ترميز العقارات: الثورة التي ستُغير وجه الاستثمار العقاري للأبد

ترميز العقارات هو مفهوم حديث يهدف إلى تحويل الأصول العقارية إلى وحدات رقمية قابلة للتداول.

يمكن لأي مستثمر شراء أو بيع هذه الرموز بسهولة، ما يتيح المشاركة في الاستثمار العقاري بمبالغ صغيرة.

دبي، سبقت السعودية بإطلاق مشروع ترميز العقارات، وتستهدف تحويل 7% من سوقها العقاري إلى أصول رقمية بحلول 2033.

قطاع الترميز العقاري في دبي يصل إلى 60 مليار درهم بحلول عام 2033، وهو ما يعادل 7% من إجمالي تداولات السوق العقاري في الإمارة. 

يُتوقع أن يرتفع حجم سوق العقارات السعودي إلى 94.19 مليار دولار بحلول 2028، مساهمًا بنسبة 8.8% في الناتج المحلي الإجمالي.

توقعات بأن تصل قيمة السوق العقاري الخليجي إلى 4.55 تريليون دولار في 2025.

ترميز العقارات في السعودية نقلة نوعية تتيح الاستثمار للجميع، وتعزز الشفافية والسيولة.

السوق العقاري السعودي سيصل في العقود القادمة إلى 2.3 تريليون دولار، ليحل في المرتبة الثالثة عالمياً بعد الصين بـ 42.7 تريليون دولار والولايات المتحدة بـ 16.4 تريليون دولار.

الإقامة التحفيزية في الخليج… استراتيجية عالمية لتنويع الاقتصاد وجذب رؤوس الأموال.

 

 

الرياض ودبي تُطلقان المرحلة التجريبيّة من مشروع الترميز العقاري والاستثمار يبدأ بريال ودرهم واحد

ترميز العقارات هو مفهوم حديث يهدف إلى تحويل الأصول العقارية إلى وحدات رقمية قابلة للتداول، باستخدام تقنيات البلوكشين، ما يُحدث ثورة في طريقة الاستثمار والتداول العقاري.

 

ما هو ترميز العقارات؟

ترميز العقارات (Real Estate Tokenization) هو عملية تحويل ملكية العقار أو جزء منها إلى رموز رقمية (Tokens) تمثل حصصاً جزئية في العقار، تُسجّل هذه الرموز على شبكة بلوكشين آمنة وشفافة. يمكن لأي مستثمر شراء أو بيع هذه الرموز بسهولة، ما يتيح المشاركة في الاستثمار العقاري بمبالغ صغيرة تبدأ أحيانًا من ريال واحد فقط.

كيف يعمل ترميز العقارات؟

· تقسيم العقار: يُقسَّم العقار إلى وحدات رقمية، كل وحدة تمثل جزءاً من الملكية.

· إصدار الرموز: تصدر رموز رقمية (Tokens) تعكس هذه الحصص وتُسجّل في منصة بلوكشين.

· تداول الرموز: يمكن تداول هذه الرموز بين المستثمرين عبر منصات إلكترونية، مما يتيح سيولة أعلى مقارنة بتداول العقارات التقليدي.

· توثيق الملكية: تُوثق جميع العمليات على البلوكشين لضمان الشفافية وعدم التلاعب.

 

الإقامة التحفيزية في الخليج… استراتيجية عالمية لتنويع الاقتصاد وجذب رؤوس الأموال

تشكل العقارات السكنية والتجارية حالياً نحو 67% و33% من قيمة السوق العقاري الخليجي على التوالي، مع توقعات بأن تصل قيمة السوق العقاري الخليجي إلى 4.55 تريليون دولار في 2027. فربط منح الإقامة بالاستثمار العقاري ليس نهجًا خليجيًا فحسب، بل هو استراتيجية تتبعها العديد من الدول حول العالم لتحفيز سوقها العقاري وجذب رؤوس الأموال الأجنبية. فالإقامة تشجع الوافدين على زيادة إنفاقهم في الدولة المضيفة، مما يعزز الأداء التجاري والنشاط الاقتصادي والسياحي، وفقًا لتقرير “العربي الجديد”.  وهذه السياسة تجذب مستثمرين ذوي الملائة المالية العالية، مما ينعكس إيجابًا على قطاعات مثل التجزئة والسياحة والخدمات، بالإضافة إلى القطاع العقاري الذي يُعد أحد أهم محركات الاقتصاد في الخليج، خاصة في مجال العقارات الفاخرة.  حيث تتمتع دول الخليج بسمعة عالمية قوية في سوق العقارات الفاخرة، مما يجذب رجال الأعمال والمستثمرين وعائلاتهم، سواء للاستثمار أو السياحة، مما يضمن زيادة الإنفاق في مختلف القطاعات ويعزز استدامة النمو الاقتصادي.  فالنموذج الخليجي التقليدي كان يعتمد على تداول العقارات بين مواطني دول الخليج، لكن الدول أدركت أهمية فتح هذا القطاع أمام المستثمرين الأجانب. كما أن هذه العقارات تمثل مصدر دخل إضافي للحاصلين على الإقامة، وربما تسهل الطريق للحصول على الجنسية، مما يعزز مكانة الخليج كوجهة عالمية للأثرياء والمستثمرين.  فالمستثمرين يرون في الإقامة الخليجية ملاذًا آمنًا خلال الأزمات السياسية، مثل الحرب الروسية الأوكرانية، مما يجعل القطاع العقاري مصدرًا مهمًا للدخل وضمانًا للاستقرار.

