“الاقتصادية” تنشر ملاحظات اتحاد شركات الاستثمار بشأن تسجيل عقارات الشركات  

يجب النظر لتشريعات الدولة الاقتصادية ككتلة واحدة

استمرار حرمان الشركات تسجيل عقاراتها يهدر حقوقها

الملكية لا تثبت إلا بالتسجيل وغير منطقي شراء الأصل وعدم ملكيته

جذب رؤوس الأموال الأجنبية في الكويت يصطدم بكثير من العقبات

القانون صدر في وقت لم يكن مسموحا للأجنبي بتملك الأسهم

غل يد الشركات أحدث إرباكا في السوق العقاري والاقتصادي برمته  

كتب خالد السهل :

تواصل “الاقتصادية ” نشر إيضاحات وملاحظات ومخاطبات الجهات التي ناشدت وحذرت ونبهت من مخاطر وتبعات عدم معالجة أزمة تطبيق المادة 8 من القانون 74 لعام 79 التي تعاقب وتحرم الشركات العقارية من ممارسة نشاطها الأساسي وذلك بعدم تسجيل العقار في حال كان بين المساهمين مساهم أجنبي، وهي أزمة آخذة في التفاقم والوصول لمرحلة التأثير السلبي على الشركات العقارية.

في هذه الحلقة نستعرض رأي اتحاد شركات الاستثمار الذي كان على خط الأزمة مناشداً ومدافعاً عن حق القطاع الخاص وخصصواً شركات العقار من ممارسة حقها الطبيعي بيعاً وشراءً وتسجيل العقارات كون المساهم الأجنبي في أي شركة ليس له أي ضرر أو إنعكاس سلبي يذكر وفيما يلي تفاصيل راي اتحاد شركات الاستثمار الذي تقدم الصفوف من منطلق ممارسة شركات استثمارية لحقها في شراء عقارات لها او لصناديقها أو لشركات عقارية تابعة لها وفيما يلي تفاصيل ورقة “اتحاد الاستثمار” التي توجها بها لوزير التجارة والصناعة.

نظرا لأن جميع الدول المتحضرة تعنى بوضع التشريعات المنظمة لأعمال التسجيل العقاري وسن القوانين التي تنظم المعاملات العقارية بين جمهور المتعاملين حفاظا للملكية وتدعيما للائتمان العقاري، ومن هذا المنطلق صدر المرسوم رقم 5/ 1959 بقانون التسجيل العقاري.

وبتاريخ 14/11/1979 صدر المرسوم بالقانون رقم 74/ 1979 بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات بأن قصر تملك العقارات على الكويتيين، وحظر على الشركات التجارية التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين تملك العقارات، واستثنى من هذا الحظر الشركات المساهمة التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين ولا يكون من بين أغراضها التعامل في العقارات، حيث أجاز لها تملك العقارات لإدارتها أو لتحقيق أغراضها إذا صدر مرسوم بمنحها هذا الحق.

واشترط هذا القانون على الأجنبي الذي تؤول إليه ملكية عقار التصرف فيه خلال سنة وإلا بيع جبرا بناءً على طلب

الحكومة وفق الإجراءات المنصوص عليها بقانون المرافعات المدنية والتجارية المتعلقة ببيع العقار جبرا.

ورتب هذا القانون البطلان المطلق على كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولا يجوز تسجيله، ويجوز لكل ذي شأن وللحكومة طلب الحكم بهذا البطلان وعلى المحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها، ويلاحظ أن هذا القانون كان قد صدر في وقت لم يكن مسموحا للأجنبي بتملك الأسهم.

