“الاقتصادية” تنشر تقرير شركة أعيان العقارية عن السوق العقاري (1)

نقص مساحات التخزين بسبب التشدد الحكومي أثر على آلاف الشركات  

مساحة الأراضي للعقارات الاستثمارية التي تحوي سرداب تبلغ 4.89 مليون متر مربع

1.61 مليون متر مربع خرجت من سوق التخزين.

97% نسبة الإشغال في قطاع المخازن

زيادة مرتقبة في أسعار الإيجارات بسبب النقص في السوق.

7.7% عوائد الاستثمار في شقق التمليك في الكويت

تنشر “الاقتصادية” التقرير العقاري الذي أعدته شركة أعيان العقارية بالتعاون مع شركة استيتر والذي يتضمن بيانات ذات قيمة عالية ومهمة لمستثمري القطاع العقاري.

بداية سلط التقرير الضوء على بعض الموضوعات والقطاعات الحيوية والهامة، كما تناول جوانب مهمة مرتبطة بالعرض والطلب واتجاهات السوق في هذه القطاعات.

المساحات التخزينية

• نقص في مساحة التخزين: أدى التشديد الحكومي الأخير على حظر استخدام السراديب في العقارات الاستثمارية للتخزين إلى نقص كبير في مساحات التخزين في الكويت، مما أثَّر على آلاف الشركات الصغيرة.
• تحليل القدرة الاستيعابية: يُقدر إجمالي مساحة السراديب في العقارات الاستثمارية بين 1.61 مليون متر مربع و2.10 مليون متر مربع، تُستخدم بشكل رئيسي كمخازن غير مكيفة، وهي، لن تكون متاحة الآن بسبب هذا الحظر.
• عدم قدرة السوق على استيعاب الطلب المتزايد: يُعاني قطاع التخزين المُنظم، الذي تبلغ نسبة الإشغال فيه 97 %، من عدم القدرة على تلبية الطلب المتزايد، مما يؤدي إلى نقص يتراوح بين 1.36 مليون متر مربع و1.85 مليون متر مربع.
• زيادة متوقعة في الأسعار: من المتوقع أن يؤدي نقص مساحة التخزين إلى ارتفاع أسعار الإيجار، مما قد يُجبر الشركات الصغيرة على الإغلاق أو تحميل الزيادة في التكاليف على عاتق المستهلك، مما سيؤدي إلى زيادة التضخّم.
• الحاجة إلى تدخل حكومي: يدعو التقرير إلى ضرورة تدخل حكومي عاجل لتنظيم استخدام التخزين، وتطوير مرافق تخزين جديدة، وضبط أسعار التأجير للحد من التأثيرات السلبية على الشركات الصغيرة.

قطاع السكن الاستثماري

• صفقات شقق التمليك: أظهرت مبيعات شقق التمليك في الكويت نشاطاً ملحوظاً، حيث استحوذت مناطق المهبولة وصباح السالم على أكثر من 50 % من جميع الصفقات بين عام 2018 والربع الأول من عام 2024. شهد حجم الصفقات الإجمالي انخفاضا خلال جائحة كورونا، ولكنَّه تعافى منذ ذلك الحين.
• الأسعار واتجاهاتها: شهد متوسط سعر المتر المربع للشقق في جميع أنحاء الكويت زيادة معتدلة بنسبة 7.5 % من عام 2018 حتى الربع الأول من عام 2024، مع متوسط نمو سنوي على رأس المال بنسبة 1.4 %. على الرغم من ذلك، شهدت مناطق مثل صباح السالم وشرق ارتفاعا أكبر في معدلات نمو رأس المال.
• معدلات نمو رأس المال: قدمت منطقة صباح السالم أعلى معدل نمو لرأس المال بنسبة 23.7 % خلال الفترة المذكورة، تلتها منطقة شرق بنسبة 22.0 % والجابرية بنسبة 13.6 %. في المقابل، شهدت بعض المناطق مثل أبو حليفة، الفنطاس، والمهبولة انخفاضا في القيمة.
• عوائد الاستثمار: حقَّق المُستثمرون في شقق التمليك في الكويت متوسط عائد إجمالي بنسبة 7.7 % سنوياً من عام 2018 إلى الربع الأول من عام 2024، بالجمع بين عوائد الإيجار (بمتوسط 6.3 %) ومعدل النمو في رأس المال (بمتوسط 1.4 %).
• الحاجة إلى دعم حكومي: يُشدد التقرير على الحاجة إلى تدخُّل حكومي لتطوير سوق شقق التمليك بشكل أكبر. تشمل التوصيات اعتماد أطر تنظيمية مشابهة لتلك الموجودة في دول مجلس التعاون الخليجي، وذلك لتحسين السوق وتشجيع المزيد من الصفقات.