أول مشروع لترميز العقارات في دبي

دبي، سبقت السعودية بإطلاق مشروع ترميز العقارات بالتعاون مع “SandBox Real Estate”، وتستهدف تحويل 7% من سوقها العقاري إلى أصول رقمية بحلول 2033.  حيث أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي المرحلة التجريبية من مشروع الترميز العقاري بالشراكة مع سلطة دبي لتنظيم الأصول الافتراضية ومؤسسة دبي للمستقبل، وذلك عبر منصة “ساندبوكس العقاري”.  وجاء هذا الإطلاق ضمن مبادرة “ريس” للابتكار العقاري التي أُطلقت في مايو 2024 بهدف جذب شركات التكنولوجيا، حيث تُعد هذه المبادرة الأولى من نوعها في الشرق الأوسط التي تطبق نظام الترميز العقاري على سندات الملكية.  ومن المتوقع أن تُسهم هذه الخطوة في دفع نمو قطاع الترميز العقاري في دبي ليصل إلى 60 مليار درهم بحلول عام 2033، وهو ما يعادل 7% من إجمالي تداولات السوق العقاري في الإمارة.

 مشروع الترميز العقاري في دبي يهدف إلى ما يلي:

– جذب شركات تكنولوجيا عالمية.

– فتح مجالات استثمار جديدة لسوق المستثمرين.

– تحقيق التنوع في امتلاك الوحدات العقارية والتي تسمح لعدة أشخاص بشراء عقار واحد من خلال ملكية الرموز العقارية.

– الارتقاء بمكانة دبي كوجهة إقليميّة وعالميّة في مجال الأصول الافتراضيّة.

– تعزيز القُدرة التنافُسيّة للإمارة على المُستويين المحلّي والدّولي.

– تنمية الوعي الاستثماري في قطاع خدمات ومُنتجات الأصول الافتراضيّة.

– تشجيع الابتكارات في القطاع العقاري.

– المُساهمة في جذب الاستثمارات والشّركات العاملة في مجال الأصول الافتراضيّة لتتّخذ من الإمارة مركزاً لأعمالِها.

– توفير النُّظم اللازمة لحماية المُستثمرين والمُتعاملين في الأصول الافتراضيّة.

 

مشروع ترميز العقارات في السعودية

نظرة عامة على المشروع

بصفتها أكبر اقتصاد في الخليج، أطلقت السعودية أول مشروع تجريبي لتمثيل العقارات رقميًا (Real Estate Tokenization) بالشراكة بين شركة droppRWA ورافال العقارية في يونيو 2025، بهدف إتاحة الاستثمار العقاري بمبالغ تبدأ من ريال واحد. يعتمد المشروع على تقنية البلوكشين لتحويل الأصول العقارية إلى رموز رقمية قابلة للتداول، تمهيدًا لإعادة تشكيل سوق العقارات وفق رؤية 2030.  الأمر الذي يفتح المجال أمام شركات لترميز أصول العالم الحقيقي بالمملكة في سوق عقاري يتجاوز تريليونات الدولارات.  ترميز العقارات في السعودية يُعد نقلة نوعية في القطاع العقاري، يتيح الاستثمار للجميع، ويعزز الشفافية والسيولة مع استمرار تطوير البيئة التنظيمية لضمان الأمان والثقة في هذا النوع من الاستثمارات.

التأثير الاقتصادي على السعودية

– مساهمة في الناتج المحلي: يُتوقع أن يرتفع حجم سوق العقارات السعودي إلى 94.19 مليار دولار بحلول 2028، مساهمًا بنسبة 8.8% في الناتج المحلي الإجمالي.  يُعزز الترميز هذا النمو عبر توسيع قاعدة المستثمرين المحليين والدوليين.

– خلق فرص عمل: يُسهم المشروع في توليد وظائف في قطاعات التكنولوجيا المالية (FinTech) والتطوير العقاري، مع تعزيز المهارات الرقمية للشباب السعودي.

– تنويع الاقتصاد: يقلل الاعتماد على النفط عبر تحفيز الاستثمار في القطاع الخاص، حيث تستهدف السعودية جذب 7% من الاستثمارات العقارية العالمية بحلول 2030.

