تعد العلاقة بين نمو الأجور والإيجارات من أهم العوامل التي تفسر لجوء الحكومات المصرية المتعاقبة إلى تجميد الإيجارات القديمة على مدار عقود طويلة. فبدلاً من معالجة جذور المشكلة المتمثلة في ضعف نمو الأجور، اختارت الحكومات حلاً سهلاً ظاهرياً بتحميل عبء الدعم الاجتماعي على ملاك العقارات.
في المقالات السابقة، استعرضنا حجم مشكلة الإيجارات القديمة في مصر، والآثار الاقتصادية والاجتماعية المحتملة لتحريرها، وتجارب دول أخرى في التعامل مع هذه المشكلة. واليوم نسلط الضوء على العلاقة المختلة بين نمو الأجور والرواتب مقابل تجميد الإيجارات، وكيف أدى عدم تمكن الحكومات المتعاقبة من زيادة معدلات النمو ومتوسط دخول الأفراد إلى اللجوء لإصدار قوانين استثنائية لتجميد الإيجارات.
لماذا لجأت الحكومات لتجميد الإيجارات؟
بدأت قصة تجميد الإيجارات في مصر منذ أربعينيات القرن الماضي، وتحديداً مع قانون 121 لسنة 1947. كانت البلاد تمر بظروف استثنائية بعد الحرب العالمية الثانية، وكان الهدف حماية المستأجرين من ارتفاع الإيجارات في ظل ظروف اقتصادية صعبة.
لكن ما كان إجراءً مؤقتاً تحول إلى سياسة دائمة، مع توالي القوانين المقيدة للإيجارات: قانون 199 لسنة 1952، وقانون 55 لسنة 1958، وقانون 168 لسنة 1961، وصولاً إلى قانون 49 لسنة 1977.
السبب الرئيسي وراء استمرار هذه السياسة هو عدم قدرة الحكومات المتعاقبة على تحقيق معدلات نمو اقتصادي كافية لرفع مستويات الأجور والدخول بما يتناسب مع تكاليف المعيشة. فبدلاً من معالجة جذور المشكلة، اختارت الحكومات الحل الأسهل: تجميد الإيجارات وتحميل عبء الدعم الاجتماعي على ملاك العقارات.
الفجوة الرقمية بين نمو الأجور والإيجارات
تكشف الأرقام عن فجوة هائلة بين نمو الأجور والإيجارات في مصر على مدار العقود الماضية. فبينما ارتفع متوسط الأجور بمعدلات متواضعة، بالإضافة إلى اتساع حجم ونسبة البطالة لاسيما بين الشباب في الوقت الذي شهدت الإيجارات في السوق الحرة ارتفاعات كبيرة، مما جعل الإسكان بأسعار السوق بعيداً عن متناول شريحة واسعة من المصريين.
الجدول التالي يوضح تطور متوسط الأجور الشهرية ومتوسط الإيجارات في السوق الحرة، ونسبة الإيجار من الدخل خلال الفترة من 1980 إلى 2024:
| السنة | متوسط الأجر الشهري (جنيه) | متوسط الإيجار الشهري في السوق الحرة (جنيه) | نسبة الإيجار إلى الدخل (%) |
| 1980 | 70 | 27 | 38% |
| 1990 | 170 | 95 | 56% |
| 2000 | 400 | 330 | 83% |
| 2010 | 950 | 1,050 | 110% |
| 2020 | 3,200 | 4,000 | 125% |
| 2024 | 4,800 | 5,600 | 117% |
📊
المصادر:
1- الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، “تقرير متوسط الأجور السنوي”، إصدارات 1980-2024.
2- وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، “مؤشرات سوق العقارات المصري”، 2000-2024.
3- البنك المركزي المصري، “التقرير السنوي عن مؤشرات الاقتصاد المصري”، إصدارات 1980-2024.
4- المركز المصري للدراسات الاقتصادية، “تقرير تطور أسعار العقارات والإيجارات في مصر”، 2015-2024.
5- معهد التخطيط القومي، “دراسة تحليلية للعلاقة بين الدخول والإيجارات في مصر”، 2022.
تظهر الأرقام أن نسبة الإيجار من الدخل ارتفعت من 38% في عام 1980 إلى 117% في عام 2024، مما يعني أن متوسط الإيجار في السوق الحرة أصبح يتجاوز متوسط الدخل الشهري للأسرة المصرية.
هذه الفجوة المتزايدة بين الأجور والإيجارات هي السبب الرئيسي وراء استمرار الحكومات في سياسة تجميد الإيجارات القديمة، رغم الآثار السلبية لهذه السياسة على قطاع الإسكان والاقتصاد بشكل عام.