ثم بعد مرور أكثر من عشرين سنة من صدور المرسوم بقانون رقم 74/1979 – ثم بتاريخ 17/5/2000 صدر القانون رقم 20/2000 بشأن السماح لغير الكويتيين بتملك الأسهم في شركات المساهمة الكويتية، وقد جاء بالمذكرة الإيضاحية لهذا القانون ما يلي:

” تسعى معظم الدول إلى توجيه مدخرات مواطنيها في الاستثمار في المجالات التي تخدم أهداف التنمية الاقتصادية إلى جانب تشجيع رؤوس الأموال الأجنبية على المشاركة في هذه الاستثمارات، وكانت الشركات المساهمة من أفضل التنظيمات القانونية التي تمكنت من احتواء هذه الاستثمارات المشتركة سواء لما توفره من سهولة من الانضمام إلى الشركة أو الخروج منها خلال عمليات التداول أو بما يترتب على ملكية أسهمها من حق الاشتراك في إدارتها والمشاركة في اقتسام أرباحها.

وعلى الرغم من التطورات الاقتصادية التي طرأت على الحياة في الكويت وما ترتب عليها من تغيرات إيجابية في السياسة الاقتصادية للدولة، فإن العمل على جذب رؤوس الأموال الأجنبية للاستثمار في الكويت يصطدم بكثير من العقبات أهمها ما فرضه قانون الشركات التجارية من قيد على مشاركة غير الكويتيين في شركات المساهمة يتمثل في ضرورة وجود حاجة لاستثمار رأس مال أجنبي أو خبرة أجنبية وفي لزوم الحصول على ترخيص من وزير التجارة والصناعة على مشاركة غير الكويتيين في شركات المساهمة سواء عند انضمامهم لها أو حلول غيرهم محلهم عند خروجهم منها، وهو قيد بات من المناسب أن يتم التخلص منه حتى يتسنى لرأس المال الأجنبي أن يمتزج برأس المال الكويتي في استثمارات داخل الدولة، في ظل التنظيم القانوني الذي تقوم عليه شركات المساهمة.

وتحقيقا لذلك تم تقديم هذا الاقتراح بقانون والذي تضمن نصا يسمح لغير الكويتيين بتملك الأسهم في الشركات المساهمة القائمة وقت العمل بهذا القانون، والتي تؤسس بعد العمل به وكذلك سمح للأجنبي الاشتراك في تأسيس الشركات “.

ولذلك جاء نص المادة الأول من هذا القانون كما يلي: ” يجوز لغير الكويتيين تملك الأسهم في شركات المساهمة الكويتية القائمة وقت العمل بهذا القانون أو التي تؤسس بعد العمل به، كما يجوز لهم الاشتراك في هذه الشركات وذلك وفقا لأحكام المواد التالية “.

ولم يشأ المشرع أن يضع ضوابط بعينها على تملك غير الكويتيين للأسهم، باعتبار أن تلك المسائل متغيرة وتحتاج إلى تعديل من وقت لآخر طبقا لسير عجلة الحياة الاقتصادية، مما يستلزم أن يكون هناك أداة تشريعية أكثر مرونة وأكثر سرعة من القانون، ولذلك أناط بالسيد وزير التجارة والصناعة بعد موافقة مجلس الوزراء تحديد ضوابط مساهمة غير الكويتيين في الشركات المساهمة.

حيث جاء نص المادة الثانية من هذا القانون كالتالي: ” تحدد بقرار من وزير التجارة والصناعة بعد موافقة مجلس الوزراء ضوابط مساهمة غير الكويتيين في شركات المساهمة الكويتية، بما في ذلك الحد الأقصى لما يمتلكونه من أسهمها والحقوق المترتبة على ذلك “.

ويبدو أنه لم يكن هناك حاجة ملحة منذ صدور هذا القانون في العام 2000 وحتى الآن عام 2021 دعت إلى ضرورة استصدار مثل هذا القرار حتى الآن.

 إن إيقاف إدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل إجراءات تسجيل العقارات المملوكة لشركة مدرجة بالبورصة لحين تقدمها بما يفيد عدم تملك غير الكويتيين فيها وهو أمر يكاد يكون مستحيلا.

