الرهن العقاري التقليدي معاملة تمويلية محرمة شرعا
التزام المقترض سداد القرض مع الفوائد أو بيع العقار في مزاد علني
التمويل العقاري يمكن المقترض من امتلاك العقار ويمنع استخدامه لنشاط آخر.
الشرط الجزائي جائز شرعًا في المقاولات إذا شُرط لتجنب التأخير
يحرم الشرط الجزائي إذا شُرط على المدين حال تأخره في السداد لأنه ربا.
استحقاق الشفعة في العقار بمقدار نصيب كل شريك
كتب خالد السهل:
في بادرة إيجابية تعكس المسؤولية وروح المشاركة والرغبة في تطوير السوق العقاري ونشر الثقافة الشرعية والفتاوى التي وجهت أعمال شركة أعيان العقارية ” طيلة مسيرتها التي تربوا إلى العقد السادس من مسيرتها، تتيح “شركة أعيان العقارية” كتاب الفتاوى الشرعية، لجميع المهتمين ليكون محتواه العلمي سهل المنال للجمهور عموما، ولإفادة لناشطين في المجال العقاري خصوصا، فضلا عن الباحثين والدارسين لفقه المعاملات المالية المعاصرة.
هدف هذا الكتاب هو التعريف بأهم الأحكام الشرعية للمعاملات العقارية المتنوعة (كالبيع والإجارة والإدارة والتطوير والاستثمار والتمويل وسواها)، ومما صدرت بشأنه فتاوى وقرارات هيئات الرقابة الشرعية لشركة أعيان العقارية وشركاتها التابعة والزميلة.
خطوة مسؤولة بناءة تؤكد دور وبصمة القطاع الخاص في الاقتصاد الكويتي بناءاً وتعليماً وتثقيفاً حيث ستساهم مثل هذ هذه المبادرة في ترشيد الضبط الشرعي للسوق العقاري وتعزيز ثقافة الاستثمار العقاري نتيجة إضافة المصطلحات والمنتجات التمويلية العقارية الشائعة الاستخدام، لزيادة انتفاع قارئ الفتاوى غير المتخصص وتيسير فهمها عليه.
إمعانا في دقة المعلومات وحرصاً على تدقيقها فقد قامت شركة شورى للاستشارات الشرعية بعد تكليفها من شركة أعيان العقارية بإعداد هذا الكتاب، وتشكيل لجنة لإعداد مادته ومراجعتها، مكونة من نخبة مميزة من المستشارين الشرعيين والاقتصاديين، وإيماناً من جريدة “الاقتصادية” بدعم القطاع الخاص الكويتي ونشر كل ما يفيده ويصب في صالح تطوير السوق سيتم نشر كتاب شركة أعيان العقارية على حلقات متتالية :
المصطلحات العقارية، تم انتقاؤها من بين مجموعة واسعة من الألفاظ والمصطلحات الشرعية والفنية الشائعة الاستخدام في المعاملات العقارية، مما قد تخفى معانيها على القارئ غير المتخصص وتشمل مايلي:
حق الانتفاع في القانون هو حق عيني للمنتفع، يخوله -لقاء دفعه مبلغا معينا- استعمال عين مملوكة للغير واستغلالها لمدة طويلة (مثلًا 99 سنة). ويمكن للمنتفع بيع حقه للغير ضمن المدة المحددة للانتفاع، وفي معظم القوانين ينتهي هذا الحق بموت المنتفع.
أما في الفقه، فحق الانتفاع هو حق المنتفع في استعمال العين غير المملوكة له واستغلالها والاستئثار بالمنفعة لمدة معينة ما دامت قائمة على حالها، وإن لم تكن رقبتها مملوكة له. وقيل: هو حق الشخص في الحصول على منفعة العقار.
وحق الانتفاع يكون بإحدى طريقتين: –
الأولى: أن يكون على سبيل التأقيت، وقد يكون ذلك بعقد معاوضة كالإجارة أو بعقد تبرع كالعارية، أو بالإباحة مثل أن يسبق إلى مرفق عام –كمكان جلوس عام-فينتفع به مدة.
الثانية: أن يكون على سبيل التأبيد، بأن يبيع مالك العقار حق الانتفاع كله أو بعضه كحق المرور أو المسيل ونحوه مع احتفاظه بالرقبة، فتكون الرقبة ملكاً للبائع وحق الانتفاع ملكاً للمشتري على سبيل التأبيد.
