التلاعب في المزايدات برفع السعر لإغراء الآخرين عمل محرم.

التنافس بين من يرغبون في شراء أصل جائز.

فرض مطوري العقارات فوائد تأخير الأقساط غير جائز شرعاً.

مشتري العقار له حق الاستفادة من فترة السماح للسداد.

 يجب تحديد حقوق وواجبات المؤجر والمستأجر في عقد مكتوب.

 العقود المعلقة غير جائزة في عمليات البيع.

كتب خالد السهل:

في بادرة إيجابية تعكس المسؤولية وروح المشاركة والرغبة في تطوير السوق العقاري ونشر الثقافة الشرعية والفتاوى التي وجهت أعمال شركة أعيان العقارية ” طيلة مسيرتها التي تربوا إلى العقد السادس من مسيرتها، تتيح “شركة أعيان العقارية” كتاب الفتاوى الشرعية، لجميع المهتمين ليكون محتواه العلمي سهل المنال للجمهور عموما، ولإفادة لناشطين في المجال العقاري خصوصا، فضلا عن الباحثين والدارسين لفقه المعاملات المالية المعاصرة.

هدف هذا الكتاب هو التعريف بأهم الأحكام الشرعية للمعاملات العقارية المتنوعة (كالبيع والإجارة والإدارة والتطوير والاستثمار والتمويل وسواها)، ومما صدرت بشأنه فتاوى وقرارات هيئات الرقابة الشرعية لشركة أعيان العقارية وشركاتها التابعة والزميلة.

خطوة مسؤولة بناءة تؤكد دور وبصمة القطاع الخاص في الاقتصاد الكويتي بناءاً وتعليماً وتثقيفاً حيث ستساهم مثل هذ هذه المبادرة في إثراء الضبط الشرعي للسوق العقاري وتعزيز ثقافة الاستثمار العقاري نتيجة إضافة المصطلحات والمنتجات التمويلية العقارية الشائعة الاستخدام، لزيادة انتفاع قارئ الفتاوى غير المتخصص وتيسير فهمها عليه.

إمعانا في دقة المعلومات وحرصاً على تدقيقها فقد قامت شركة شورى للاستشارات الشرعية بعد تكليفها من شركة أعيان العقارية بإعداد هذا الكتاب، وتشكيل لجنة لإعداد مادته ومراجعتها، مكونة من نخبة مميزة من المستشارين الشرعيين والاقتصاديين، وإيماناً من جريدة “الاقتصادية” بدعم القطاع الخاص الكويتي ونشر كل ما يفيده ويصب في صالح تطوير السوق سيتم نشر كتاب شركة أعيان العقارية على حلقات متتالية:

أولاً: المصطلحات عقارية:

مجموعة المصطلحات العقارية تم انتقاؤها من بين مجموعة واسعة من الألفاظ والمصطلحات الشرعية والفنية الشائعة الاستخدام في المعاملات العقارية، مما قد تخفى معانيها على القارئ غير المتخصص وتشمل مايلي:

عقارات مُدرة للدخل:

هي: العقارات التي يحصل مالكها على دخل ثابت وعوائد نقدية مستمرة من خلال تأجيرها للآخرين أو استخدامها لأغراض تجارية، وتُسمّى أيضاً عقارات الدخل أو ممتلكات الدخل.

ومن أنواعها: الشقق السكنية، العقارات التجارية الكبيرة، المجمعات والعيادات الطبية، المجمعات السكنية، سكن الطلاب، شقق فندقية، العقارات الصناعية، العقارات التجارية.

عقد الإيجار:

هو: اتفاق بين طرفين، المؤجر والمستأجر، يتنازل فيه المؤجر عن منفعة شيء مملوك له أو قابل للتملك، لفترة زمنية محددة، مقابل أجر معلوم يدفعه المستأجر.

عقد البيع الابتدائي:

هو: عقد شرعي منجز كامل الأركان تترتب عليه آثاره الشرعية والقانونية إلا أنه عقد تمهيدي للبدء بإجراءات التسجيل الرسمية.

عقد معلق:

هو: العقد الذي يتضمن شرطًا يجعل وجود العقد مرتبطاً بحصول أمر احتمالي في المستقبل بإحدى أدوات التعليق نحو: إن وإذا ومتى ونحوه، فلا ينعقد العقد سبباً في الحال، فهو معلق على حصول الشرط فقد يوجد وقد لا يوجد.

ومثاله: أن يقول شخص لآخر: بعتك داري هذه بألف دينار إن باع لي فلان داره، أو إن جاء والدي من السفر، فهذا عقد بيع معلق على شرط.  وأكثر الفقهاء على عدم جوازه في البيع.