التقنيات والضوابط التنظيمية

– البنية التحتية: يعتمد المشروع على منصة بلوكشين سيادية مُدمجة مع أنظمة الذكاء الاصطناعي لتقييم الأصول وإدارة المخاطر.

– التنظيم: تشرف هيئة السوق المالية والهيئة العامة للعقار على المشروع، مع إجراء اختبارات لمدة 6–9 أشهر لضمان التوافق مع الأنظمة المحلية.

التحديات والمخاطر

1- السيولة المحدودة:
لا تزال السوق الثانوية للرموز العقارية غير ناضجة، مما قد يحد من جاذبية الاستثمار طويل الأجل.

2- القبول المجتمعي:
يحتاج المستثمرون إلى ثقافة مالية أعلى لفهم آليات الترميز والمخاطر المرتبطة بها.

3- المنافسة الإقليمية:
تُنافس السعودية مشاريع مماثلة في دبي، التي تتمتع ببنية تحتية رقمية أكثر تطورًا.

التنظيم والضوابط

· الجهات المنظمة: تشرف هيئة الأسواق المالية والهيئة العامة للعقار على ترميز العقارات، وتصدر التراخيص اللازمة وتراقب الامتثال للأنظمة.

· السجل العقاري: يتم تسجيل كل وحدة عقارية برقم مميز في السجل العقاري، وتوثيق الملكية العينية للعقار وفق نظام التسجيل العيني.

كيف تساهم الأهداف الاستراتيجية الإيجابية لترميز العقارات بشكل فعال في التنويع

1- بناء قطاعات اقتصادية جديدة وذات قيمة مضافة عالية:

– التقنية المالية (FinTech) والعقارية (PropTech): ترميز العقارات ليس مجرد آلية بيع وشراء، بل هو قطاع تكنولوجي ومالي ناشئ بحد ذاته. يتطلب هذا القطاع مطورين للبلوك تشين، خبراء في الأمن السيبراني، مستشارين قانونيين متخصصين في الأصول الرقمية، ومنصات تداول متطورة. هذا يخلق صناعة جديدة تماماً تدر دخلاً، وتوظف كفاءات، وتجذب استثمارات بعيداً عن قطاع الطاقة التقليدي.

– خدمات مالية ولوجستية متطورة: إن نمو هذه الأسواق الرقمية سيتطلب تطوير بنية تحتية رقمية ومالية ولوجستية متقدمة، مما يؤدي إلى نمو قطاعات الدعم والخدمات المرتبطة بها.

2- جذب الاستثمار الأجنبي المباشر إلى قطاعات غير نفطية:

– استقطاب رؤوس الأموال الذكية: المستثمرون الأجانب المهتمون بالتقنية المالية، أو الذين يبحثون عن فرص استثمارية مبتكرة بعوائد جذابة، سيجدون في هذه المبادرات نقطة جذب رئيسية. هذا يوجه رأس المال الأجنبي بعيداً عن المشاريع التقليدية المرتبطة بالنفط والغاز.

– خلق بيئة جاذبة للشركات العالمية: وجود أطر تنظيمية حديثة ومبادرات رائدة في التقنية المالية يجعل المنطقة وجهة مفضلة للشركات العالمية المتخصصة في البلوك تشين، الذكاء الاصطناعي، وغيرها من التقنيات المتقدمة، لتأسيس مقار لها أو التوسع في عملياتها.

3- تحفيز ريادة الأعمال المحلية:

– دعم الشركات الناشئة: هذه المبادرات توفر بيئة حاضنة للشركات الناشئة المحلية في مجالات البلوك تشين والتقنية المالية. وجود سوق لترميز الأصول سيشجع على إنشاء شركات متخصصة في تطوير المنصات، وتقديم الخدمات الاستشارية، وتسهيل المعاملات.

– تنويع مصادر الدخل للمواطنين: بدلاً من الاعتماد الوظيفي أو الاستثماري التقليدي، تفتح هذه القطاعات الجديدة آفاقاً واسعة للمواطنين للمشاركة كرواد أعمال أو مستثمرين أو موظفين في قطاعات حديثة ومبتكرة.

 4-زيادة السيولة والكفاءة في الأصول الحالية (غير النفطية):

– تحرير قيمة الأصول العقارية: العقارات هي ثاني أكبر أصل بعد النفط في اقتصادات الخليج. الترميز يحرر السيولة المجمدة في هذه الأصول الهائلة، مما يسمح بإعادة تدوير رؤوس الأموال هذه في استثمارات أخرى (غير نفطية).

– تعزيز الشفافية والكفاءة: زيادة الشفافية وسهولة التداول في السوق العقاري ستجعل هذا القطاع أكثر جاذبية وكفاءة، مما يدعم نموه ويقلل من الاعتماد على العوائد النفطية التقليدية لتمويل المشاريع العقارية.

