220.025  ألف إجمالي قطع الأراضي السكنية في الكويت حتى 2025  

6 مناطق رئيسية جديدة بمساحة إجمالية 245.5 مليون متر مربع.

183,246 ألف وحدة سكنية مخصصة للأسر الكويتية.

نمو النشاط الاقتصادي سيرفع معدلات التوظيف والطلب على المساحات المكتبية.

مدينتـي “المطلاع وصبـاح الأحمد البحرية” الأعلى من حيث مساحة أراضي السكن الخاص

نصيب الفرد في المطلاع 77,469 متر مربع وفي صباح الأحمد البحرية 1,285 متر.

 

أصدرت شركة أعيان التقرير العقاري التفصيلي عن فترة النصف الأول من 2025، والذي تسلط فيه الضوء على القطاعات العقارية التي لم يتم التطرق لها في الإصدارات السابقة، إضافة إلى تحديث لبعض القطاعات التي تم تناولها من قبل. وفيما يلي تنشر “الاقتصادية” التقرير التفصيلي على حلقات.

 

الحلقة الأولى (1)

 

السكان ومساحات المعيشة والمساحات المفتوحة

لمحة عامة عن السكان ومساحات الأراضي:

* قمنا بإجراء دراسة شاملة لتوزيع أراضي السكن الخاص والسكن الاستثماري في دولة الكويت بهدف تحديد المناطق التي تتميز بأعلى مستويات المعيشة، استناداً إلى ثلاث معايير رئيسية وهي: المساحة المفتوحة، ومساحة الطرق، بالإضافة إلى متوسط نصيب الفرد من مساحة الأراضي الاستثمارية والسكنية.

* تعكس هذه المؤشرات مستوى المعيشة، اتصال الطرق، وكثافة السكان، لكنها لا ترتبط بأسعار العقارات.

* يقدر إجمالي عـدد السكان في دولة الكويت بحدود 5 مليـون نسمة حتى النصـف الثاني مـن عـام 2025، فـي حيـن تبلغ المساحة الإجمالية المخصصة لأراضي السكن الخاص (الفلل) والأراضي الاستثمارية نحـو 119 مليـون متـر مربـع، وتصـل المسـاحة الإجمالية للطـرق إلـى ما يقـارب 71 مليـون متـر مربـع، بينمـا تغطـي المسـاحات المفتوحـة حوالـي 315 مليـون متـر مربـع.

المناطق التي توفر أكبر مساحة للفرد:

* تمتلـك مدينـة المطلاع أكبر مساحة من الأراضي المخصصة للسكن الخاص (الفلل) لكل فرد، مع الأخذ بعين الاعتبار أن هذه المساحة المرتفعـة ناتجة عن قلة عدد السكان حالياً، ومن المتوقع أن تنخفض فـي المستقبل القريب وذلك بعد اكتمال أعمال البناء وانتقال السكان إلى منازلهم.

* تليها منطقة صباح الأحمد البحرية بمساحة تبلغ 1,285متر مربع لكل فرد، حيث تخصـص بشكل أساسي كمنازل للعطلات الأسبوعية، ممـا يعكس طبيعتها كوجهة سكنية مخصصة للراحة والاستجمام.

* بينما تتمتع مدينة الخيران بمساحة قدرها 366 متر مربع لكل فرد، فهي منطقة سكنية تشهد نمواً ملحوظاً فـي الطلـب على الوحدات السكنية.

 

 

 

نستعرض ملخصاً لمساحات الأراضي والمساحات المفتوحة موزعة على مستوى المحافظات بدولة الكويت:

يوضح الجدول أدناه نصيب الفرد من أراضي السكن الخاص (الفلل) وأراضـي السـكن الاستثماري، بالإضافـة إلـى نسـب المسـاحات المفتوحة ومسـاحات الطـرق فـي كل محافظة.

 * تعـد مدينتـي المطلاع وصبـاح الأحمد البحرية الأعلى من حيث مساحة أراضي السكن الخاص (الفلل) المخصصة لكل فرد، حيث يبلغ نصيب الفرد في المطلاع 77,469 متر مربع، وفي صباح الأحمد البحرية 1,285 متر مربع.

* تتصدر منطقة دسمان جميع مناطق دولة الكويت من حيث أعلى مساحة سكن استثماري مخصصة لكل فرد قدرها 205.6 متر مربع.

