إعداد: د. علي عويد رخيص – مراقب حسابات 72 أ – مكتب الواحة لتدقيق الحسابات – عضو Nexia – انجلترا
رئيس لجنة المراقبين القانونيين بجمعية المحاسبين و المراجعين الكويتية
المقدمة
عمارة بـ 5 مليون.. هل هي أصل تشغيلي؟
شركة أو مؤسسة تملك مجمع تجاري قيمته 5 مليون دينار.
في الميزانية مصنف: “ممتلكات ومعدات”
الإهلاك السنوي: 2% = 100 ألف دينار تذهب مصروف
القيمة في الميزانية بعد 10 سنوات: 4 مليون
لو نفس العمارة مصنفة “استثمار عقاري” بالقيمة العادلة:
الإهلاك: صفر
القيمة السوقية بعد 10 سنوات: 7 مليون
الربح غير المحقق: 2 مليون في قائمة الدخل الشامل
نفس العمارة، نفس السوق، نفس الإيجار
لكن التصنيف المحاسبي يحول الشركة أو المؤسسة من رابحة إلى خاسرة على الورق!
وهذا ما يحدث في 80% من شركات أو مؤسسات الكويت
1- الحيلة: لماذا يهربون من IAS 40 إلى IAS 16؟
المعيار واضح جداً:
IAS 16 ممتلكات ومعدات: أصل تستخدمه الموسسة أو الشركة لنشاطها كمبنى للإدارة أو مخازن لها
– التقييم بالتكلفة – الإهلاك
– لا يعاد تقييمه إلا بشروط صعبة
IAS 40 استثمار عقاري: أصل تمتلكه لتأجيره أو لزيادة قيمته (المجمعات، المحلات المؤجرة، الأراضي الاستثمارية)
– يقيم بالقيمة العادلة Fair Value
– أي زيادة في القيمة تذهب ربح
لماذا تختار الشركات والمؤسسات IAS 16؟
1- الهروب من التقييم: القيمة العادلة تحتاج مقيّم معتمد وتقرير سنوي، التكلفة أسهل
2- تخفيض الربح عمداً: بعض المجالس تريد إظهار ربح أقل حتى لا تزيد نسبة الأرباح الموزعة
3- الجهل: المحاسب يعتقد كل عقار هو “مباني”
النتيجة: ميزانية لا تعكس الثروة الحقيقية للمساهمين
2- اختبار بسيط: هل عقارك تشغيلي أم استثماري؟
اسأل 3 أسئلة:
أ- هل المبنى يدر إيجار مستقل عن النشاط؟
إذا الجواب نعم (مجمع محلات) = استثمار عقاري
ب- هل تستطيع بيع المبنى دون التأثير على نشاط الشركة أو المؤسسة الأساسي؟
إذا الجواب نعم = استثمار عقاري
ج- هل أكثر من 70% من مساحة المبنى مؤجرة للغير؟
إذا الجواب نعم = استثمار عقاري
إذا انطبقت إجابتان، أنت ملزم حسب IAS 40 تصنفه استثمار عقاري.
مثال: مبنى 4 أدوار
الدور الأرضي: مواجر للشركة أو المؤسسة (تشغيلي)
3 أدوار: مكاتب مؤجرة للغير بـ 120 ألف سنوياً (استثماري)
الخطأ: تصنيف المبنى كله تشغيلي
الصح: فصل – الأرضي IAS 16، الثلاثة أدوار IAS 40
3- المشكلة التي كشفها IFRS 18
IFRS 18 الجديد قالها صراحة:
إيراد الإيجارات من الاستثمار العقاري لا يدخل أبداً في الربح التشغيلي
يجب عرضه في بند “الاستثمار”
قبل ذلك كانت الشركات أو الموسسات تضع إيجار المجمعات في “إيرادات أخرى تشغيلية” لتضخيم هامش التشغيل من 4% إلى 8% وهمياً.
الآن؟ لو عندك 500 ألف إيجار مجمعات وكنت تعرضها تشغيلي، ربحك التشغيلي سينخفض 500 ألف فور تطبيق 2027.
4- الحل العملي لمجلس الإدارة
اطلب تقريرين قبل نهاية 2026:
التقرير 1: جرد عقاري
جدول بكل عقار: المساحة، الاستخدام، الإيجار السنوي، التصنيف الحالي، التصنيف الصحيح حسب IAS 40
التقرير 2: تقييم أولي بالقيمة العادلة
كلف مقيّم معتمد واحد. ستكتشف أن حقوق ملكية لشركتك أو مؤسستك أكثر بـ 30-50% مما هو معروض.
القرار:
1- إعادة تصنيف فورية لكل العقارات المؤجرة إلى IAS 40
2- اعتماد نموذج القيمة العادلة من 2026 استعداداً لـ 2027
3- الإفصاح في الميزانية: “تملك الشركة او المؤسسة ثروة عقارية بالقيمة العادلة X مليون”
الخاتمة
أكبر ظلم للمساهم ليس أن تسرق الشركة أو المؤسسة .
أكبر ظلم أن تكون شركتك أو مؤسستك تملك 10 مليون عقارات، وتظهر في الميزانية 6 مليون فقط بسبب تصنيف خاطئ.
الميزانية القوية لا تخاف من القيمة العادلة.
الميزانية الضعيفة هي التي تختبئ خلف التكلفة والإهلاك
