بقلم المهندس مشعل الملحم
من أكثر الأخطاء شيوعا في عالم العقار الاستثماري هو عدم التقدير الدقيق والواقعي من قبل المستثمر للإيرادات المتوقعة من العقارات المقرر شراؤها، ويتداول المستثمرون سواء من الباعة أو المشترين أرقاما أولية للعوائد الاستثمارية عالية جدً وهي مبنية على أرقام غير دقيقة، وينتج عن هذا التقدير الخاطئ إهمال فرص استثمارية أخرى قد تكون أعلى في العوائد.
الرقم المعلن للعوائد الاستثمارية من شراء العقار يظهر للمستثمر ما يتوقع تحقيقه من العقار في أفضل حالاته ومن دون خصم مجموعة من المصاريف المترتبة على الاستثمار. والعوائد مقياس مهم جدا في تقييم جودة الاستثمار ومدخل للسماسرة لتسويق العقارات، وتغدو العوائد العامل المؤثر في بيع العقار، لذلك يحرص مسوقي العقار على تعظيم العوائد بطريقة غير دقيقة، وخير مثال ذلك بريطانيا، أذ أن أغلي العقارات تسوق على أنها تحقق إيرادات تفوق ال 6% غير أن الواقع قد لا يبلغ ال 3%، أخذا بالاعتبار ضريبة الدخل ومصاريف التأجير ومصاريف الإدارة ومصاريف التصليحات وشهادات التأمين والأوراق وكلفة إصدار الرخص المطلوبة للتأجير، ناهيك عن رسوم شراء العقار ورسوم المحامي ورسوم التسجيل العقاري، وغيرها من الكلف التي لا يخطرك بها البائع أو المسوق العقاري.
قد تكون الكويت جنة ضريبية لا تفرض ضرائب على الدخل العقاري ولا على النمو في أسعار العقار ولا ضريبة على الاحتكار العقاري، كما أن رسوم التسجيل العقاري تعتبر بخسة جدا، إلا أن هناك العديد من المصاريف الأخرى التي يغفلها المستثمرون ومن أهمها:
- كلفة إدارة العقار وهي كل المصاريف التي يتحملها المالك من أجل متابعة شؤون المستأجرين، وتحصيل الإيجارات والقيام بأعمال الصيانة المستمرة على الأعطال التي قد تطرأ في الأعمال الكهربائية والصحية في العقار.
- كلفة صيانة المناطق المشتركة وهي المصاريف التي يتحملها المالك لنظافة الحدائق أو مواقف السيارات، وضمان استمرار تشغيل الإضاءة في الأماكن المشتركة، وفاعلية المصاعد وغيرها من الأعمال. بالإضافة إلى مصاريف الترميم السنوية التي يصرفها المالك على إبقاء المبنى في حالة نموذجية.
- كلفة التأجير وهي كل مصاريف الإعلان عن التأجير وأعمال الإشراف على اصطحاب المستأجر لمعاينة العقار.
- كلفة التهالك وهي معدل انخفاض قيمة المبنى الناتجة عن التهالك والقدمى.
- نسبة الشاغلية وهي النسبة الحقيقية للإشغال في كل المساكن المتاحة في المبنى، إذ أنه من النادر أن يكون المبنى مشغولاً بنسبة 100% طوال العام، وهذه النسبة تؤثر بشكل كبير في العوائد المتوقعة ويجب أن تحسب نسبة العقارات الشاغرة ومدتها.
- الأتعاب القانونية وهي المصاريف التي يتكبدها المالك نظير رفع قضايا التعثر في دفع الأجرة ضد المستأجرين وهي منتشرة في معظم العقارات الاستثمارية.
- فواتير الكهرباء والماء وهي المصاريف السنوية للخدمات الأساسية. وتتوافر في بعض المباني خدمة العدادات المفصولة، ولكن في مجموعة كبيرة من الفرص الاستثمارية العقارية فان المالك هو من يتكفل بدفع تلك النفقات، وعليه اختصامها من العوائد السنوية.
- رسوم السمسار وهي الرسوم الأقل تقديرا من قبل المستثمر لضآلة قيمتها في بعض الدول، إلا أنها في دول أخرى تصل إلى مبالغ عالية، وبغض النظر عن نسبتها إلا أنه يجب إضافتها إلى خانة المصاريف.
- رسوم التسجيل العقاري وهي رسوم الدولة لتسجيل ملكية العقار باسم المشتري، ولا يأخذها المستثمر في عين الاعتبار في تقدير صافي العوائد وتصل أحيانا في بعض الدول إلى 15% من قيمة العقار.
كل الرسوم السابقة وغيرها من الرسوم والمصاريف من شأنها تغيير صافي العوائد، سواء بشكل مؤثر أو بشكل نسبي، وبغض النظر عن مدى تأثيرها، فعلى المستثمر يجب أن يسجلها في حساباته الاستثمارية لكي يصل إلى العوائد الحقيقية للاستثمار.