* تضم منطقة صباح الأحمد البحرية أكبر نسبة من المساحات المفتوحة، حيث تمثل 85.6% من إجمالي مساحتها.

* بينما تمتلك منطقة المباركية أعلى نسبة من مساحة الطرق، حيث تشكل نسبتها أكثر من 21.9% من إجمالي مساحة المنطقة.

 

أعلى المناطق لمساحة الطرق (كنسبة مئوية من مساحة المنطقة)	أعلى المناطق للمساحة المفتوحة (كنسبة مئوية من مساحة المنطقة)	أعلى مناطق السكن الإستثماري لنصيب الفرد الواحد من مساحة الأراضي (متر مربع)	أعلى مناطق السكن الخاص (الفلل) لنصيب الفرد الواحد من مساحة الأراضي (متر مربع)	المحافظة
القادسية    (18.4%)	الدوحة (70.8%)	دسمان (205.6(	الشويخ السكنية    (74.7)	العاصمة
المباركية    (21.9%)	الشهداء (45.8%)	الشعب (37.8(	البدع    (288.3)	حولي
جنوب خيطان    (17.4%)	عبدالله المبارك الصباح (61.0%)	خيطان (4.0(	غرب عبدالله المبارك    (79.4)	الفروانية
القرين    (15.8%)	مبارك الكبير (41.6%)	صباح السالم (7.9(	الفنيطيس    (181.6)	مبارك الكبير
جنوب عبدالله المبارك    (18.1%)	صباح الأحمد البحرية (85.6%)	أبو حليفة (10.1(	صباح الأحمد البحرية    (1,285)	الأحمدي
النعيم    (19.1%)	القيروان  (55.8%)	الجهراء (2.5(	المطلاع    (77,469)	الجهراء

 

أعلى المناطق المخصصة للسكن الخاص (الفلل) وأراضـي السـكن الاستثماري مـن حيث إجمالي المساحات المفتوحة ومساحة الطرق:

يوضح الجدول أدناه ترتيب أعلى المناطق في كل محافظة بناء على النسبة المجمعة للمساحات المفتوحة ومساحة الطرق.

* وفقاً لما ورد في هذا التقرير، نستعرض في الجدول أدناه ترتيب أعلى المناطق في كل محافظة بناء على النسبة المجمعة للمساحات المفتوحة ومساحة الطرق.

* تتصدر منطقة صباح الأحمد البحرية في محافظة الأحمدي أعلى المناطق المخصصة للسكن الخاص  (الفلل) بنسبة مجمعة تبلغ 87.9%، تليها منطقة الدوحة في محافظة العاصمة بنسبة 80.8%، ثم منطقة غرب عبدالله المبارك في محافظة الفروانية بنسبة 71.6%.

* بينما تتصدر مدينة جابر الأحمد في محافظـة العاصمة أعلى المناطق المخصصة لأراضي السكن الإستثماري بنسبة مجمعة تبلغ 70.5%، تليها منطقة المهبولة في محافظة الأحمدي بنسبة 70.2%، ثم منطقة صباح السالم في محافظة مبارك الكبير بنسبة 55.3%.

نسبة المساحات المفتوحة ومساحة الطرق (السكن الإستثماري)	أعلى مناطق السكن الإستثماري	نسبة المساحات المفتوحة ومساحة الطرق (السكن الخاص)	أعلى مناطق السكن الخاص (الفلل)	المحافظة
70.5%	مدينة جابر الأحمد	80.8%	الدوحة	العاصمة
44.1%	الشعب	63.5%	المباركية	حولي
49.4%	جليب الشيوخ	71.6%	غرب عبدالله المبارك	الفروانية
55.3%	صباح السالم	57.3%	مبارك الكبير	مبارك الكبير
70.2%	المهبولة	87.9%	صباح الأحمد البحرية	الأحمدي
40.4%	الجهراء	69.8%	القيروان	الجهراء

 

* قمنا بتسليط الضوء في هذا التقرير على أفضل 10 مناطق سكنية في دولة الكويت من حيث المساحات المفتوحة ومساحة الطرق مجتمعة، حيث تحصل المناطق ذات أعلى إجمالي على ترتيب أفضل.

* تحتل منطقة صباح الأحمد البحرية المرتبة الأولى بين نظيراتها من حيث المزيج الأمثل لمساحة الطـق والمساحات المفتوحة التي تزيد عن 2% و85% من إجمالي مساحة المنطقة على التوالي.