هو: المبلغ الذي يُدفع إلى مالك العقار، أو إلى المستأجر الحالي للعقار، ليحصل الدافع على حق استخدام العقار. ويسمى المبلغ المدفوع للحصول على الخلو (بدل الخلو). ويسمى الخلو أيضا بالفروغ والسرقفلية والجلسة والمفتاح والزينة.
وللخلو صور أربع:
- أن ينشا بالاتفاق بين مالك العقار وبين المستأجر عند عقد الإجارة، فيكون كأنه مقدم للأجرة.
- أن ينشأ بالاتفاق بين المستأجر ومالك العقار أثناء مدة عقد الإجارة أو بعد انتهائها، والغرض منه دفع مقابل مالي للمستأجر لإخلاء يده عن العقار المأجور وتسليمه للمؤجر.
- أن ينشأ بالاتفاق بين المستأجر الحالي ومستأجر جديد أثناء مدة عقد الإجارة أو بعد انتهائها، والغرض منه حلول المستأجر الجديد محل المستأجر الأول في عقد الإجارة.
- أن ينشأ بين مستأجر جديد وكل من مالك العقار والمستأجر السابق قبل انتهاء مدة عقد الإجارة أو بعد انتهائها.
هي: جزء من مبلغ المديونية يتم سداده في نهاية فترة التمويل. وعادةً ما يكون هذا الجزء أكبر من دفعات القسط الشهري الأخرى.
وميزة الدفعة الأخيرة (البالون) أنها تساعد المدين على تخفيض قيمة القسط الشهري لمديونيته، لكن عيبها أن تخفيضها للقسط الشهري قد يغريه بالدخول في مديونية فوق طاقته.
هي: خدمة تعريف بائع العقار على راغب بالشراء ومساعدتهما لإمضاء عقد البيع بينهما، مقابل مبلغ معلوم. وهي تنفع الطرفين اللذَين قد يصعب عليهما التواصل وعقد الصفقة لولا هذه الخدمة. ويسمى الدلال سمسارًا أو وسيطًا عقاريًا.
والدلالة أو الوساطة العقارية تشبه السمسرة في أن الدلال أو الوسيط العقاري لا يشتري العقار ولا يستأجره لنفسه، بل يسعى في ذلك لقاء مبلغ محدد يسمى: عمولة، تحدد بنسبة من ثمن البيع أو من الأجرة أو بطريقة أخرى. وقد الدلال يأخذ عمولته من طرف واحد أو من طرفي الصفقة، بحسب العرف السائد. والدلالة أو الوساطة العقارية جائزة بهذا المعنى.
هو: عقد على احتباسُ مالٍ لقاءَ حقٍّ يمكن استيفاؤه منه. والرهن العقاري نوع منه. فصاحب الحق هو الدائن المُرتهِن، يأخذ الرهن من المدين الراهن. وغاية الرهن توثيقية، لأنه يوثق استيفاء الحق باحتجاز مال يضعه المدين الراهن تحت يد المرتهن، فيكون للراهن امتياز في استيفاء حقه منه. فلو أفلس المدين وليس له مال سوى المرهون فليس لبقية الدائنين مزاحمة المرتهن في المرهون، بل يكون للدائن المرتهن التقدم عليهم في استيفاء دينه منه.
وفي البلاد التي فيها نظام السجل العقاري لا يحتاج الدائن المرتهن لقبض العقار المرهون، بل يكفيه وضع إشارة الرهن عليه في السجل العقاري لمنع المدين الراهن من التصرف فيه. مع بقاء العقار المرهون في يد مالكه الراهن.
هي معاملة تمويلية تقليدية محرمة شرعا يتم فيها رهن عقار (شقة- منزل- أرض) مقابل الحصول على قرض- تمويل من البنك لاستخدامه في أغراض مختلفة، على أن يلتزم المقترض بسداد القرض مع فوائده خلال مدة محددة، وفي حال تخلفه عن السداد يحق للبنك التصرف في العقار سواء ببيعه في المزاد العلني أو بأي طريقة أخرى.
ويختلف الرهن العقاري عن التمويل العقاري في أن الرهن العقاري يهدف الى الحصول على قرض-تمويل نقدي يحق للمقترض استخدامه في أي مجال، أما التمويل العقاري فيهدف الى تمكين المقترض من امتلاك العقار حصرًا دون أن يتمكن من استخدامه في مجال آخر.