وذلك أن طبيعة عملية التداول في ذاتها وتسارعها وفي ظل سماح القانون لغير الكويتيين بتملك الأسهم، وكون عمليات تداول الأسهم والتي بطبيعتها عملية ديناميكية وآلية متغيرة ليس فقط بشكل يومي بل ولحظي، وبالتالي فإنه يستحيل استيفاء مثل هذا الشرط بما يُفوِت على الشركات المدرجة تسجيل ملكيتها للعقارات، بما من شأنه أن يهدر حقوقها العقارية ويؤثر على أوضاعها المالية، خاصة وأن ملكية العقارات لا تثبت قانونا إلا بالتسجيل كما هو مقرر قانونا ومعلوم للكافة.

وبالتالي أحدث هذا الموقف إرباكا في السوق العقاري، بل في السوق الاقتصادي برمته، باعتبار أن الأمر يخص القطاع العقاري وهو أحد روافد القطاعات الاقتصادية من ناحية ويخص تداول الأوراق المالية من ناحية أخرى، ناهيك عن أنه يخاطب قطاع كبير من الشركات التجارية والتي بطبيعة عملها تستهدف الربح في معاملاتها كافة، كما يخص القطاع المصرفي لارتباط حركة شراء وبيع العقارات بعملية التمويل.

فضلا عن أن مثل هذا الحظر يمتد أيضا للبنوك ذاتها فيما يتعلق بملكيتها العقارية، ذلك لأن القانون يسمح لغير الكويتيين بتملك أسهم في البنوك والبنوك لها ملكيات عقارية خاصة بها، كل ذلك يكشف أن كافة قطاعات الاقتصاد المحورية والأساسية سوف يلحق بها ضررا يتعذر تداركه في المستقبل إن استمر هذا الوضع قائما بلا إطار تنظيمي.

ولذلك تقدمت بعض الشركات التي اصطدمت بهذا الموقف وتضررت منه إلى الاتحادات النوعية – اتحاد شركات الاستثمار وكذا اتحاد العقارين، بطلب التدخل والمساهمة في إيجاد حل لهذه المسألة بالغة الخطورة على الوضع الاقتصادي والقانوني.

ومن هنا قام الاتحاد بدوره باعتباره أحد الجهات والهيئات المعنية بالأنشطة الاقتصادية وبرعاية مصلحة أعضائها، وبإجراء مزيد من البحث والدراسة حول هذه المشكلة للوقوف على إبعادها وكيفية إيجاد وسيلة لحلها وعقد عدة اجتماعات ومناقشات، تبين بأن المشكلة لا تكمن في مسألة تسجيل العقارات في حد ذاتها، ذلك لأن القانون رقم74/1979  يحظِر على غير الكويتيين تملك العقارات، رغم أن الملكية إنما تنصرف إلى الشركة وليس  إلى المساهم، وأن المساهم له ذمة مالية مستقلة عن الشركة التي يساهم فيها، بل ولا يُعد المساهم تاجرا أصلا، وإنما اتضح أنه في حقيقة الأمر أن مقطع النزاع  يتمثل في عدم وجود  إطار تنظيمي ينظم ضوابط تملك غير الكويتيين للأسهم، ذلك لأن الخشية من تسجيل العقارات بأسماء شركات مساهمة يساهم فيها غير كويتيين تتمثل فيما لو قامت الشركة سواء أثناء حياتها أو عند التصفية بتوزيع أصولا عقارية على مساهميها بمن فيهم المساهمين غير الكويتيين بما يتيح له ملكية العقارات، الأمر المحظور عليهم قانونا، وبذلك يُعد تحايلا والتفافا على حظر تملك غير الكويتيين للعقارات.