قطاع الضيافة

• نظرة عامة على قطاع الضيافة: يقدم التقرير تحليلاً مفصّلاً لقطاع الضيافة في الكويت، بما في ذلك الفنادق، المنتجعات، والشقق الفندقية، مع التركيز على العقارات ذات العلامات التجارية والأخرى التي لا تحمل علامات تجارية. ينقسم الطلب في القطاع إلى طلب أجنبي وطلب محلي، حيث أن دوافع الطلب الأجنبي مرتبطة بالسفر بغرض الأعمال أو الترفيه، والطلب المحلي من خلال الإقامة الطويلة والسياحة الداخلية.
• مناطق الضيافة في الكويت: تتركز عقارات الضيافة في الكويت في أربعة تجمعات رئيسية: هي مدينة الكويت وبنيد القار (للمسافرين بغرض الأعمال)، السالمية وحولي (للمسافرين بغرض الأعمال أو الترفيه)، الفنطاس والمهبولة (للمسافرين بغرض الأعمال المُرتبطة بشركات النفط)، والفروانية (للسفر بغرض الترفيه أو الفعاليات الحكوميَّة). كما توجد عقارات المنتجعات في مناطق الشاليهات ومدينة الخيران البحرية.
• ديناميكيات الطلب: يتكون الجزء الأكبر من قائمة الطلب في قطاع الضيافة في الكويت من الطلب المحلي (55 – 60 %)، بينما يُشكل الطلب الأجنبي 40 – 45 %. السفر بغرض الترفيه يتمحور بشكل رئيسي على التَّسوق والترفيه، مع مساهمة كبيرة من الوجهات الرئيسية مثل الأفنيوز ومجمع 360 في خلق هذا الطلب.
• التعافي من جائحة كورونا: يشهد قطاع الضيافة، خاصة الفنادق ذات العلامات التجارية والشقق الفندقية، تعافياً من آثار جائحة كورونا، مع تحسُّن معدلات الإشغال ومتوسط الأسعار اليومية (ADR) في عام 2023 والربع الأول من عام 2024، على الرغم من أن نسب الإشغال لم تعد بالكامل إلى مستويات ما قبل الجائحة.
• تسعير المنتجعات: يقدم التقرير أيضاً رؤى حول معدلات الإيجار اليومية للفلل والشاليهات والمنتجعات المختلفة في الكويت، مع طلب عالي ومعدلات إشغال مرتفعة، خاصة خلال عطلات نهاية الأسبوع، مما يعكس اهتماما قوياً في السوق بهذه العقارات.

قطاع العقار الحرفي

• المناطق الحرفية في الكويت: يركز التقرير على منطقتين حرفيتين رئيسيتين في الكويت هما العارضية الحرفية وغرب أبو فطيرة الحرفية – بمساحة إجمالية قدرها 817,516 متر مربع. حتى عام 2023، تم تطوير حوالي 587,495 متر مربع من هذه المساحة، بينما لا يزال 230,021 متر مربع غير مطور حتى الآن.
• توجّهات التطوير واتجاهاتها: شهدت نسبة التطوير في منطقة العارضية الحرفية زيادة طفيفة من 77.1 % في 2019 إلى 77.7 % في 2023، بينما شهدت منطقة غرب أبو فطيرة الحرفية جموداً في التطوير مع انخفاض المساحة المُطورة بحوالي 417 متر مربع على مدى السنوات الخمس الماضية.
• الصفقات واتجاهاتها (من عام 2019 إلى الربع الأول من عام 2024): تذبذب إجمالي عدد الصفقات في قطاع العقار الحرفي، مع انخفاض ملحوظ في عام 2020 بسبب جائحة كورونا، تلاه انتعاش حتى عام 2022. ومع ذلك، انخفض حجم الصفقات بنسبة 48 % في عام 2023 بسبب تشبُّع السوق وارتفاع أسعار الفائدة علاوة على انخفاض العرض. 
•  تحليل الأسعار: في الربع الأول من عام 2024، بلغ متوسط سعر المتر المربع للأراضي في منطقة غرب أبو فطيرة الحرفية 2,290 دينار كويتي، و2,700 دينار كويتي للعقارات المطورة. وفي منطقة العارضية الحرفية، بلغ سعر الأرض 5,200 دينار كويتي للمتر المربع، بينما بلغت أسعار العقارات المطورة 5,021 دينار كويتي للمتر المربع، مما يشير إلى طلب أعلى على العارضية الحرفية بسبب قربها من المناطق التجارية والصناعية الرئيسية.
•  تفضيلات المستثمرين: يُبرز التقرير أن 95 % من الصفقات تمركزت حول العقارات المطورة، بينما شكَّلت صفقات الأراضي 5 % فقط. كما يشير التقرير إلى تفضيل العقارات ذات الواجهات المُطلّة على أكثر من شارع، حيث تضمَّنت أكثر من 50 % من الصفقات عقارات مطلة على شارعين كحدٍ أدنى.