هو: اسم للدخل المنتظم الذي لا يَتَأَتَّى من عمل أو نشاط اقتصادي، كريع الأرض وريع العقار. والربح الإضافي الناشئ من الظروف الخارجة عن النشاط الاقتصادي مثل الاستفادة من شق طريق عام أو إنشاء خط للسكك الحديدية يسمى ريع المنتج أو شبه الريع فهو دخل ليس سببه عمل الإنسان وسعيه واكتسابه، لذا يسمى أيضاً دخلاً غير مكتسب.
هي: عملية تمويلية تهدف إلى توفير سيولة نقدية للشخص الراغب في الحصول عليها من خلال قيام جهة ممولة بشراء أصل أو عقار يملكه ذلك الشخص وتدفع له الثمن نقدًا، وبعد إتمام الشراء تقوم الجهة الممولة بتأجير العقار الذي اشترته إلى الشخص نفسه الذي باعها العقار بموجب عقد إجارة تمويلية أو إجارة منتهية بالتمليك.
فعند شراء الجهة الممولة للعقار تدفع ثمنه إلى البائع نقدًا فيحصل بذلك على السيولة، ثم تؤجر له العقار بعقد تأجير مستقل ينتهي بالتمليك بأجرة تعادل ثمن بيع العقار مع الربح المستهدف، وتقسط الأجرة طوال مدة عقد التأجير، وبعد انتهائه تنتقل ملكية العقار إلى البائع مرة أخرى. وهناك شروط دقيقة يجب التزامها لصحة هذا العقد فقها.
هو: اتفاق مقارن أو تابع للعقد يحدد بموجبه الطرفان مسبقًا التعويض أو العقوبة عند عدم تنفيذ العقد على الوجه المتفق عليه أو التأخر في التنفيذ. فيتفق طرفا العقد على تقدير التعويض الذي يستحقه من شُرِطَ له عن الضرر الذي يلحقه إذا لم ينفذ الطرف الآخر ما التزم به أو تأخر في تنفيذه.
والشرط الجزائي جائز شرعًا في عقود المقاولات إذا شُرط على المقاول عند تأخره في تنفيذ الأعمال أو تسليم المشروع العقاري في الموعد المحدد، بينما يحرم الشرط الجزائي إذا شُرط على المدين إذا تأخر في سداد الدين لأنه عين الربا.
هي: أن يتعاقد شخصان فأكثر على استثمار المال أو العمل، واقتسام الربح كما في الشركات التجارية أو الصناعية. حيث يتفق الشركاء على خلط أموالهم بغرض الاسترباح، وتقع بينهم بموجب عقد شراكة يتفقون فيه على طريقة إدارة الشركة وتوزيع الربح وتحمل الخسائر وغيرها من الشروط.
هي: نوع من أنواع شركة العقد، كأن يتعاقد شخصان فأكثر على تقديم رأس مال نقدي من أجل أن يعمل جميع الشركاء فيها (إدارة مشتركة)، على أن يقتسم الربح بين الشركاء بحسب حصصهم في رأس المال أو بحسب ما يتفقون عليه. ويمكن أن يتفق الشركاء على أن يدير أحدهم الشركة مقابل حصوله على ربح أكثر من ربح حصته في رأس مال الشركة.
هي: شركة تحصل نتيجة اختلاط قسري أو خلط طوعي بين أموال طرفين أو أكثر، ومثال الاختلاط القسري هو اشتراك الورثة في مال التركة، فلو مات شخص وترك عقارًا أصبح ورثته شركاء بشكل قسري في شركة ملك محلها العقار، وأما مثال الاختلاط الطوعي كأن يشتري شخصان عقارًا فيصبحان شريكين فيه شركة ملك.
فشركة الملك تنشأ دون إبرام عقد بين أطرافها، وهي شركة في عين المال فقط دون أن يتفق فيها الشركاء على استثماره بعمل مشترك.
هي: حق امتلاك العقار المبيع جبراً على مشتريه بالثمن الذي بيع به، وتثبت الشفعة للشريك في العقار أو الجوار. ويسمى طالب تملك العقار: شفيعًا، والمشتري الذي ملك العقار ثم أخذ منه: مشفوعًا عليه، وأما العقار فيسمى: مشفوعًا فيه.
وإذا تعدد الشركاء (الشفعاء) فيكون استحقاق الشفعة في العقار أو المنقول بمقدار نصيب كل منهم فيه. وقد شرعت الشفعة وقاية للشفيع (الشريك) من ضرر قد يصيبه من دخول شريك جديد بشرائه حصة في العقار. وهي متروكة لمحض إرادته يأخذها أو يتركها. وتكون الشفعة في العقار وما يتبعه من بناء.