* تليها منطقتي الدوحة وغرب عبدالله المبارك في المرتبتين الثانية والثالثة.

 

جدول رقم 1       ترتيب أعلى 10 مناطق سكنية في دولة الكويت من حيث المساحات المفتوحة واتصال الطرق
النسبة المئوية للمساحات الأخرى		النسبة المئوية لمساحة الفلل	النسبة الإجمالية لمساحة الطرق والمساحات المفتوحة	المنطقة	م
%10.4	%1.7		%87.9	صباح الأحمد البحرية	1
%11.7	%7.5		%80.8	الدوحة	2
%12.2	%16.1		%71.6	غرب عبدالله المبارك	3
%17.6	%11.9		%70.5	مدينة جابر الأحمد	4
%17.2	%12.4		%70.5	عبد الله المبارك الصباح	5
%24.9	%4.9		%70.2	المهبولة	6
%14.2	%16.0		%69.8	القيروان	7
%9.2	%21.4		%69.4	مدينة الخيران السكنية	8
%16.6	%17.5		%65.8	شمال غرب الصليبيخات	9
%17.4	%18.4		%64.2	النهضة	10

 

* قمنا بتسليط الضوء في هذا التقرير على أفضل 10 مناطق للسكن الإستثماري في دولة الكويت من حيث المسـاحات المفتوحة ومساحة الطرق مجتمعة، حيث تحصل المناطق ذات أعلى إجمالي علـى ترتيب أفضل.

* تحتل مدينة جابر الأحمد المرتبة الأولى بين نظيراتها من حيث المزيج الأمثل لمساحة الطرق والمساحات المفتوحة التي تزيد عن 10% و59% من إجمالي مساحة المنطقة على التوالي.

* تليها منطقتي المهبولة وصباح السالم في المرتبتين الثانية والثالثة.

 

جدول رقم 2   ترتيب أعلى 10 مناطق للسكن الإستثماري في دولة الكويت بناء على المساحات المفتوحة ومساحة الطرق
النسبة المئوية للمساحات الأخرى		النسبة المئوية لمساحة السكن الإستثماري	النسبة الإجمالية لمساحة الطرق والمساحات المفتوحة	المنطقة	م
%28.15	%1.35		%70.5	مدينة جابر الأحمد	1
%24.9	%31.1		%70.2	المهبولة	2
%36.96	%7.74		%55.3	صباح السالم	3
%40.98	%9.42		%49.6	شرق	4
%43.85	%6.75		%49.4	جليب الشيوخ	5
%39.78	%11.22		%49.0	خيطان	6
%39.23	%12.87		%47.9	المنقف	7
%43.42	%10.28		%46.3	الفحيحيل	8
%34.28	%20.82		%44.9	الفروانية	9
%31.09	%24.81		%44.1	الشعب	10

 

قطاع السكن الخاص

 

* يبلغ إجمالي قطع الأراضي السكنية في الكويت حتى عام 2025 نحو 220,025 قطعة، منها 194,497 قطعة أرض مخصصة للسكن الخاص موزعة على 85 منطقة مختلفة، مما يجعل هذا القطاع الأكبر والأكثر تأثيراً في السوق الكويتي. بالإضافة إلى ذلك، هناك 25,528 قطعة أرض مخصصة للسكن الحكومي تهدف إلى دعم الأسر الكويتية.

* تُعد مدينة المطلاع أكبر المناطق السكنية الخاصة، حيث تضم 28,289 قطعة أرض تمتد على مساحة تبلغ 11.4 مليون متر مربع. ومن المتوقع أن تصبح المطلاع محوراً رئيسياً لتنمية القطاع السكني في المستقبل، وذلك بمجرد الانتهاء من أعمال البناء وبدء إشغال الوحدات بالكامل.

مشاريع السكن الحكومي المستقبلية:

* أعلنت المؤسسة العامة للرعاية السكنية عن عدة مشاريع تطويرية واسعة النطاق وذلك في إطار جهودها لتلبية الإحتياجات السكنية المتنامية في البلاد. حيث تشمل هذه المشاريع ست مناطق رئيسية بمساحة إجمالية تبلغ 245.5 مليون متر مربع، تحتوي على 183,246 وحدة سكنية مخصصة للأسر الكويتية.

* تشمل هذه المشاريع مدينتي الصابرية ونواف الأحمد، وهما من أبرز المشاريع الكبرى قيد التخطيط حالياً، بمساحات تتجاوز 79.7 مليون متر مربع و127.1 مليون متر مربع لكل منهما على التوالي. ومن المتوقع أن يُسهم كل مشروع بإضافة 52,000 وحدة سكنية.

