إذا كنت جديد في عالم الاستثمار العقاري فعليك أن تعرف أن هناك طريق سهل يحقق إيرادات آمنة وثابتة، وهناك استثمارات “القيمة المضافة” التي تحتاج إلى مساهمة فعالة في تطوير العقار ونقله من حالة إلى حالة أخرى، بما يكفل تحقيق عوائد أعلى نسبياً من النمط الأول. أما بالنسبة للنمط الأول فهو خاص بالاستثمارات السهلة، وأفضل مثال عليه هو أن تشتري عمارة سكنية مؤجرة لتدر دخلاً لسنوات طويلة، أو أن تشتري أرضا في موقع مميز وتتركها مهجورة حتى يرتفع سعرها ثم تعيد بيعها. هذا النوع من الاستثمارات هو النوع السهل المريح الذي لا يتطلب جهدا كبيراً أو مغامرات ويعتمد على التضخم الطبيعي والنمو المتوقع في أسعار العقار، بالإضافة إلى بقاء قوة سوق الإيجارات، وتتسم شخصية المستثمرين فيه بالمحافظة والهدوء والنمط التقليدي في الاستثمار، وفي أغلب الأحيان نجدها رابحة عبر الزمن بمعدلات جيدة ومقبولة من قبل المستثمر.
أما النمط الآخر في الاستثمارات العقارية فهو يعتمد بشكل كبير على مبادرة المستثمر وبعد نظره وسرعة تحركه ووضوح خطته ودراسته لخياراته بشكل جيد. هذا النوع من المستثمرين مبدع بطبيعته ويستهدف أن يذهب بعيدا في استثماراته العقارية ويسعى لأن يضاعف إيراداته ومردوده الاستثماري من العقار في فترات زمنية أسرع عبر إجراء مجموعة من التعديلات التي من شأنها خلق قيمة مضافة في العقار سواء بطبيعة استخدام العقار أو مساحاته التشغيلية أو غيرها. وتسمى هذه الاستثمارات باستثمارات القيمة المضافة Value Added Investments وهي من أكثر فنون الاستثمار العقاري إبداعا وأكثرها تعقيدا وأعلاها عوائد.
يسعى المستثمرون في “استثمارات القيمة المضافة” للاستحواذ على عقارات قابلة للتغيير في شكلها أو مساحتها أو تشغيلها بما يسمح لرفع قيمتها أو العائد على تأجيرها، كأن تشتري أرضا كبيرة وتقسمها إلى أراض صغيرة وتعيد بيعها وتحقيق ربح فوري منها، ويمكنك أيضا قبل بيعها أن تقدم قيمة إضافية للأرض ببناء البنية التحتية من كهرباء وماء ومجار وغيرها وإيصالها بخدمات الحكومة ثم بيعها، كما يمكن إضافة قيمة أعلى ببناء تلك الأراضي وبيعها، بل إن بعض المستثمرين يذهبون إلى أبعد من ذلك في بعض الحالات عبر تأجير العقار وبيعه بعوائد شهرية للباحثين عن الاستثمارات المدرة للدخل، وفي كل خطوة من الخطوات السابقة يكون المستثمر أضاف قيمة إلى العقار تسمح له بتحقيق أرباح. الأمثلة كثيرة وتزداد تعقيدا وفقا لقدرات وخبرات المستثمر ورغبته في المضي أكثر في فنونها ويتطلب الموضوع خبرة ومهارة كبيرتين.
وبالإضافة إلى المثال السابق فإن هناك مهارات أخرى تنتشر في قطاعات القيمة المضافة، ومنها على سبيل المثال:
الترميم:
وهي استثمارات تهتم بشراء عقارات قديمة بهدف ترميمها سواء من الداخل أو الخارج ثم بيعها بحالة محسنة.
الفرز والتقسيم:
ويقوم هذا النشاط على إعادة هيكلة المساحات ضمن العقار بهدف رفع نسبة الاستفادة من المساحة وزيادة فاعلية التأجير، ومنها على سبيل المثال إعادة هيكلة المباني التي تحتوي على شقق كبيرة إلى شقق صغيرة أو تقسيم الأراضي الكبيرة إلى أراض صغيرة. ومن ثم إعادة بيعها.
الإضافة:
وتسعى أعمال الإضافة إلى بناء طوابق جديدة فوق المبنى القائم إن سمح الهيكل الخرساني بتحمل الإضافات المقترحة. كما يمكن أن تكون الإضافة عبر البناء في المساحات الخالية كالفناء الخلفي أو الحوش أو فوق الملحق. وتسعى أعمال الإضافة إلى زيادة المساحات المبنية في العقار، وبالتالي رفع المساحات التأجيرية أو مساحات السكن التي ستنعكس على قيمة العقار أو الدخل على حد سواء.
الهدم
ويقوم المستثمرون في أنشطة الهدم على الاستحواذ على مبان قديمة وإعادة بنائها بمساحات وارتفاعات ذات فاعلية أكبر تساهم في زيادة قيمة العقار.
تغيير النشاط
وهي الأنشطة الاستثمارية التي تستهدف شراء عقارات بهدف تغيير ترخيص نشاطها إلى رخصة ذات قيمة أعلى، كشراء الأراضي الزراعية بهدف تحويل نشاطها إلى سكني. أو شراء المباني السكنية بهدف تحويلها إلى مبان إدارية، أو تحويل المخازن إلى محلات تجارية، وهذه الأنشطة دائما ما تكون خاضعه لأنظمة البلد وقوانينه وظروف السوق، وتحقق عوائد عالية بمجرد الحصول على رخصة تغيير النشاط.
الخاتمة:
استثمارات القيمة المضافة تطور من مستويات العوائد والدخل في العقار، إلا أنها تتطلب إلماما كبيرا في الشؤون الهندسية وأنظمة وقوانين البناء وتشريعات الدولة، كما يجب أن يتحلى المستثمر فيها بحسن اقتناص الفرص وبعلاقات جيدة مع بعض البنوك إن استلزم الأمر، وتفرغ ذهني وزمني لمتابعة شؤون هذا الاستثمار.
شروط للنجاح في خلق القيمة المضافة:
1- الخبرة والمهارة
2- إلمام بالشؤون الهندسية
3- معرفة أنظمة وقوانين البناء
4- درس التشريعات جيداً
5- اقتناص الفرص
6- علاقات مصرفية جيدة
7- تفرغ ذهني وزمني