هو: عقد يتوصل به إلى الاتفاق بين طرفين متنازعين، فيرتفع به النزاع الذي بينهم. والصلح يرفع النزاع بين المتخاصمين بعد وقوعه وقد يتضمن أيضاً رفع النزاع الذي يخشى من وقوعه وإن لم يكن قد وقع.
وللصلح أقسام كثيرة مثل: صلح المسلم مع الكافر، والصلح بين الزوجين، والصلح في الجراح كالعفو على مال، والصلح لقطع الخصومة إذا وقعت المزاحمة إما في الأملاك أو في المشتركات كالشوارع والممرات ونحوها.
هي: المال الذي يفرضه ولي الأمر على الرعية جبراً، وجمعها ضرائب. وبعبارة أخرى هي مبالغ نقدية إلزامية تُفرض من قِبل الدولة على الأفراد والشركات، من أجل تمويل الأنشطة الحكومية؛ كتمويل الأشغال والخدمات العامة، وعمل وصيانة البنى التحتية في الدولة.
ويطلق الفقهاء على الضرائب أيضاً اسم الوظائف، والكلف السلطانية، والمغارم، والمكوس.
هو: ما يؤخذ من العميل في مرحلة الوعد؛ بغرض تأكيد الوعد الملزم، وتغطية ضرر النكول -الرجوع عن شراء السلعة-. ويسمى أيضًا: هامش الجدية، ومبلغ إثبات الجدية، ومبلغ الحجز، والتأمين النقدي.
والغرض من أخذ ضمان الجدية هو إظهار عزم العميل الصادق على الشراء وقدرته عليه، لا سيما في العقود التي يقوم فيها الممول بشراء العقار أو السلعة من أجل بيعها بالتقسيط للعميل.
هو: مبلغ يدفعه المشتري إلى البائع من ثمن المبيع على أنه إن نفذ البيع بينهما احتسب المدفوع من الثمن، وإن لم ينفذ يكون هبة من المشتري للبائع. فهو بيع يثبت فيه الخيار للمشتري، إن أمضى البيع كان العربون جزءاً من الثمن، وإن رد البيع خَسِر العربون، وأما البائع فإن البيع لازم له.
وأكثر ما يقع الاتفاق على العربون في البيع الابتدائي فيبرم المتعاقدان بيعًا ابتدائيًا، ويتفقان فيه على عربون يدفعه المشتري للبائع. فإذا امتنع المشتري عن إتمام البيع في الميعاد المحدد خسر العربون الذي دفعه للبائع، وسقط البيع الابتدائي.
هو: كل شيء مستقر في حَيّـِزه ثابتٍ فيه، لا يمكن نقله منه دون تلف. أو هو: الثروة الثابتة غير القابلة للنقل كالبيت. والعقار نوع من الأموال غير المنقولة ويشمل:
- الأرض: وسطحها، وباطنها وما فيها من خيرات، وما عليها من إضافات إنشائية من صنع الإنسان.
- النبات: ويشمل كل ما هو نابت في الأرض لم يقتلع.
- المباني والمنشآت: وتشمل كل المباني والمنشآت متى اندمجت في الأرض. أما مواد البناء والتي لم تندمج بعد فهي منقول. والأكشاك والخيام وكل المنشآت المتنقلة تعتبر منقولًا لا عقارًا إذا لم تخصص للبقاء في الأرض.
هو: العقار الذي يستخدم بغرض الاستثمار العقاري والتجارة ويشمل مراكز التسوق والمطاعم والمستشفيات والشركات والفنادق والمكاتب والمستودعات، وقد تصنف المباني السكنية تجارية بالرغم من استخدامها للسكن لأنها تعتبر مصدرًا للدخل واستثمارًا لصاحب العقار، لأنها تحقق له دخلاً شهرياً في حال تأجيرها للغير.
العقارات الصناعية في الغالب هي أراض مملوكة للدولة، تقوم باستغلالها عن طريق إبرام عقود حق انتفاع عليها مع أفراد أو جهات تنطبق عليهم شروط محددة، وتكون هذه العقود مخصصة للاستغلال الصناعي؛ بحيث يؤدي من خصصت له القسيمة مبلغاً محدداً مقابل الانتفاع بها، على أن يقوم باستغلال القسيمة في مشروع صناعي وفقًا للقواعد والشروط التي يحددها القانون، وتجدر الإشارة إلى أن وجود قسائم صناعية ليست مملوكة للدولة، وإنما هي مملوكة ملكية خاصة لأفراد أو شركات، تكون هذه القسائم مخصصة وفقاً لأنظمة البلدية للاستغلال الصناعي.