أثر التعويم والتضخم على ارتفاع الإيجارات
منذ تعويم الجنيه المصري في مارس 2022، شهدت مصر موجة تضخمية حادة تسبَّبت في تآكل القدرة الشرائية للمواطنين. وبينما كان من الطبيعي أن يؤدي ذلك إلى ارتفاع الأجور، إلا أن الزيادات في الإيجارات كانت أكبر وأسرع، مما قلل فعلياً من الدخل الحقيقي للمستأجرين.
وفقاً لبيانات البنك المركزي المصري، بلغ معدل التضخم السنوي في مصر 30.3% في مارس 2023، وهو أعلى معدل منذ عقود. في المقابل، لم تتجاوز الزيادة في متوسط الأجور 15% خلال نفس الفترة، مما أدى إلى انخفاض القدرة الشرائية بنسبة تزيد عن 15%.
أما في سوق الإيجارات الجديدة، فقد شهدت ارتفاعات تتراوح بين 40% و60% في بعض المناطق، متجاوزة بذلك معدلات التضخم العامة. وهذا يعني أن العبء الإيجاري على الأسر المصرية قد تضاعف في ظل الظروف الاقتصادية الراهنة.
العرض والطلب، وغياب التدخل الرقابي
أشارت العديد من الدراسات والنقاشات المحلية إلى أن غياب الرقابة والحماية للمستأجرين يساهم في تفاقم التأثير التضخمي على الإيجارات. فمع قلة المعروض من الوحدات السكنية المتاحة للإيجار، وغياب آليات حماية المستهلك، أصبح المستأجرون عرضة لزيادات غير مبررة في الإيجارات.
على عكس العديد من الدول التي تطبق سقوفاً للزيادات السنوية في الإيجارات، أو تربطها بمعدلات التضخم، لا توجد في مصر آليات تنظيمية فعالة لضبط سوق الإيجارات الجديدة، مما يترك المستأجرين تحت رحمة قوى السوق غير المتوازنة.
تأثير اللاجئين العرب على سوق الإيجارات في مصر وارتباطه بأزمة الإيجار القديم
شهدت مصر في السنوات الأخيرة تدفقاً متزايداً للاجئين العرب بسبب الأزمات الجيوسياسية والحروب في منطقة الشرق الأوسط، مما أثر بشكل كبير على سوق الإيجارات. فبالإضافة إلى **325 ألف لاجئ سوري** و**70 ألف لاجئ سوداني** (حسب إحصائيات **المفوضية السامية للأمم المتحدة لشؤون اللاجئين 2024**)، تستضيف مصر أعداداً كبيرة من اللاجئين اليمنيين والليبيين والعراقيين، حيث يقدر عدد اليمنيين فقط بأكثر من **50 ألفاً**، بينما يصل عدد اللاجئين الليبيين إلى **نحو 30 ألفاً** (UNHCR، 2024). وقد أدى هذا التدفق المتزامن مع أزمة الإيجار القديم إلى تفاقم الأوضاع السكنية، حيث يعاني المستأجرون المصريون من صعوبة تجديد عقود الإيجار القديمة بأسعار معقولة في ظل منافسة اللاجئين الذين يقبلون بدفع أسعار أعلى، خاصة بالعملة الأجنبية.
وقد تفاقمت الأزمة بسبب توجُّه بعض الملاك إلى تحرير وحداتهم من نظام الإيجار القديم لاستغلال الطلب المتزايد من اللاجئين، مما أدى إلى ارتفاع الإيجارات في المناطق المفضلة مثل 6 أكتوبر، والتجمع الخامس، ومدينة نصر، والعبور بنسب تصل إلى 50% مقارنة بأسعار ما قبل 2020 (البنك المركزي المصري، 2023). كما أن بعض العائلات السورية واليمنية والعراقية، نظراً لظروفها الاقتصادية الأفضل نسبياً مقارنة باللاجئين السودانيين أو المصريين من ذوي الدخل المحدود، تستأجر وحدات سكنية متعددة، مما يزيد من شح المعروض ويرفع الأسعار بشكل غير مسبوق.
هذا الوضع دفع الحكومة المصرية إلى تشديد الرقابة على عقود الإيجار وإنشاء مؤشر وطني لقياس العبء السكني شهريًوالتوسع في المشروعات الإسكانية المتوسطة، لكن تبقى هذه الإجراءات غير كافية في ظل استمرار تدفق اللاجئين بسبب الأزمات الإقليمية، مثل الحرب في السودان والنزاع اليمني والأوضاع في ليبيا. ولعل أبرز التحديات هي إيجاد توازن بين حقوق المستأجرين القدامى وحاجات اللاجئين الجدد دون تمييز بين جنسية وأخرى، في ظل ظروف اقتصادية صعبة تعاني منها جميع الأطراف.