قطاع المحلات والبيع بالتجزئة

•  تطور فئات التجزئة: في الكويت، تشهد الفئات التقليدية مثل الأزياء، الترفيه والتسلية، البقالات والسوبر ماركت، المطاعم والمقاهي، منتجات المنازل والمطابخ تراجع نسب إشغالها في المجمعات التجارية، في حين تشهد الفئات مثل الرياضة واللَّياقة البدنية والإلكترونيات والأجهزة المنزلية نمواً، ويعزى السبب وراء ذلك إلى نمو التجارة الإلكترونية وتغيّر التركيبة السُكانية.
•  اختلافات اتجاهات السوق الإقليمية: في الرياض، تُهيمن البقالات والسوبرماركت على السوق بنسبة 32.91 %، بينما تسيطر فئة الأزياء في الكويت. أما في البحرين، هناك هيمنة متوازنة بين الأزياء والبقالات والسوبرماركت، والتي تشكل معاً أكثر من 46 % من السوق.
•  الآفاق المستقبليّة لاحتمالات نمو الفئات: تعتبر فئة الأزياء الأبرز في الكويت بين المدن الثلاث، مع توقعات بنموها في الرياض، كما تشهد فئة الرياضة والَّلياقة البدنية نمواً سريعاً في الكويت والبحرين، وذلك بافتتاح العديد من الصالات الرياضية الجديدة.
•  التوجّه العام في حجم الوحدات: تسود أحجام الوحدات الكبيرة في فئات مثل الترفيه والتسلية والرياضة واللياقة البدنية، خاصة في الكويت والبحرين. وعلى العكس، تكون أحجام الوحدات الأصغر أكثر شيوعاً في فئات مثل الصحة والعناية الشخصية والخدمات العامة والمالية في جميع المناطق.
•  ديناميكيات قطاع المطاعم والمقاهي: يعد قطاع المطاعم والمقاهي الأكبر في قطاع التجزئة في الرياض بسبب ارتفاع أسعار الإيجار، مما أدى إلى أداء ضعيف وتغيير المستأجرين. في الكويت والبحرين، يتطوّر قطاع المطاعم والمقاهي وذلك بمساهمة تطبيقات توصيل الطعام، مع توقعات باستقرار حصة السوق حول 15 – 16 %.
• التوجه العام في قطاع السوبرماركت والبقالات: تتمتع الرياض بحصة أكبر بكثير من تجار التجزئة الذين يعملون في قطاع البقالات والسوبرماركت مقارنة بالكويت والبحرين، وذلك بسبب وجود مستأجرين رئيسيين كبار في المراكز التجارية. وعلى العكس، أدت أسعار الإيجار المرتفعة في الكويت إلى تشغيل السوبرماركت من خلال متاجر مستقلة بدلاً من دخولها في عالم المراكز التجارية.

 التفاصيل :

1 – نقص وشيك في مساحات التخزين في الكويت

شددت الحكومة الكويتية مؤخراً، بعد حادثة حريق عقار المنقف، على منع استخدام السراديب في العقارات الاستثمارية لأنشطة التخزين. وهذا الحظر، دفع آلاف الشركات الصغيرة والمستثمرين إلى البحث عن مساحات تخزين بديلة والتي يصعب العثور عليها بشكل عام. في هذا القسم سنناقش هذه المسألة ونقوم بتحليلها.