عقد المقاولات:

هو: عقد يلتزم بمقتضاه طرفٌ (هو المقاول) بتنفيذ عمل أو صناعة شيء محدد مقابل أجر محدد من الطرف الآخر (صاحب العمل).

عمولة:

هي: الأجرة التي يأخذها الدلال أو الوسيط أي السمسار على قيامه بمعاملة ما. وتشمل الأتعاب التي يتقاضاها لقاء الخدمات التي يقدمها لكل من المشتري والبائع وتكون على هيئة نسبة مئوية من قيمة المعاملة، وتسمى أيضًا الدلالة والسعي.

غَلَّة (دخل العقار):

هي: الإيراد أو الدخل الذي يحصل من ريع الأرض أو أجرتها أو أجرة الدار أو أية عين استعمالية ينتفع بها مع بقاء عينها. وصافي دخل العقار هو إيراد العقار الناتج عن تأجيره بعد حسم نفقات التشغيل، ولكن قبل حسم الضرائب.

فترة السماح:

هي: فترة زمنية محددة يمنحها أحد المتعاقدين إلى المتعاقد الآخر يوافق فيها على عدم المطالبة – خلال تلك الفترة – بتنفيذ الالتزامات التعاقدية التي ترتبت بموجب إبرام العقد، فإذا مضت فترة السماح تبدأ المطالبة بتنفيذ الالتزامات التعاقدية.

وتختلف مدة فترة السماح وما يترتب على انتهائها في المعاملات العقارية وفقًا لطبيعة الاتفاق أو العقد الذي تم إبرامه بين الطرفين، ففي عقود التطوير العقاري يُمنح المطور العقاري فترة سماح إذا تأخر في تسليم الشقة إلى المشتري، فإذا مضت فترة السماح جاز للمشتري فسخ العقد أو الرجوع على المطور بالتعويض، بينما يمنح المشتري في عقود التمويل العقاري فترة سماح لسداد الدفعة المقدمة أو التأخر في سداد الأقساط في مواعيدها المحددة، فإذا انقضت تلك الفترة دون السداد فتطبق عليه عقوبات مالية أو قانونية مثل: فرض فوائد تأخير( وهي لا تجوز  شرعا)، أو تحصيل الدين بوسائل قانونية، أو تقييد الخدمات من الجهة الدائنة (الممول). كما تختلف فترة السماح الممنوحة من مالك العقار إلى المستأجرين منه من أصحاب المحلات التجارية من أجل تجهيز متاجرهم لبدء مزاولة أعمالهم، فلا يدفعون أجرة خلال فترة السماح.

فسخ العقد:

هو: حل ارتباط العقد، أو هو ارتفاع حكم العقد من الأصل كأن لم يكن، فيستعمل الفسخ أحيانًا بمعنى رفع العقد من أصله، ويستعمل أيضًا بمعنى رفع العقد بالنسبة للمستقبل، كما في العقود التي تمتد زمنيا كالإجارة، فإن فسخها يجري بالنسبة للمستقبل.

قِسمة:

هي: إفراز الحصص الشائعة في المِلك المشترك، وتخصيص كل منها بشريك. والقسمة تكون تارة رضائية باتفاق الشركاء؛ وتارة قضائية يجريها القضاء بطلب بعض الشركاء جبراً على باقيهم.

وبعض الأموال يقبل القسمة دون ضرر، كالأطعمة، ومواد البناء والوقود. لكن بعضها كالكأس أو الكرسي أو السيارة غير قابل للقسمة، لأنها لو قسمت تعطلت منفعتها، وما لا يقبل القسمة يمكن بطلب أحد الشركاء بيعه قضاءً وقسمة ثمنه بين الشركاء. 

والعقارات بعضها يقبل القسمة كمحل كبير يقسم محلين، أو أرض واسعة تقسم قطعًا كل منها تصلح للبناء أو لغرض مفيد آخر. وبعض العقارات لو قسم لانخفضت قيمته كثيرًا، فيعتبر غير قابل للقسمة بهذا المعنى.

 كراء:

يطلق الكراء عند الفقهاء على الأجرة نفسها، كما يطلق على عقد الإجارة. غير أن فقهاء المذهب المالكي اصطلحوا على تسمية التعاقد على منفعة السفن، والحيوان خاصة كراء، وأما التعاقد على منفعة الآدمي وبعض المنقولات كالأثاث، والثياب، والأواني، فسموه إجارة.

