عماد الفرج:
انضمام جمعية المقيّمين العقاريين الكويتية إلى عضوية مجلس معايير التقييم الدولية (IVSC) في لندن
التقييم هو فن وعلم تقدير القيمة الخاصة بحقوق ملكية لغرض محدد وفي لحظة زمنية محددة
القيود على توفير البيانات العقارية الموثوقة يمكن أن يؤثر على دقة عملية التقييم.
السوق العقاري يفتقر للمعايير والإرشادات الدولية التي تساعد على توحيد الممارسات وتوفير إطار عمل موحد للمقيمين العقاريين.
نقص التدريب والتأهيل المهني للمقيمين العقاريين يؤثر على جودة ودقة التقييمات العقارية.
يجب أن يكون هناك تواصل وتبادل للمعلومات بين المقيمين العقاريين لتحقيق أعلى درجة من الدقة والموثوقية في التقييمات.
في لقاء مع عماد علي الفرج مقيّم عقاري دولي وأحد مؤسسي ونائب رئيس جمعية المقيّمين العقاريين الكويتية، تطرقنا إلى تأسيس الجمعية وأهدافها، كما ألقينا الضوء على التقييم العقاري ومعاييره وما يواجهه من تحديات
ما الهدف من تأسيس الجمعية؟
هناك الكثير من المشاكل في التقييم العقاري سببها على سبيل المثال لا الحصر:
- قلة المعايير والإرشادات العقارية.
- قلة البيانات العقارية الموثوقة.
- نقص في التدريب والتأهيل المهني.
- الاختلاف في الأساليب والطرق.
- اختلافات في الخبرة والمعرفة.
وغيرها من مشاكل كلها تؤدي إلى حدوث تباين كبير في التقييمات العقارية، لذلك أرتأينا أهمية وجود كيان منظم كجمعية المقيّمين العقاريين الكويتية.
وعليه، أصبح من الضروري وجود كيان منظم وداعم للمعايير الدولية مثل جمعية المقيمين العقاريين الكويتية نظرا لما لها من أهمية في تنظيم ورفعة ورقي مهنة التقييم العقاري.
كما أن استمرار تطوير معايير التقييم العالمية مع زيادة متطلبات الحكومات والهيئات التنظيمية ونمو توقعات مستخدمي التقييم ملخصا إياها بثلاثة معايير مختلفة لكنها مترابطة بشكل وثيق وهي:
1-المعايير المهنية وهي تتمحور حول السلوك المهني والأخلاقيات وتدعمها المعرفة والكفاءة.
2-المعايير الفنية: تركز على التعاريف والمصطلحات المشتركة وتدعمها التطبيقات المتسقة لأساليب المعترف بها.
3-المعايير الأدائية (الاجرائية): تتمحور حول الدقة في التحليل وموضوعية الأحكام ودعمها بالوثائق والأدلة الملائمة ووضوح التقارير.
بالتالي ما ذكر سالفا سيتم تطبيقه على أهداف الجمعية عن طريق:
- المساهمة مع الجهات المختصة لوضع الأسس والقواعد والشروط الدولية شرط ألا تتعارض مع قوانين الدولة في تنظيم مزاولة المهنة.
- السعي لرفع مستوى مهنة المقيّمين العقاريين والدفاع عن أعضاء الجمعية وعن مطالبهم وحقوقهم المشروعة.
- تبادل الخبرات محليا ودوليا مع الهيئات والجمعيات المعنية في مجال المقيّمين العقاريين.
- عمل بروتوكول تعاون مشترك مع الهيئات والمنظمات المعنية العالمية منها والمحلية في مجال تبادل المعلومات والتوصيات والاقتراحات المهنية بعد أخذ موافقة الجهات المعنية.
- دراسة القوانين واللوائح المعمول بها في التخصص وإبداء المقترحات الكفيلة بتطوير العمل بمهنة المقيّمين العقاريين.
ما المقصود بالتقييم؟
التقييم هو فن وعلم تقدير القيمة الخاصة بحقوق ملكية لغرض محدد وفي لحظة زمنية محددة مع الأخذ بالحسبان جميع سمات وخصائص الأصل محل التقييم وجميع العوامل الاقتصادية الأساسية للسوق.