• استخدمنا بيانات الهيئة العامة للمعلومات المدنية “PACI“لتحديد عدد العقارات الاستثمارية التي لديها سراديب في دولة الكويت، وهي 5,411 عقاراً بمساحة إجمالية تبلغ 4.8 مليون متر مربع.
• تضم محافظة حولي أكبر عدد من العقارات التي تحتوي على سراديب بنسبة 47.61 % من إجمالي العقارات.
• تليها محافظتي الأحمدي والفروانية بنسبة 22.32 % و22.55 % لكل منهما على التوالي.
• أما محافظة الجهراء فلديها الحصة الأقل حيث تحتوي على 0.46 % فقط.
• افترضنا السيناريوهات التالية لتحليلنا:
• حوالي 50 % من مساحة الأرض مبنية كطابق سفلي “سرداب“ (يمكن استخدامها كمخزن) بعد استبعاد الممرات والسلالم ومناطق الخدمات وغيرها.
• حوالي 65 % من مساحة الأرض مبنية كطابق سفلي “سرداب“(يمكن استخدامها كمخزن) بعد استبعاد الممرات والسلالم ومناطق الخدمات وغيرها.

تحليل المساحات التخزينية في القطاع الاستثماري في الكويت

تقديرنا لمساحة التخزين في العقارات الاستثمارية:

• إجمالي مساحة الأراضي لجميع العقارات الاستثمارية التي تحتوي على سرداب تبلغ 4.89 مليون متر مربع.
• وقد وضعنا سيناريوهين؛ الأول يفترض استخدام 50 % من مساحة الأرض في السرداب، أما الثاني يفترض استخدام 65 % من مساحة الأرض.
• وهذا يعطي نطاقاً يتراوح بين 2.45 مليون متر مربع إلى 3.18 مليون متر مربع لمساحة السراديب المستغلة.
• تُشير الأدلة المستخلصة من السوق إلى أن حوالي 66 % من هذه المساحة تُستخدم لأغراض التخزين (ثلثي هذه العقارات).
• وهذا يعطي مساحة تخزين تتراوح بين 1.61 مليون متر مربع إلى 2.10 مليون متر مربع.
• هذه المساحة التخزينية بأكملها تقريباً غير مُكيفة.
• هذه هي مساحة التخزين التي لن تكون متاحة لهؤلاء المستأجرين وسيتعين عليهم البحث عن خيارات بديلة لذلك.
• نبين في هذا التقرير ما إذا كان سوق التخزين المُنظم يُوفِّر هذه المساحة لاستيعاب هذا الطلب الإضافي.
• توضح الخريطة أدناه التوزيع الجغرافي لهذا الطلب حسب السيناريو الثاني.

تحليل حالة النقص في مساحات التخزين في الكويت حسب كل سيناريو

تحليل حالة النقص في مساحات التخزين حسب كل سيناريو:

• تُظهر بياناتنا حول قطاع التخزين المُنظم (المرخص) أن السعة الإجمالية لمساحة التخزين غير المُكيفة في دولة الكويت تبلغ 8.40 مليون متر مربع.
• ووفقاً لآخر البيانات المتاحة، بلغت نسبة إشغال هذه المساحة 97 %، أي أن 3 % من المساحة شاغرة، مما يُعادل 252,225 متراً مربعاً من مساحة التخزين الشاغرة غير المُكيفة (المرخصة).  
• وكما هو موضَّح سابقاً، يتراوح الطلب الناتج عن القطاع الاستثماري (السراديب المؤجرة والغير مرخصة) ما بين 1.61 مليون متر مربع إلى 2.10 مليون متر مربع من مساحة التخزين غير المُكيفة. 
• من المُقدر أن حجم الطلب غير الملبي لمساحات التخزين سيتراوح ما بين 1.36 مليون متر مربع إلى 1.85 مليون متر مربع.
• ومن الواضح أن السوق لا يمتلك القدرة على تلبية الطلب القادم نتيجة لذلك.

الارتفاع المتوقع في أسعار الإيجار لمساحات التخزين غير المُكيفة في دولة الكويت

يُسلط التحليل السابق الضوء على عدة نقاط مهمة وهي كما يلي:

• ستواجه الشركات الصغيرة والمستثمرين تحديات كبيرة في العثور على منشآت تخزين ضمن قطاع التخزين غير المُكيف (المرخص)، حيث تتجاوز نسبة الإشغال الفعلية نسبة 97 %.
• من المُتوقع أن تؤدي هذه الزيادة المفاجئة في حجم الطلب إلى ارتفاع أسعار إيجار مساحات التخزين (المستودعات) في جميع أنحاء البلاد، وقد بدأت بوادر ذلك بالفعل في السوق مع ارتفاع الأسعار بشكل حاد في جميع المواقع.
• ستضطر العديد من الشركات الصغيرة إلى إغلاق أبوابها نتيجة لعدم جدوى الزيادة في الأسعار بالنسبة لهم. حتى لو تمكن بعضهم من تحميل الزيادة في التكاليف التشغيلية على عاتق المستهلك، فإن ذلك سيؤدي إلى زيادة التضخم وأسعار السلع والخدمات في دولة الكويت.
• هناك حاجة ملحة إلى تدخل حكومي فوري لإدارة تداعيات حظر استخدام السراديب في العقارات الاستثمارية لأغراض التخزين.
• كما أن هناك حاجة لقيام الحكومة بتنظيم المواد التي يمكن السماح بتخزينها في سراديب العقارات الاستثمارية وخاصة المواد الغير قابلة للاشتعال.
• بالإضافة إلى ذلك، تحتاج الحكومة إلى تيسير عملية تطوير عقارات تخزين جديدة من خلال توفير أراضٍ مُؤجرة في عدة مواقع حتى يتمكن القطاع الخاص من بناء وتجهيز مخازن لتلبية هذا الطلب.
• ونشير إلى أن عملية تطوير العقارات الجديدة ستستغرق عدة سنوات، وفي هذه الأثناء، فإن من الواجب ضبط أسعار تأجير المخازن لتجنب الزيادة المفاجئة في النفقات التشغيلية للشركات الصغيرة.

2-  قطاع السكن الاستثماري

صفقات بيع شقق التّمليك الحر في العقارات الاستثمارية

بالنسبة لقطاع السكن الاستثماري، فقد تناولت تقاريرنا السابقة اتجاهات المخزون والإيجارات ومعدلات الإشغال في القطاع الاستثماري. وفي هذا التقرير، سنتطرق إلى الاتجاه الناشئ لبيع شقق التمليك الحر في دولة الكويت.

• شهد عام 2018 أكبر عدد من الصفقات، حيث بلغ عددها 856 صفقة بيع. وفي عام 2022، تم تسجيل 704 صفقة، وهو ثاني أعلى عدد من الصفقات.
• انخفضت الصفقات في عام 2020 بسبب جائحة كورونا، لكنها أظهرت قدرة قويّة للانتعاش منذ ذلك الحين.
• تجدر الإشارة إلى أن صفقات البيع المُوضحة في الرسم البياني هي التي تم تسجيلها لدى وزارة العدل. وبموجب ذلك، فإنها لا تشمل أي صفقات بيع ابتدائية، مثل بيع الشقق خلال فترة البناء.
• تشير الأدلة من السوق إلى أن صفقات البيع الابتدائية أضحت مزدهرة في السوق حالياً، خاصةً في مختلف مشاريع ضاحية حصة المبارك. وستظهر البيانات ذات الصلة في إحصائيات وزارة العدل اعتبارا من العام المقبل.
• ونشير هنا إلى أن وزارة العدل تسجل معاملات الشقق عند اكتمال بناء العقار وليس عند توقيع عقد البيع بين البائع والمشتري (مرحلة البيع الابتدائي).
• بالتالي، تظهر جميع الصفقات في أي عقار في بيانات وزارة العدل في تاريخ واحد. هذا يعني أن بيانات وزارة العدل لا تعطي صورة دقيقة عن صفقات البيع التي تمت خلال العام.

منطقتي المهبولة وصباح السالم تستحوذان على نصف حصّة المبيعات الإجمالية

• تستحوذ منطقة المهبولة على الحصة الأعلى بنسبة 31.1 ٪ من جميع الصفقات في هذه الفترة، تليها منطقة صباح السالم بنسبة 19.2 %. حيث تستحوذ هاتان المنطقتان مجتمعتان على ما يزيد عن 50 ٪ من إجمالي عدد الصفقات.
• نلاحظ أن منطقة صباح السالم تمتلك عدداً أقل بكثير من العقارات الاستثمارية مقارنةً بمنطقة المهبولة.
• نسبة العدد الإجمالي للعقارات الاستثمارية في منطقة المهبولة إلى منطقة صباح السالم هي 100: 45، مما يعني وجود 45 عقاراً فقط في منطقة صباح السالم مقابل كل 100 عقار في منطقة المهبولة.
• ورغم أن منطقة صباح السالم تمتلك عدداً أقل من العقارات، إلا أنها تستحوذ على حصة كبيرة من مبيعات الشقق.
• تشكل جميع المناطق الأخرى المتبقية ما يقارب 50 ٪ من إجمالي عدد الصفقات في هذه الفترة.
• مجدداً، نشير إلى أن حجم صفقات البيع في أي منطقة يعتمد على العرض، حيث أن الطلب موجود ويمكن أن يتحول بسهولة من منطقة إلى أخرى.
• لهذا السبب نتوقع أن تحتل ضاحية حصة المبارك مكاناً بارزاً في هذا الجدول اعتبارا من العام المقبل فصاعداً حيث ستصبح مئات الصفقات في هذه المنطقة جزءاً من بيانات وزارة العدل.