كفالة:

هي: ضم ذمة الكفيل إلى ذمة المكفول في الالتزام بأداء حقٍ واجبٍ على المكفول، كتسديد دين في موعد معين. بعبارة أخرى، هي: عقد يتضمن التزام شخص بحق واجب على غيره، وإشراك نفسه معه في المسؤولية تجاه طالب الحق.

مُؤْجِر:

هو: الشخص أو المؤسسة التي تمتلك شيئًا ما (عقار مثلا) وتقوم بتأجيره لشخص آخر مقابل مبلغ من المال. ويتم تحديد شروط الإيجار في عقد مكتوب يحدد حقوق وواجبات كل من المؤجر والمستأجر.

مال غير منقول:

هو: العقار ويشمل الأرض وما عليها من بناء ونباتات متأصلة في الأرض.  وبعض القوانين تتوسع فيما تعُدّه عقارًا ليشمل منقولات مخصصة لخدمة العقار.

مال منقول:

هو: الذي يمكن نقله وتحويله من مكان لآخر، كالنقود والسلع والحيوانات ووسائط النقل.

محفظة عقارية:

هي: مجموعة العقارات التي تمتلكها شركة أو مستثمر أو مؤسسة بغرض الاستثمار. وقد تشمل المحفظة العقارية مجموعة متنوعة من العقارات مثل الشقق السكنية، والمباني التجارية، والمكاتب، والمراكز التجارية، والفنادق، والأراضي الزراعية أو الصناعية وغيرها. ويتم شراء هذه العقارات للاستفادة من عائدات الإيجار أو لتعظيم قيمتها عبر الوقت.

وتعتبر المحفظة العقارية (أو شراء حصة فيها) واحدة من استراتيجيات الاستثمار الشائعة للمستثمرين الذين يرغبون في تنويع استثماراتهم وتقليل المخاطرة والحد من التقلب في العائد على الاستثمار. 

مرافق مشتركة:

هي: الأجزاء والمساحات التي تتبع العقار كالممرات والحدائق والمواقف، فهذه يشترك في الانتفاع بها كل شاغلي العقار أو ملاكه، دون أن يختص أحد منهم بالانتفاع بها أو بملكيتها بشكل مستقل عن الآخرين.

فهذه المساحات والمرافق المشتركة في العمارات السكنية، لا يصح الاستحواذ عليها، أو التصرف فيها كتصرف المرء في ملكه الخاص، بل ينتفع به انتفاعًا لا يضر بغيره، ولا يؤذي جيرانه، ولا يخالف الأعراف، والقوانين المنظمة المعمول بها، ولا يخالف شروط، وبنود التملك لهذه الشقق.

مزايدة:

هي: التَّنَافُسُ فِي زِيَادَةِ ثَمَنِ السِّلْعَةِ الْمَعْرُوضَةِ، بين من يرغبون في شرائها. وهو جائز شرعا لمن يريد شراء السلعة، أما الزيادة في الثمن بهدف إغراء الآخرين بالشراء فهو عمل محرم ويطلق عليه في الفقه “النَجْش”.

مستأجر:

هو: الشخص أو الجهة التي تستأجر عقارًا أو ممتلكات من المالك أو المؤجر. والمستأجر هو الطرف الذي يحصل على حق استخدام الممتلكات المستأجرة لفترة محددة بمقابل مالي. ويتم تحديد حقوق وواجبات المستأجر في عقد الإيجار أو التأجير، وأي شروط أخرى تتعلق بالاستخدام والصيانة والتعديلات على الممتلكات المستأجرة.

مضاربات عقارية:

هي: النشاط الاستثماري الذي يتم خلاله شراء وبيع العقارات بهدف تحقيق الربح السريع من تغيرات قيمة العقارات على المدى القصير. وفي هذا النشاط العقاري يتعامل المضاربون العقاريون مع العقارات كأصول مالية قابلة للتداول، حيث يسعون إلى الاستفادة من التغيرات في أسعار العقارات لتحقيق أرباح سريعة.

والمضاربات العقارية تواجه مخاطر عالية نظرًا لطبيعتها القصيرة الأجل وتأثرها بتقلبات سوق العقارات نتيجة تغير الطلب والعرض، والتغيرات الاقتصادية غير المتوقعة، والتشريعات الحكومية، والعوامل الأخرى الكثيرة التي تؤثر على قيمة العقارات.

مضاربة:

هي في الفقه: عقد مشاركة في الربح بين مقدم رأس المال (ربُّ المال) ومقدم العمل والإدارة (المضارب). ويتم توزيع الأرباح التي يحققها النشاط وفق النسبة المئوية المحددة لكل طرف. وفي حال الخسارة، لا يتقاضى المضارب شيئا رغم قيامه بالعمل، ويتحمل رب المال الخسارة المالية وحده، ما لم تكن الخسارة بسبب تعدي المضارب أو تقصيره أو إخلاله بشروط العقد.

