقابل، فإن إزالة التعديات تحقق فوائد مهمة، أبرزها:
* المحافظة على أملاك الدولة والطرق والخدمات العامة.
* تحسين السلامة المرورية والرؤية في الشوارع.
* منع التوسع العشوائي بين القسائم.
* توحيد المظهر العمراني وفق الاشتراطات المعتمدة.
التأثير على المظهر الخارجي للمدن
يرى مختصون أن كثرة التعديات تؤدي مع مرور الوقت إلى تشوه بصري في الأحياء السكنية، حيث تختلف الإضافات من منزل إلى آخر دون معايير موحدة.
في المقابل، يرى آخرون أن إزالة جميع الإضافات دفعة واحدة قد تؤدي إلى ظهور واجهات غير مكتملة أو مساحات فارغة تحتاج إلى إعادة تصميم وتجميل، ما يتطلب برامج تطوير عمراني متوازية للحفاظ على جمالية المناطق.
التجربة القطرية
تعد قطر من الدول التي تطبق رقابة عمرانية صارمة، حيث تخضع المباني للتفتيش الدوري، ولا تقتصر المتابعة على الواجهات الخارجية فقط، بل تشمل الأسطح والتوسعات الإنشائية والإضافات غير المرخصة.
ويهدف ذلك إلى التأكد من سلامة المباني ومنع أي تعديات قد تؤثر على البنية التحتية أو السلامة الإنشائية أو حقوق الجيران.
دبي وأبوظبي: رقابة إلكترونية وغرامات
في إمارة دبي وإمارة أبوظبي، لا يسمح بإجراء أي تعديل إنشائي أو إضافة خارج المخططات المعتمدة دون الحصول على موافقات رسمية من الجهات المختصة.
وتعتمد البلديات هناك على أنظمة رقمية متطورة، إضافة إلى الزيارات الميدانية والتقنيات الحديثة لرصد المخالفات، وتفرض غرامات مالية وإجراءات تصحيحية على المخالفين، وقد تصل العقوبات إلى إزالة المخالفة على نفقة المالك في بعض الحالات.
كما يتم التركيز على المحافظة على الطابع العمراني لكل منطقة بحيث تتوافق المباني مع الهوية المعمارية المعتمدة للإمارة.
إن الحفاظ على هوية المدن لا يتحقق فقط بإزالة التعديات، بل أيضاً من خلال تطوير الاشتراطات العمرانية باستمرار بما يواكب احتياجات الأسر الحديثة ويحافظ في الوقت ذاته على جمال المدن وحقوق الدولة والمجتمع.