نمو معتدل لمتوسط السعر على مدى الـ 6-5 سنوات الأخيرة

• زيادة معتدلة بنسبة 7.5 % في سعر المتر المربع بين عام 2018 والربع الأول من عام 2024.
• يبلغ متوسط حجم الوحدة لجميع هذه الوحدات المباعة البالغ عددها 3,933 وحدة، 91.4 متر مربع، ويبلغ متوسط سعر البيع 82,033 دينار كويتي.
• الزيادة المُعتدلة في السعر مُبررة حيث لم نشهد ارتفاعا يذكر في الإيجارات خلال الفترة نفسها.
• تشير الأدلة إلى أن معظم مشتري الشّقق هم من المستثمرين الذين يميلون إلى المقارنة بين سعر الشراء وعائد إيجار الوحدات. في لغة السوق، يُطلق على ذلك عائد الإيجار.
• وبما أن الإيجارات ظلت مستقرة، فقد ظلت العوائد مستقرة وبالتالي ظل السعر مستقراً أيضاً.
• إذا قمنا بحساب متوسط النمو السنوي للأسعار بين عام 2018 والربع الأول من عام 2024، سيتبيّن لنا أنه ضئيل جداً بنسبة 1.4 %. ومع ذلك وكما سنوضح لاحقاً، تعتبر الشقق خياراً استثماريا جيداً للمستثمرين.

* بالنسبة للعديد من المناطق التي لم تسجل فيها صفقات بيع خلال الربع الأول من عام 2024، فقد تم تقدير الأسعار استنادا إلى العام السابق.

المصدر: بيانات وزارة العدل.

شرق وبنيد القار تتصدران متوسط الأسعار

يوضح الجدول رقم 4 متوسط أسعار الصفقات للمتر المربع الواحد بحسب المناطق المختلفة في دولة الكويت بين عام 2018 والربع الأول من عام 2024.

• كان متوسط سعر منطقة شرق أعلى بكثير من 1,500 دينار كويتي للمتر المربع في عام 2023، ومن المتوقع أن يكون عند هذا المستوى في عام 2024.
• أما مناطق بنيد القار والشعب وصباح السالم، فمتوسط أسعارها أعلى من مستوى 1,000 دينار كويتي للمتر المربع.
• جميع المناطق الأخرى لديها متوسط أسعار أقل من مستوى 1,000 دينار كويتي للمتر المربع.
• نلاحظ أن هناك العديد من العقارات عالية الجودة في السالمية والجابرية حيث يمكن أن يتخطى السعر مستوى 1,000 دينار كويتي للمتر المربع. نود الإشارة إلى أن الأسعار الموضحة في الجدول رقم 4 هي متوسط السعر لجميع أنواع العقارات.
• العدد الإجمالي لمبيعات الشقق ليس مرتفعاً في دولة الكويت، فنرى كل عام المئات من صفقات البيع مقارنة بآلاف الصفقات في الأسواق الإقليمية الأخرى مثل مدينتي دبي والرياض.
• تؤدي ضحالة السوق في دولة الكويت في جميع المناطق إلى تفاوت سنوي كبير في الأسعار، والتي ترجع إلى حد كبير إلى اختلاف درجات ومستويات العقارات ولا تعكس أي اتجاهات حقيقية للسوق.
• نعتقد بأن الأسعار في دولة الكويت بشكل عام بقيت مستقرة طوال الفترة المذكورة في الجدول رقم 4.

صباح السالم تُقدم أعلى عائد على رأس المال للمستثمرين.