انخفاض القيمة الحقيقية للإيجارات بالعملة الأجنبية
رغم الارتفاع الظاهري في قيمة الإيجارات بالجنيه المصري، إلا أن القيمة الحقيقية لهذه الإيجارات قد انخفضت بشكل كبير عند مقارنتها بالعملات الأجنبية، وذلك نتيجة لانخفاض قيمة الجنيه المصري أمام الدولار بنسبة تزيد عن 325% منذ بداية موجات التعويم.
فعلى سبيل المثال، إذا كان الإيجار الشهري لشقة متوسطة في عام 2021 يبلغ 5,000 جنيه مصري عندما كان الدولار يساوي 15 جنيهاً، فإن قيمة هذا الإيجار بالدولار كانت تعادل حوالي 333 دولاراً. وحتى لو ارتفع الإيجار اليوم إلى 15,000 جنيه، وبسعر صرف يتجاوز 50 جنيهاً للدولار، فإن قيمته بالدولار تكون قد انخفضت إلى حوالي 300 دولار.
هذا يعني أن الملاك قد شهدوا انخفاضاً في إيراداتهم الحقيقية من الإيجارات عند مقارنتها بالقيمة الدولارية، رغم الزيادة الاسمية في قيمة الإيجارات بالجنيه المصري. وهذا الوضع يدفع العديد من الملاك إلى المطالبة بزيادات أكبر في الإيجارات، أو تفضيل التأجير بالعملات الأجنبية، مما يزيد من الضغط على المستأجرين المصريين الذين يتقاضون رواتبهم بالجنيه المصري.
ووسط تقلبات السوق وتراجع الثقة في بعض الأدوات الاستثمارية، تبقى العقارات — السكنية والتجارية — إحدى الوجهات الآمنة للمستثمرين في مصر، خاصة مع تصاعد التضخم وتدهور القوة الشرائية للجنيه. ففي الوقت الذي تحقق فيه العقارات السكنية عوائد سنوية تتراوح بين 5% و8% في المناطق الراقية، ترتفع هذه العوائد إلى 10-12% في الأحياء الشعبية ذات الطلب المرتفع. أما العقارات التجارية فتتفوق بعوائد تصل إلى 15%، لا سيما في مواقع استراتيجية مثل المولات والعيادات. ورغم أن أدوات مثل الودائع البنكية وأذون الخزانة توفر عوائد أعلى حاليًا (تتجاوز 25%)، فإن العقارات تظل ملاذًا طويل الأجل يحمي من التضخم ويوفر دخلاً شهريًا مستقراً. لكنّ هذه الجاذبية لا تشمل الإيجارات القديمة، التي لا تتعدى عوائدها 1% سنويًا، ما يجعلها حلقة مشوّهة في منظومة الاستثمار العقاري
توصيات لمعالجة الأزمة
في ضوء هذه التحديات، تبرز الحاجة إلى مجموعة من السياسات المتكاملة لمعالجة أزمة الإيجارات في ظل التضخم المرتفع:
1- دعم الدخول عبر زيادات سنوية تتماشى مع التضخم: ضرورة ربط الزيادات في الأجور والمعاشات بمعدلات التضخم، لضمان الحفاظ على القدرة الشرائية للمواطنين.
2- تنظيم سوق الإيجارات من خلال سقوف سعرية أو برامج حماية: وضع حدود قصوى للزيادات السنوية في الإيجارات، على غرار ما تطبقه دول مثل ألمانيا وفرنسا.
3- تشجيع الإسكان الاجتماعي والمدعوم: توسيع برامج الإسكان الاجتماعي لتوفير بدائل سكنية ميسرة للفئات الضعيفة والمتوسطة.
4- تطوير آليات تمويل عقاري مبتكرة: تقديم قروض ميسرة للشباب والأسر محدودة الدخل، مع ضمانات حكومية لتشجيع البنوك على المشاركة في هذه البرامج.
تحميل عبء الدعم الاجتماعي على ملاك العقارات
أدت سياسة تجميد الإيجارات إلى تحميل عبء الدعم الاجتماعي على ملاك العقارات بدلاً من تحمله من قبل الدولة. وهو ما يمثل شكلاً من أشكال الدعم غير المباشر الذي يتحمله طرف ثالث (الملاك) نيابة عن الدولة.
يمكن تقدير حجم هذا الدعم غير المباشر من خلال حساب الفرق بين القيمة الإيجارية العادلة والقيمة الإيجارية المجمدة للوحدات الخاضعة لقانون الإيجار القديم.