* إلى جانب ذلك، تشمل قائمة المشاريع المستقبلية أربعة مدن سكنية إضافية هي: جنوب صباح الأحمد، شرق صباح الأحمد، جنوب سعد العبدالله، والخيران السكنية، والتي يُتوقع أن تُضيف مجتمعة ما يقارب 79,246 وحدة سكنية جديدة.

* وبذلك، تمثل هذه المشاريع إضافة كبيرة إلى إجمالي المعروض السكني في المستقبل. مقارنة بقائمة الانتظار الحالية التي تضم نحو 97,671 طلب إسكاني، فإن حجم المعروض المتوقع يبدو كافياً لتلبية الطلب الحالي.

* نظراً لتسجيل دولة الكويت ما بين 8,000 إلى 10,000 طلب سكني سنوياً نتيجة حالات الزواج، فمن المتوقع أن يغطي حجم المعروض الجديد ليس فقط الطلب المتراكم حالياً، بل أيضاً الطلب المتوقع خلال الــ 4 – 5 سنوات.

 

 

جدول رقم 3                                                                                                          المشاريع المستقبلية قيد التخطيط
الحالة	المساحة الإجمالية (متر مربع)	عدد الأراضي	المنطقة
تم التوزيع	8,860,000	22,152	جنوب صباح الأحمد
لم يتم التوزيع	355,200	1,184	شرق صباح الأحمد
تم التوزيع	8,152,000	20,380	جنوب سعد العبدالله
لم يتم التوزيع	21,318,000	35,530	الخيران السكنية
لم يتم التوزيع	79,700,000	52,000	الصابرية
لم يتم التوزيع	127,100,000	52,000	نواف الأحمد
–	245,485,200	183,246	الإجمالي

 

أسعار الأراضي الخاصة والمنازل:

 * قمنا بدراسة بيانات أسعار الأراضي الخاصة والمنازل، والتي أظهرت تنوعاً في اتجاهات معدلات الصفقات العقارية عبر مختلف مناطق الكويت.

* سجل متوسط أسعار الأراضي للصفقات العقارية زيادة طفيفة بنسبة 2% خلال الفترة من 2023 إلى 2024، بينما شهدت الأسعار نمواً بنسبة 5% بين عامي 2024 و2025، حيث ارتفع متوسط السعر من حوالي 677 د.ك للمتر المربع إلى 709 د.ك للمتر المربع.

* في المقابل، واصلت أسعار المنازل انخفاضها، حيث شهدت تراجعاً بنسبة 5% خلال الفترة من 2023 إلى 2024، وانخفاضاً إضافياً بنسبة 6% بين عامي 2024 و2025.

 

قطاع المكاتب

* من المتوقع أن يؤدي تنامي النشاط الاقتصادي إلى ارتفاع معدلات التوظيف، مما سيسهم في زيادة الطلب على المساحات المكتبية.

* فـي عـام 2021، بلغ إجمالي الطلب على المساحات المكتبية (مرحلة ما بعد الجائحة) 6.98 مليون متر مربع، بينما بلغ إجمالي الطلب 8.75 مليون متر مربع في عام 2025، إلاّ أن الأرقام والبيانـات التـي تخـص عـام 2025 تقديرية بسبب عدم إصدار البيانات الرسمية من الهيئة العامة للمعلومات المدنية حتى تاريخ إعداد هذا التقرير.

* كما نود أن نشير إلى أن إجمالي الطلب المشار إليه يغطي كلاً من القطاعين الحكومي والخاص.

* باستخدام بيانات الهيئة العامة للمعلومات المدنية الخاصة ببيانات التوظيف في القطاعين الحكومي والخاص، نقدر أن حصة الحكومة من الطلب على المساحات المكتبية تبلغ نسبتها 47% وحصـة القطـاع الخـاص تبلـغ نسـبتها 53%.

* بلغ إجمالي الطلب على المساحات المكتبية من قبل القطاع الخاص في عام 2025 حوالي 4.64 مليون متر مربع، ومن المتوقع أن يشـهد ارتفاعاً إلى 4.91 مليون متر مربع بحلول عام 2027.