تتم الاستعانة بالمقيّم العقاري في إبداء رأيه بالقيمة حيال عقار ما من أجل الشراء، أو البيع، أو الرهن، أو تحديد جدوى الاستثمارات أوكجزء من عملية استحواذ الخ. ونظرا لتعدد أغراض التقييم وطبيعة العقارات فإن أسلوب تقدير القيمة في حالة عقار ما قد لا تلائم حالة عقار آخر، لذلك فقد تطورت على مر السنين عدد من الأساليب الرئيسية والتي قد يندرج تحتها طرقا متعددة للتقييم.
ما هي طرق وأساليب التقييم؟
يشير مجلس معايير التقييم الدولية إلى ثلاثة أساليب رئيسية للتقييم وهي: أسلوب السوق، وأسلوب الدخل، وأسلوب التكلفة وينظر إلى طريقة الاستثمار، وطريقة التدفقات النقدية المخصومة، وطريقة الأرباح، وطريقة القيمة المتبقية في أعمال التقييم باعتبارها ضمن أسلوب الدخل.
هل لنا بتفصيل موجز؟
أولا:(أسلوب السوق أو طريقة المقارنة) تستند إلى مقارنات مأخوذة من أدلة وشواهد حالية من السوق لإيجاد القيمة الرأسمالية أو الإيجارية بصورة مباشرة ويجب أن تكون مبيعات السوق القابلة للمقارنة لعقارات مشابهة للعقار محل التقييم،
أما المعلومات الأخرى الخاصة بالعقارات المقارنة فتتمثل في التحليلات الخاصة بقيمة الفروق المختلفة بين العقارات القابلة للمقارنة والعقار محل التقييم. وللأسف نظرا لشح وندرة المعلومات بالكويت تجعل من الصعب الوثوق بالمعلومة، ومن ثم لا نملك أن نستخدم أسلوب المقارنة بالرغم من أنه أهم أسلوب يستخدم للوصول إلى القيمة، كما عند عمل طريقة المقارنة أو ما يسمى بأسلوب السوق تعمل التسويات على العقارات المقارنة وليس على العقار (محل التقييم).
ثانيا: (أسلوب الدخل) هو أسلوب لتقدير القيمة الرأسمالية للدخل ويشمل الطرق التالية:
1- (طريقة الاستثمار) يقدر المقيّم إجمالي الدخل المقدر للعقار بالاستناد إلى القيم الإيجارية السائدة لعقارات مماثلة ويجب أن يوضح بالتقرير هذه الأدلة والشواهد.
2- (طريقة التدفقات النقدية المخصومة) وهذه الطريقة هي النسخة المعدلة من طريقة الاستثمار، حيث يتم خصم تدفق الدخل وقت الحصول عليه، وعندما يستخدم المقيّم هذه الطريقة في التقييم للوصول إلى القيمة السوقية للعقارفي العادة يكون عقارا استثماريا، يجب أن تكون التدفقات النقدية إلى الداخل وإلى الخارج معدلات الخصم مأخوذة من السوق.
3– (طريقة الأرباح) تستخدم هذه الطريقة بصورة أساسية عند استخدام العقار لأنشطة الأعمال التجارية، حيث يمكن إجراء تحليل لحسابات المصروفات والمقبوضات لايجاد القيمة الايجارية.
4– (طريقة القيمة المتبقية) تستخدم طريقة القيمة المتبقية في تحليل عروض التطوير أو إعادة التطوير بهدف معرفة هل هذه العروض صحيحة وسليمة، والسعر الذي يمكن دفعه للاستحواذ على الموقع أو المنشآت القائمة.
ثالثا: طريقة التكلفة أو ما يطلق عليها أحيانا (طريقة المقاول) غالبا ما تستخدم هذه الطريقة عندما يتعذر استخدام أيا من الأساليب الأخرى أو لتعزيز التقييم الذي تم التوصل إليه من خلال إحدى الطرق الأخرى. كما يقدم مؤشرا للقيمة باستخدام المبدأ الاقتصادي الذي مفاده أن المشتري لا يدفع مقابل شراء أصل أكثر من تكلفة الحصول على أصل له نفس المنفعة، وذلك سواء عن طريق الشراء أو الإنشاء.