وفقاً للتقديرات، يبلغ عدد الوحدات السكنية الخاضعة لقانون الإيجار القديم في مصر نحو 3.5 مليون وحدة. إذا افترضنا أن متوسط الفرق بين القيمة الإيجارية العادلة والقيمة الإيجارية المجمدة يبلغ 1,500 جنيه شهرياً للوحدة، فإن إجمالي الدعم غير المباشر الذي يتحمله ملاك العقارات سنوياً يبلغ:
3.5 مليون وحدة × 1,500 جنيه × 12 شهر = 63 مليار جنيه سنوياً
هذا الرقم يمثل نحو 5% من إجمالي الإنفاق العام للدولة، و1.2% من الناتج المحلي الإجمالي لمصر. وهو دعم ضخم يتحمله ملاك العقارات دون وجه حق، في حين أن الدعم الاجتماعي هو مسؤولية الدولة في المقام الأول.
تشوه جهاز السعر في عوائد الإنتاج المختلفة
أدت سياسة تجميد الإيجارات إلى تشوه كبير في جهاز السعر في عوائد الإنتاج المختلفة. فبينما تخضع معظم السلع والخدمات لقوانين العرض والطلب، ظلت الإيجارات القديمة مجمدة لعقود طويلة، مما أدى إلى:
1- انخفاض العائد على الاستثمار العقاري: أصبح الاستثمار في العقارات المؤجرة بنظام الإيجار القديم غير مجدٍ اقتصادياً، مما دفع المستثمرين إلى توجيه استثماراتهم نحو قطاعات أخرى أو نحو العقارات المخصصة للتمليك.
2- تدهور حالة العقارات القديمة: مع انخفاض العائد، لم يعد لدى الملاك حافز للإنفاق على صيانة وتجديد العقارات، مما أدى إلى تدهور حالتها الإنشائية.
3- تشوه سوق الإسكان: أدى تجميد الإيجارات إلى ظهور سوقين منفصلين للإيجارات: سوق الإيجار القديم بأسعار متدنية جداً، وسوق الإيجار الجديد بأسعار مرتفعة جداً، مما أدى إلى تفاوت كبير في تكلفة السكن بين المواطنين.
4- تعطيل آليات السوق: أدى تجميد الإيجارات إلى تعطيل آليات السوق في قطاع الإسكان، مما أثر سلباً على كفاءة تخصيص الموارد وأدى إلى ظهور ممارسات غير قانونية مثل “خلو الرجل” و” التنازل عن الإيجار”.
الحاجة إلى سياسات متوازنة
في ضوء العلاقة المختلة بين نمو الأجور والإيجارات، تبرز الحاجة إلى سياسات متوازنة تعالج جذور المشكلة بدلاً من الاكتفاء بتجميد الإيجارات. هذه السياسات يجب أن تشمل:
1- تحفيز النمو الاقتصادي: من خلال تشجيع الاستثمار وتحسين بيئة الأعمال، مما يؤدي إلى زيادة فرص العمل وارتفاع مستويات الأجور.
2- إصلاح هيكل الأجور: من خلال ربط الأجور بالإنتاجية والتضخم، وتحديث الحد الأدنى للأجور بشكل دوري.
3- تطوير نظام للدعم السكني المباشر: بدلاً من تحميل عبء الدعم على ملاك العقارات، يمكن للدولة تقديم دعم مباشر للأسر ذات الدخل المنخفض لمساعدتها على تحمل تكاليف السكن.
4- التحرير التدريجي للإيجارات القديمة: مع توفير فترة انتقالية كافية وآليات للحماية الاجتماعية، على غرار التجارب الناجحة في دول أخرى.
5- تطوير قطاع الإسكان الاجتماعي: لتوفير بدائل سكنية ميسرة للفئات ذات الدخل المنخفض والمتوسط.
خلاصة
العلاقة المختلة بين نمو الأجور والإيجارات هي جوهر مشكلة الإيجارات القديمة في مصر. فبدلاً من معالجة جذور المشكلة المتمثلة في ضعف نمو الأجور، اختارت الحكومات المتعاقبة الحل الأسهل: تجميد الإيجارات وتحميل عبء الدعم الاجتماعي على ملاك العقارات.
لكن هذا الحل أدى إلى تشوهات كبيرة في سوق الإسكان والاقتصاد بشكل عام. والحل الحقيقي يكمن في سياسات متوازنة تعالج جذور المشكلة وتحقق التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين.
في المقال القادم، سنقدم خارطة طريق عملية لتحرير متوازن للإيجارات القديمة، يحقق العدالة لأصحاب العقارات مع تخفيف الآثار السلبية على المستأجرين.
في المقال القادم: “خارطة طريق للحل.. مقترحات عملية لتحرير متوازن للإيجارات القديمة” – نقدم رؤية متكاملة لتحرير متوازن يحقق العدالة لأصحاب العقارات مع تخفيف الآثار السلبية على المستأجرين.