* شـهدت نسبة الإشغال انخفاضاً طفيفاً خلال العامين الماضيين، في حين سجلت العقارات التي تم تشييدها خلال نفس الفترة زيادة تدريجية في معدلات الإشغال. ومن المتوقع أن تستغرق المساحات المكتبية المتبقية في السوق فترة حتى يتم تأجيرها بالكامل، مما سيؤدي تدريجياً إلى ارتفاع نسبة الإشغال لتصل إلى ما يقارب 82% بحلول نهاية عام 2027.

* وفي الوقت ذاته، تتزايد المخاوف في السوق من انتقال بعض الجهات الحكومية تدريجياً إلى الأبراج المملوكة لها، مما قد يحد من الطلب على الأبراج المكتبية في القطاع الخاص.

* بالنسبة للمكاتب الفاخرة والمميزة، تتراوح أسعار إيجارها مـن 6 إلـى 14.5 د.ك لكل متر مربع اعتماداً على الموقع وأحجام الوحدات. لا يوجد سوى عدد قليل من العقارات الفاخرة والمميزة في الكويت من بينها برج الحمراء، برج كيبكو، برج الرايـة، برج العاصمة، مجمع الصالحية، برج التجارية، برج إنجازات، برج مزايا، برج مدينة الأعمال.

 

 

الفرص العقارية للشركات الكويتية في مدينة الرياض

 

استناداً إلى تحليلنا، نستخلص فيما يلي أبرز النتائج:

* تبلغ مساحة مدينة الرياض ما يقارب 377.6 مليار متر مربع مقارنة بدولة الكويت التي تبلغ مساحتها تقريباً 17.8مليار متر مربع. يتجاوز عدد الأراضي في جميع قطاعات مدينة الرياض 1.3 مليون قطعة أرض بمساحة إجمالية تقارب 3.1 مليار متر مربع، مقارنة بحوالي 350 ألف قطعة أرض في دولة الكويت بمساحة إجمالية تبلغ نحو 1.7 مليار متر مربع.

* يبلغ عدد سكان مدينة الرياض حالياً ما يقارب 8 مليون نسمة. حيث يبلغ نصيب الفرد الواحد من الأراضي المتاحة نحو 386.6 متر مربع في مدينة الرياض، مقارنة بـــ 337.8 متر مربع في دولة الكويت وتعتبر المساحة متقاربة جـداً.

* مـع ذلـك، نلاحظ بأن دولة الكويت خصصت أراضي ذات مساحات كبيرة جـداً للاستخدامات غيـر السـكنية وبشـكل خـاص (الصناعية/الحكومية)، وبالتالي فإن نصيب الفرد الفعلي من الأراضي المتاحة في دولة الكويت أقل بكثير مقارنة بمدينة الرياض.

* بحسـب تقديراتنا، يعد سعر 15,000 ريال سعودي للمتر المربع متوسطاً معقولاً لبيع الشقق الفاخرة في مدينة الرياض، حيث تتركز معظم المشاريع السكنية المميزة بالقرب من الخط الأول لخطوط المترو.

* وتشير تقديراتنا أيضاً إلى أن بيع العقارات السكنية الحرة من الدرجة الأولى يحقق عائداً على الإستثمار (ROI) بنسبة 14.2% في ظل ظروف السوق الحالية.

* أما بالنسبة للمساحات المكتبية المميزة، فقد قدرنا متوسط الإيجار السنوي بنحو 1,800 ريال سعودي للمتر المربع، مما يحقق عائداً يقدر بحوالي 14.8%، وهذا يشير إلى إمكانية الحصول على دخل ممتاز في ظل ظروف السوق الحالية.

* وفيما يخص المساحات التخزينية (المسـتودعات) المميزة، فبلغ متوسط الإيجار 350 ريال سعودي للمتر المربع، وبعائد تقديري نحو 12.67%، مما يشير إلى هامش ربح جيد جداً في ظل ظروف السوق الحالية.

 

جدول رقم 4                                                                                                                                                  المؤشرات الرئيسية القابلة للمقارنة
دولة الكويت	مدينة الرياض	المؤشرات الرئيسية
17.8 مليار	377.6 مليار	المساحة (متر مربع)
0.35 مليون	1.3 مليون	عدد الأراضي
1.7 مليار	3.1 مليار	المساحة الإجمالية لجميع القسائم (متر مربع)
5.0 مليون نسمة	8.0 مليون نسمة	عدد السكان
337.8	386.6	نصيب الفرد من الأراضي القابلة للتطوير (متر مربع)