ما هي بنظرك مشاكل التقييم العقاري في الكويت؟
1- قلة المعايير والإرشادات العقارية: يفتقر السوق للمعايير والإرشادات العقارية الدولية والتي تساعد على توحيد الممارسات وتوفير إطار عمل موحد للمقيمين العقاريين.
2- قلة البيانات العقارية الموثوقة: لإجراء تقييم دقيق للعقارات، يتطلب الأمر وجود بيانات عقارية دقيقة وشاملة قد تكون هناك قيود في توفير البيانات العقارية الموثوقة مما يمكن أن يؤثر على دقة عملية التقييم.
3- نقص التدريب والتأهيل المهني: قد يكون هناك نقص في التدريب والتأهيل المهني للمقيمين العقاريين ، مما يؤثر على جودة ودقة التقييمات العقارية. يتطلب التقييم العقاري مهارات فنية وتقنية متقدمة ومعرفة بالمعايير واللوائح والتحليل المالي الدقيق.
لماذا يحدث تباين كبير في التقييمات بين المقيمين العقاريين؟
قد يكون هناك تباين كبير في التقييمات بين المقيمين العقاريين قد ينشأ من عدة أسباب أهمها:
الاختلاف في الأساليب والطرق: يعتمد المقيم العقاري على مجموعة متنوعة من الأساليب والطرق في عملية التقييم، قد يكون هناك اختلاف في الطرق المستخدمة في تحليل المعلومات للوصول للقيمة، مما يؤدي إلى تباين في النتائج النهائية.
الاختلاف في تفسير المعلومات: يمكن للمقيمين العقاريين أن يتفاوتوا في تفسير المعلومات المتاحة حول العقار. قد يتباين فهمهم للبيانات والعوامل المؤثرة في تقييم العقار مما يؤدي إلى تقديرات مختلفة لقيمته.
التأثيرات الخارجية: يمكن أن تؤثر التغيرات في سوق العقارات والظروف الاقتصادية والتشريعات المحلية على تقييم العقارات وقد يكون لدى المقيمين العقاريين رؤى وتوقعات مختلفة بشأن هذه التأثيرات، مما يؤدي إلى تباين في التقييمات.
اختلافات في الخبرة والمعرفة: يعتبر تقييم العقارات مهارة تتطلب خبرة ومعرفة متخصصة قد يتباين لدى المقيمين العقاريين مستوى الخبرة والمعرفة المتاحة لهم، وبالتالي قد يؤثر ذلك على تباين التقييمات.
من أجل تقليل التباين في التقييمات، يمكن للمقيمين العقاريين التواجه وتبادل المعرفة والخبرات والمشورة المهنية، ويجب أن يكون هناك تواصل وتبادل للمعلومات بين المقيمين العقاريين لتحقيق أعلى درجة من الدقة والموثوقية في التقييمات.
سمعنا عن بعض الإنجازات في وقت قصير من إشهار الجمعية، ما هي تلك الإنجازات؟
نعم هذا صحيح رغم المصاعب التي واجهتنا بالبداية بسبب أمور خارجة عن إرادتنا إلا أن إحدى أهداف الجمعية قد تم إنجازه وهو:
1- انضمام الجمعية إلى عضوية مجلس معايير التقييم الدولية (IVSC) ومقرها لندن في شهر ديسمبر 2023، وهي من أشهر المنظمات الدولية في مجال التقييم العقاري، حيث يوجب علينا كأعضاء في الجمعية الالتزام بالمعايير العامة والأخلاقية الدولية لمهنة التقييم العقاري.
2- أخذ موافقة المنظمة (IVSC) في إصدار كتاب معايير التقييم العقاري – دولة الكويت 2022.
3- انضمام أحد أعضاءها في لجنة اعتماد مناهج التقييم العقاري والجهات التدريبية بوزارة التجارة والصناعة في ديسمبر 2024.