وبالتالي فإننا نرى حل هذه الإشكالية يكمن بمنتهى البساطة في ضرورة إعمال وزارة التجارة والصناعة التفويض التشريعي الممنوح لها بتحديد ضوابط ملكية غير الكويتيين للأسهم، ومن بين هذه الضوابط ما يتعلق بحظر ملكية العقارات وغيرها من الحقوق المدنية المترتبة على ذلك.

ذلك لأن استمرار هذا الوضع المتمثل في عدم إصدار قرار بتحديد مثل هذه الضوابط يجعل هناك فراغ تنظيمي يتعلق بهذه المسألة يترتب عليه آثار خطيرة ووخيمة، ذلك أن الوضع القائم بعدم وجود إطار قانوني لتنظيم هذه المسألة يترتب عليه نتيجة حتمية مفادها أن للمساهم غير الكويتي ذات الحقوق للمساهم الكويتي بما في ذلك تملك العقارات في حال توزيع أصولا عقارية أو غير عقارية، وذلك استنادا إلى عدة نصوص من بينها الآتي:

نص المادة الثالثة من القانون رقم 20/2000 بشأن السماح لغير الكويتيين بتملك الأسهم في الشركات المساهمة والتي جرت على أنه: ” تسري قواعد التداول والتسوية والتقاص المعمول بها في سوق الكويت للأوراق المالية على ما يمتلكه غير الكويتيين من الأسهم في شركات المساهمة المدرجة في السوق “.

نص المادة 177 من قانون الشركات التجارية والخاصة بحقوق والتزامات المساهمين والتي جرت على أنه: “يعتبر المؤسسون والمساهمون أعضاء في الشركة ويتمتعون بحقوق متساوية ويخضعون لالتزامات واحدة مع مراعاة أحكام القانون “.

ما نصت عليه المادة 178 من قانون الشركات التجارية على أنه: ” يتمتع العضو في الشركة بوجه خاص بالحقوق التالية: 1…..2….3…4….5- الحصول على نصيب من موجودات الشركة عند التصفية بعد الوفاء بما عليها من ديون “.

ومعنى هذا ومؤداه أن أي مساهم غير كويتي يحق له قانونا أن يتمسك بحقه في الحصول على نصيب من موجودات الشركة عند التصفية حيث لم يفرق القانون بين المساهم الكويتي والمساهم الأجنبي، بل على العكس، أكد على أن جميع المساهمون يتمتعون بحقوق متساوية ويخضعون لالتزامات واحدة، وبالتالي فإن العقارات المملوكة للشركات المساهمة المدرجة منها والمسجلة لدى إدارة التسجيل العقاري عُرضة في المستقبل لهذا الخطر الكبير الذي يتعارض مع النظم الاقتصادية التي تقوم عليها الدولة بما يهدد قواعد وأسس الأمن الاقتصادي بمطالبة المساهمين غير الكويتيين بحقوقهم فيها في تلك العقارات في حال إن تقرر توزيعها، وفي حال أن رفضت الدولة مساواة المساهم الأجنبي بالمساهم الكويتي رغم المساواة بينهما المقررة بقوة القانون ما يظهر الدولة بمظهر عدم إعمال مبدأ سيادة القانون، وأنها لا تحمي رأس المال الأجنبي وما قد يترتب على ذلك من آثار سلبية على المستويين الدولي والاقتصادي، في الوقت الذي تسعى فيه الدولة جاهدة على العمل على إصلاحات هيكلية لتعزيز دور القطاع الخاص واستقطاب رأس المال الأجنبي لمواكبة النمو الاقتصادي .

ولكل هذا فإننا نرى أنه بات هناك ضرورة ملحة لإصدار قرار من معالي وزير التجارة والصناعة بتحديد ضوابط تملك غير الكويتيين للأسهم قرارا من شأنه لا يمنع الحق وإنما ينظمه قرارا يلتزم بقوانين الدولة ويوفق بينها من حيث حظر تملك غير الكويتيين للعقارات، ومن حيث السماح لغير الكويتيين بتملك الأسهم.