• تعد منطقة صباح السالم أعلى المناطق في تحقيق ارتفاع رأس المال بنسبة 23.7 % لهذه الفترة، حيث تم تحقيق متوسط نمو سنوي يبلغ حوالي 4.5 %.
• تليها منطقة شرق بنسبة 22 %، ثم منطقة الجابرية بنسبة 13.6 % على مدى الفترة بأكملها.
• العديد من المناطق الأخرى شهدت نمواً ضئيلاً جداً في رأس المال، بينما أظهر عدد قليل منها انخفاضا في قيمة رأس المال.
• بشكل عام، كما ذكرنا مسبقاً، بلغ متوسط النمو السنوي 1.4 % فقط على مدى هذه الفترة كاملةً.
• بقيت معدلات النمو السنوية بدون تغيرات، حتى لو قمنا بإزالة جميع القيم الغير مُتناسقة على الجانبين الإيجابي والسلبي.
• إن الزيادة المتواضعة في الأسعار بشكل عام هي انعكاس لاستقرار أسعار الإيجارات في القطاع الاستثماري بدولة الكويت خلال نفس الفترة، حيث يميل مشترو الشقق إلى استغلال استثماراتهم في الحصول على دخل إيجاري. وقد شرحنا ذلك بالتفصيل الكامل.
• شهدت منطقة صباح السالم تطوير عقارات التمليك الحر بطريقة مُنظمة ومتسقة، لذلك نرى ارتفاعات واضحة في الأسعار، وقد توفرت العديد من الأراضي الشاغرة وقيام المستثمرون بتطوير عقارات عالية المستوى مع مزيج مميز من عقارات التجزئة والعقارات التجارية الأخرى. وبالتالي، منح ذلك هذه المنطقة أعلى معدل لارتفاع الأسعار.
• من ناحية أخرى، لم تكن عمليات التطوير العقاري في مناطق أبو حليفة والفنطاس والمهبولة منظمة، وبالتالي انخفضت قيمة أسعار الشقق في تلك المناطق.

التغير في أسعار الشقق بين عام 2018 والربع الأول من عام 2024

حصل المستثمرون على متوسط عائد سنوي بنسبة 7.7 % من الاستثمار في الشقق

• في آخر ثلاث إصدارات من تقريرنا، قمنا بعرض متوسط أسعار الإيجار لجميع المناطق بحسب كل عام؛ وهذا العرض مُكرر في الجدول رقم 5 إلى جانب متوسط أسعار الشقق لجميع المناطق.
• يوضح الرسم البياني رقم 5 العائد السنوي بناءً على معدلات الإيجار والأسعار. وبشكل عام، انخفض العائد إلى حد ما بسبب انخفاض أسعار الإيجار.
• في المتوسط، بلغ العائد السنوي من الإيجارات 6.3 % على مدار الفترة الكاملة من عام 2018 حتى الربع الأول من عام 2024.
• بمجرد إضافة متوسط العائد البالغ 6.3 % ومتوسط نمو رأس المال البالغ 1.4 %، سنحصل على إجمالي عائد قدره 7.7 %.
• يعتبر هذا العائد جذاب للغاية لأي قطاع في العقارات بالنسبة للمستثمرين الصغار.
• نعتقد بأن سوق العقارات في الكويت بحاجة إلى تركيز أكبر على شقق التمليك الحر، حيث أن هذه الشقق تجذب المستثمرين بشكلٍ كبير.

– بالنسبة للعديد من المناطق التي لم تسجل فيها صفقات بيع خلال الربع الأول من عام 2024، فقد تم تقدير الأسعار استنادا إلى العام السابق.

    المصدر: بيانات وزارة العدل.

يجب على الحكومة أن تدعم تطوير شقق التمليك الحر باعتبارها قطاعاً مزدهراً في السوق

يُظهر التقرير أن شقق التمليك الحر حققت عوائد مغرية للمستثمرين بنسبة 7.7 % منذ عام 2018. ومع ذلك، فإن هذا القطاع لا يزال صغير جداً مقارنة بحجمه في الأسواق الإقليمية الأخرى مثل المملكة العربية السعودية ودولة الإمارات العربية المتحدة وسلطنة عمان ودولة قطر ومملكة البحرين:

• على الرغم من أن حجم الصفقات الذي يتراوح بين حوالي 600 إلى 650 صفقة سنوياً في دولة الكويت، إلا أن المبيعات في مدينة الرياض تفوق 40,000 وحدة سنوياً، ومبيعات مدينة دبي تفوق 30,000 وحدة سنوياً. وقد نشط العديد من المستثمرين الكويتيين في هذه الأسواق الإقليمية وهناك عدة أسباب وراء خروج رؤوس الأموال من الكويت إلى هذه الأسواق الإقليمية.
• لا يوجد إطار تنظيمي في الكويت يتعلق بملكية الشقق. علاوة على ذلك، فإن اللوائح التنظيمية المتعلقة بتكوين وتشغيل الوحدات السكنية (اتحاد ملاك الشقق) غير ملزمة. وهناك حاجة ملحة لوجود جهاز مثل مؤسسة التنظيم العقاري RERA كما هو الحال في معظم دول المنطقة.
• في ظل غياب القوانين المتعلقة باتحاد ملاك الشقق، لا توجد رقابة وتنظيم لآلية الصيانة للممتلكات والمساحات المشتركة بعد استلامها من المُطور (مالك العقار)، ولا يوجد تحديد واضح لحقوق والتزامات مشتري الشقق. تلك القوانين موجودة بالفعل في معظم دول العالم، بما في ذلك الإمارات، السعودية، سلطنة عمان، والبحرين. وبالتالي، لا يلزم الحكومة صياغة أي تشريعات جديدة، ويمكن ببساطة اعتماد القوانين المتوفرة بالفعل في دول المنطقة.
• علاوة على ذلك، كما أوضحنا في تقاريرنا السابقة، أن هناك عدد قليل جداً من الأراضي الاستثمارية الشاغرة في دولة الكويت.
• إذا تمت إزالة هذه القيود السوقيَّة، فإن تقديرنا يؤكد أن دولة الكويت لديها القدرة على استيعاب ما يقرب من 3,000 إلى 5,000 صفقة بيع سنوياً.
• هناك إشارات إيجابية واضحة تظهر مع نجاح بيع شقق التمليك الحر للعديد من المشاريع في ضاحية حصة المبارك، حيث يتراوح متوسط ​​السعر بين 1,600 إلى 2,000 دينار كويتي للمتر المربع.

يمكن للحكومة أن تبدأ نقاشاً مفتوحاً مع العقاريين لتحديد الخطوات التي يمكن اتخاذها لتطوير نظام شقق التمليك الحر باعتبارها قطاعاً حيوياً في السوق، ويمكنها خلق الزخم اللازم وتوليد أنشطة اقتصادية جيدة نتيجة لذلك.

……………………………….

معلومات عن التقرير :

تـم إعـداد هـذا الـتـقـريـر بالـتـعـاون مـع شـركـة:استيتر هي شركة تكنولوجيا عقاريَّة (PropTech) تُركز على تدقيق وجمع البيانات والتحليلات الخاصة بالعقارات في دول مجلس التعاون الخليجي. باستخدام أحدث تقنيات نظم المعلومات الجغرافيَّة (GIS) بالإضافة إلى علوم البيانات والذكاء الاصطناعي، تساعد استيتر في تنظيم تقارير البيانات لعُملاء الشركات والمتخصصِّين في مجال العقارات.

• مع تواجد الشركة في الكويت، والسعودية، والبحرين والإمارات، توفر استيتر بيانات عقارية شاملة عن القطاعات السكنيَّة والتجاريَّة والصناعيَّة وقطاع المكاتب وقطاع الضيافة.
• لمزيد من المعلومات، يمكنكم زيارة الموقع الإلكتروني markets.estater.com

• – قامت شركة أعيان العقارية باستخدام العديد من مصادر المعلومات في سبيل إعداد هذا التقرير، حيث تم تجميع البيانات من خلال بعض الجهات الحكومية ذات العلاقة، الجهات الخاصة النفعية، الشركات العقارية، وسطاء العقار ومقيمين عقاريين.
• تم إتباع الدقة والرعاية اللازمة في تجميع المعلومات المطلوبة من أجل إعداد هذا التقرير. يتضمن هذا التقرير رأينا الخاص عن القــطاعات التي تمت تغطيتها في هذا التقرير ولا يتضمن بأي حال من الأحوال أي توصية أو تشجيع على الاستثمار أو اتخاذ أي قرار استثماري. أي قرار استثماري يجب أن يتم من قبل صاحبه بعد بذل العناية الواجبة وعلى مسؤوليته الخاصة.
• – لا تتحمل شركة أعيان العقارية أي مسؤولية عن أي نتيجة أو تبعات لنتيجة مرتبطة بشكل مباشر أو غير مباشر بأي إجراء أو تقاعس أو قرار يتخذه مستخدم   أو قارئ هذا التقرير أو من خلال اعتماده على أي معلومات متاحة من خلال هذا التقرير أو فيما يتعلق بها.وتنشره “الاقتصادية” للمصلحة العامة ودعماً للقطاع العقاري والمهتمين .
• لأي تفاصيل، يمكنكم زيارة الموقع الإلكتروني للشركة www.aayanre.com