مقاول:

هو: الشخص الذي يلتزم بتنفيذ عمل أو صناعة شيء محدد مقابل أجر محدد من شخص آخر (صاحب العمل)، ومن أنواع المقاولين:

• مقاول عام: يتولى مسؤولية تنفيذ مشروع كامل، بما في ذلك إدارة العمال، وتوفير المواد، والتنسيق مع المقاولين الفرعيين.
• مقاول فرعي: يتولى مسؤولية تنفيذ جزء من مشروع، مثل أعمال البناء أو الكهرباء أو السباكة.

مقايضة عقارية:

هي: التبادل العقاري أي شراء وحدة عقارية مُقابل وحدة عقارية أُخرى.

مِـلْـك شائع (مُشاع):

المِلك الشائع أو المُشاع هو الذي يشترك في ملكيته شخصان فأكثر، لكل منهم حصة شائعة (أي غير مقسومة) كربع العقار أو 60% من المنزل.  فكل ذرة من المال المشترك يملك فيها كل شريك قدر حصته النسبية. ويقابل الملك المشاع المِلك المتميز الذي يعني انفراد مالك واحد لشيء ذي حدود تُميـِّزه عن سواه.

مناقصة:

 هو: عقد بين طرفين، الجهة المُناقصَة والمُناقص، يتم بموجبه التزام الجهة المُناقصَة بمنح المُناقص صاحب أفضل عرض تنفيذ مشروع أو توريد سلع أو خدمات محددة بشروط وأحكام محددة مُسبقاً. ومن أنواع المناقصات:

• المناقصة العامة: تُعلن عنها الجهة المُناقصَة للجميع.
• المناقصة المحدودة: تُعلن عنها الجهة المُناقصَة لعدد محدود من المُناقصين المُختارين.
• المناقصة المُغلقة: تُقدم فيها العروض دون معرفة عروض المُناقصين الآخرين.

مهايَأَة:

هي: طريقة عملية لاقتسام منافع المال المشترك دون قسمته. ففي عقار مشترك لم تتم إزالة الشيوع فيه لأي سبب، يمكن أن يَتَهايَأ الشركاء في الانتفاع به زمانيًا كأن يستعمله كل شريك فترة تتناسب مع حصته، أو مكانيًا كما في دار مشتركة بين اثنين اتفقا عَلَى أَنْ يَسْكُنَ أَحَدُهُمَا فِي قِسْمٍ مِنْهَا وَالْآخَرُ فِي الْقِسْمِ الْآخَرِ، أَوْ أَنْ يَسْكُنَ أَحَدُهُمَا فِي الطَّابَقِ الْعُلْوِيِّ وَالْآخَرُ فِي السُّفْلِيِّ.

نزع الملكية الجبري:

هو: تملك مال الغير بعوض. وله صورتان:

الأولى: الشفعة، وهي حق الشريك أو الجار الملاصق بتملك العقار المبيع جبراً على مشتريه بما بذل من ثمن ونفقات.

الثانية: الاستملاك للصالح العام: وهو استملاك الدولة للأرض بسعرها العادي جبراً عن صاحبها للضرورة أو المصلحة العامة، كتوسيع مسجد، أو طريق ونحو ذلك.

وعد بالاستئجار:

هو: اتفاق يتم بين مالك العقار (المؤجر) والشخص أو الشركة التي ترغب في استئجار العقار (المستأجر). ويتضمن الوعد بالاستئجار شروطًا وأحكامًا تحدد حقوق والتزامات كل من المؤجر والمستأجر بعد إبرام عقد الإجارة. كما يحدد فيه التفاصيل الأساسية للعقار المستأجر، مثل الموقع، والمساحة، والمدة المحددة للعقد. كما يتضمن العديد من المعلومات والشروط الأخرى.

ويستخدم الوعد بالاستئجار في عمليات التمويل العقاري بهدف إلزام العميل بالدخول في عقد التأجير مع الجهة الممولة بعد شرائها للعقار من مالكه. 

وكيل عقاري:

هو: الشخص أو الشركة التي حصلت على توكيل من أصحاب عقارات أو من شركات تطوير عقاري بغرض القيام ببيع وتسويق هذه العقارات او المشروعات العقارية.

وقد يكون التوكيل بغرض شراء عقارات للموكِل بأفضل الأسعار. ويجب أن يتمتع الوكيل العقاري بخبرة ومعلومات عن العرض والطلب في السوق، ليستطيع تحديد الوقت المناسب لشراء العقار أو بيعه.

……………………………….