ذلك على اعتبار أنه يجب النظر لتشريعات الدولة على أنها وحدة واحدة خاصة التشريعات المتصلة ببعضها البعض مثل التشريعات الاقتصادية، وذلك كله لا يتأتى إلا بقرار يحدد ضوابط تملك غير الكويتيين للأسهم في الشركات المساهمة يكون من بين الضوابط تلك عدم جواز تملكه أصولا عقارية – سواء عند تصفية الشركة – أو في حال حياة الشركة، وإنما يكتفي بما يقابله قيمتها نقدا على غرار ما نص عليه القانون رقم 74/1979 الذي حظر تملك غير الكويتيين للعقارات وقت إن كان غير مسموح للأجنبي تملك الأسهم، وبالتالي فإن مثل هذا القرار يحمي الثروة العقارية لأن طوال السنوات المالية يتم تسجيل العقارات بأسماء الشركات المساهمة، بغض النظر عن أن من بين المساهمين فيها أجانب، ومثل هذا القرار يمنع المساهم الأجنبي من المطالبة مستقبلا بحقوق عقارية نتيجة

تملكه أسهما في إحدى الشركات المساهمة.

وبالتالي فإن مثل هذا القرار حال صدوره يكون قد حقق التوازن المطلوب بين حماية الملكية العقارية وحماية رأس المال الأجنبي في آن واحد، ويمكن لوزارتكم الموقرة أن تضيف ما تراه من ضوابط أخرى يكون قد كشف عنها الواقع العملي أو ما يحافظ على الثوابت والأسس التي يقوم عليها الأمن الاقتصادي.

بناءً عليه نقترح مشروع قرار وزاري  من قبلنا وذلك لدراسته ومناقشته مع المختصين لديكم، آملين منكم سرعة إصداره للحاجة الماسة والتي باتت ملحة ولوجود فراغ تنظيمي يتعلق بهذه المسألة كان أحد تداعيات هذا الفراغ التنظيمي تلك التي تتعلق بعدم تمكين الشركات المساهمة من تسجيل العقارات المملوكة لها، بما يمثل مساسا بحقوق الملكية ويعطل عمل الشركات، ونخشى من استمرار مثل هذه التداعيات وغيرها حال استمرار هذا الوضع كما هو عليه بعدم إصدار مثل هذا القرار الذي تأخر صدوره لسنوات عدة.

مسودة مشروع القرار الوزاري المقترح بشأن ضوابط تملك غير الكويتيين الأسهم في شركات المساهمة الكويتية والحقوق المترتبة عليه

بعد الاطلاع على أحكام الدستور، وعلى المرسوم رقم 5/1959 بقانون التسجيل العقاري، والقانون رقم 74/1979 بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات، وعلى القانون رقم 1/2016 بإصدار قانون الشركات، وعلى القانون رقم 7/2010 بإنشاء هيئة أسواق المال وتنظيم الأوراق المالية، وعلى أحكام القانون رقم 20/2000 بشأن السماح لغير الكويتيين بتملك الأسهم في الشركات المساهمة الكويتية،

وبعد موافقة مجلس الوزراء، وتحقيقا للمصلحة العامة،

مادة 1

يجوز لغير الكويتيين تملك الأسهم في الشركات المساهمة الكويتية، كما يجوز لهم الاشتراك في تأسيس هذه الشركات.

مادة 2

لا يجوز للشركات التجارية بكافة أنواعها سواء أثناء قيام الشركة أو عند تصفيتها توزيع أصولها العقارية على الشركاء أو المساهمين فيها على غير الكويتيين وإلا بيعت جبرا على أن يتقاضى غير الكويتي مقابل العقار نقدا.

مادة 3

على الجهات المعنية – كل فيما يخصه – تنفيذ أحكام هذا القرار ويلغى كل حكم يتعارض معه ويعمل به من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية.