علمونا في نشأتنا أن «الدين عماة عين»، فأسس لنا هذا الأمر عقدة نفسية ومهابة من الاقتراض، واكتشفنا لاحقاً أن الدين أداة تمويل لتسهيل شراء خدمات أو منتجات. وعندما تقدمنا في مراحل الحياة، تبين لنا أن التمويل هو أحد مفاتيح الثراء الفاحش متى ما تم استخدامه بطريقة سليمة، بل إنه مصعد سريع يقفز بالمقترض مخترقاً عامل الزمن وصعوبات السيولة النقدية إلى طوابق عليا من الثراء، خاصة إذا انخفض سعر الفائدة وصاحب ذاك ارتفاع في سعر العقار، وبما أننا نتوقع مساراً انحدارياً لسعر الفائدة في الفترة المقبلة، فإننا قد نرى عودة الزخم للتمويل العقاري، إلا أن على المقترض أن يعي أن للاقتراض سلبيات قد تفوق إيجابياته، فأي تعثر من المدين أو انهيار لأسعار العقارات سيجبر البنك على تسييل الأصل، بل والرجوع شخصياً على المقترض ومطالبته بالسداد، وقد شهدنا كيف أثر ارتفاع سعر الفائدة الصاروخي على المقترضين في عام 2008 وسبب على أثره الأزمة المالية العالمية، وشهدنا أيضا ما حدث في السنتين الأخيرتين لأسعار الفائدة، لذلك، وجب على كل مقترض أن يعي التزاماته وواجباته وحقوقه، بل يجب عليه أن يفحص خياراته التمويلية وأن يميز بينها جميعاً.
لذلك، نقدم هنا مجموعة من الأسئلة المهمة التي تفيد المبتدئين في عالم التمويل العقاري، والتي يجب أن يناقشوها مع مدير الحسابات عند طلب القرض العقاري.
الأسئلة الخاصة بمعلومات القرض:
1 – هل التمويل متوافق مع الشريعة الإسلامية أم تقليدي؟
2 – ما الفائدة السنوية التي يتقاضاها البنك؟ وهل هي ثابتة أم متحركة مع فائدة البنك المركزي؟ وهل يمكن تثبيت سعر الفائدة؟ وما سعر الفائدة مقارنة ببقية البنوك؟
3 – خيارات سداد فائدة الدين فقط من دون أصل الدين طوال عمر الدين؟
4 – ما فترات السداد المسموحة والحد الزمني الأقصى للسداد؟
5 – هل يمكن إدخال شريك متداخل في سداد القرض أو فائدته؟
6 – هل هناك رسوم أو أتعاب إدارية يتقاضاها البنك بخلاف القرض وفائدته؟
7 – ما مدة إتمام المعاملة من تاريخ الطلب حتى تاريخ توافر القرض؟
اشتراطات القرض
8 – هل يقوم البنك برهن العقار المقرر شراؤه؟ وهل يطلب البنك رهن أصول أخرى مقابل القرض؟
9 – ما الأوراق المطلوب تقديمها للبنك، وهل يطلب البنك مركزاً مالياً معتمداً للمقترض يوضح فيه الأصول والديون والنقد في ملكيته؟
10 – هل يشترط البنك أن يقيّم العقار بنفسه؟ ومن يتحمل تكاليف التقييم؟
11 – هل يشترط أن يكون هناك حداً أعلى من المديونيات المرتبطة بالشخص قبل تقديمه طلب القرض؟ وهل يقوم البنك بتمويل الأجانب؟
12 – ما أعلى نسبة للقرض وأقلها مقارنة بقيمة العقار؟
13- ما هو أقل سعر للعقار يمكن الاقتراض عليه؟ وأعلى سعر؟
الاشتراطات في العقار
13 – هل يشترط البنك نوعاً معيناً من العقارات كالعقارات التجارية أو السكنية أو المباني الإدارية؟ وهل يشترط أن يكون العقار مدراً للدخل؟ وهل يقوم البنك بقراءة مداخيل العقار وتحليلها اعتماداً منه على هذه الإيرادات في سداد الدين؟ هل يشترط البنك الاطلاع على نوعية المؤجرين وملاءتهم المالية؟
14 – هل يقوم البنك بتمويل العقارات التي تحت التطوير، سواء بمنح موافقة مبدئية لسداد قيمة القرض عند اكتمال المبنى أو تسديد دفعات الشراء المقسطة أثناء البناء؟
15 – هل تنحصر خدمات البنك الائتمانية في مناطق معينة فقط، أم أنها تغطي الدولة كافة؟
16 – هل يقدم البنك على تمويل شراء الأراضي؟ أو تمويل بنائها؟ وما آلية تقديم دفعات البناء؟ وآلية حساب الفائدة؟
17 – هل يقوم البنك بالفحص الهندسي للمباني أو العقارات المقرر شراؤها لبيان خلوها من عيوب قد تضر في شكلها أو قيمتها أثناء عمر الدين؟
18 – ما أقل قيمة للقرض يقبل بها البنك؟ وما أعلى قيمة؟
البيع المبكر والتصفية والتعثر
19 – هل يمكن بيع العقار إلى طرف آخر ونقل المديونية إليه؟ أم يجب تحرير العقار من الدين قبل بيعه أو نقل ملكيته؟
20 – ما إجراءات البنك في حالة وفاة المدين أثناء مدة القرض؟
21 – هل يمكن سداد أصل الدين وفائدته قبل حلول المدة النهائية لأجل القرض؟ وهل هناك عقوبات مالية على ذلك أو حوافز تشجيعية؟
22 – ما حدود مسؤولية المقترض القانونية أو المالية في حالة التعثر عن سداد الدين وفائدته في الوقت المحدد؟ وهل يمكن إعادة الجدولة في حالة التعثر؟ ومتى يلجأ البنك إلى تسييل العقار؟
23 – ماذا يحدث في حالة انهيار قيمة العقار لأسباب اقتصادية عامة؟ فهل يلجأ البنك إلى تصفية العقار؟ وما الإجراء المالي أو القانوني لو لم تغط قيمة العقار قيمة القرض؟ فهل سيرجع البنك حينها على أموال المقترض الشخصية؟