5- بناء اقتصاد المعرفة والتكنولوجيا:

– الاستثمار في رأس المال البشري: تتطلب هذه التقنيات الجديدة كفاءات متخصصة في التكنولوجيا والمال. هذا يدفع الحكومات والمؤسسات التعليمية للاستثمار في برامج التعليم والتدريب التي تركز على هذه المهارات، مما يسهم في بناء اقتصاد قائم على المعرفة.

– تعزيز مكانة المنطقة كمركز للابتكار: تظهر هذه المبادرات التزام المنطقة بالابتكار والتحول الرقمي، مما يعزز من مكانتها كمركز إقليمي وعالمي للتقنيات المستقبلية.

6- الشمول المالي:

– تمكين الأفراد من الاستثمار في عقارات فاخرة أو مشاريع كبرى عبر امتلاك حصص جزئية، مما يدعم توجهات رؤية 2030 لتعزيز مشاركة القطاع الخاص وزيادة نسبة ملكية الأسر للسكن من 47% إلى 70%.

7- جذب الاستثمار الأجنبي:

– إنشاء قنوات رقمية آمنة لاستقطاب الاستثمارات المؤسسية العالمية، خاصة من الصين والهند والولايات المتحدة، مع توفير بنية تحتية سيادية مدعومة بالذكاء الاصطناعي.

8- زيادة سيولة السوق العقاري:

– تحويل العقارات من أصول جامدة إلى أصول سائلة عبر تداول الرموز الرقمية، ما يُقلل فترة بيع العقار من أشهر إلى دقائق.

9- زيادة أجواء من الثقة لدى المستثمرين:

– تدفع الثقة لمزيد من ضخ الأموال في قطاع العقارات، وما ما تقوم به الاقتصاديات الخليجية هو عملية اندماج في الاقتصاد العالمي بما يقتضي الانفتاح، عبر الاستفادة من الفرص المتاحة عالمياً، ومن بينها جذب الاستثمارات وفتح الباب أمام الاستثمارات ووجود هيكلية قانونية لها مهم جداً في نمو الاقتصادات ما يحفز المستثمرين على إيجاد فرص استثمارية أخرى وفتح أعمال خاصة أو العمل في إحدى الشركات العالمية الكبيرة أو الاستثمار في الأصول المالية بالدولة الخليجية، ما يعني إفادة شاملة لعجلة الأداء الاقتصادي بشكل عام.

10- الاستفادة المادية المباشرة: عن طريق الإيرادات الإلزامية نظير الحصول على الإقامات بشراء العقارات.

11- تطور الأنظمة وبيئة العمل في البلدان الخليجية: حالة الانفتاح التي تتبناها دول الخليج حالياً تكسب هذه الأنظمة الثقة أمام العالم، ما يكون له مردود إيجابي على الصعيد المالي والمجتمعي.

 

مقارنة الترميز العقاري والأدوات التقليدية للتمويل والاستثمار العقاري

1–    أنظمة المساهمات العقارية التقليدية:

الوصف: تجمع أفراد للمساهمة في مشروع عقاري مقابل أرباح مستقبلية.

التحديات: ضعف الشفافية، غياب التنظيم الصارم، تكرار حالات التعثر والنصب.

أثر الترميز: قابل للاستبدال بالكامل عبر آلية الرموز الرقمية القابلة للتداول المباشر والموثق على البلوك تشين.

النتيجة: مرجّح أن تُستبدل تدريجيًا بالترميز.

 

2–   الشركات المساهمة والإدراج في السوق المالي:

الوصف: شركات تطرح أسهمها عبر سوق المال لجمع التمويل العام.

المزايا: حماية تنظيمية، شفافية محاسبية، جذب رؤوس أموال كبرى.

التحديات: إجراءات معقدة، متطلبات تنظيمية صارمة، تكلفة عالية.

أثر الترميز: يوفر بديلًا مرنًا للشركات الصغيرة والمتوسطة لتمويل مشاريعها بدون إدراج.

النتيجة: الإدراج سيبقى ضروريًا للمشاريع الكبرى، لكن الترميز يخلق طريقًا موازٍا للشركات الناشئة.

 

3. صناديق الاستثمار العقاري (REITs):

الوصف: كيانات استثمارية تجمع أموال المستثمرين وتدير عقارات مدرة للدخل.

المزايا: توزيع أرباح، إدارة محترفة، تنظيم رسمي.

التحديات: قلة المرونة، رسوم إدارية، ضعف التسييل الفوري.

أثر الترميز: يفتح الباب أمام صناديق عقارية مرمّزة توفر نفس المزايا، ولكن بمرونة أعلى.

النتيجة: REITs ستظل قائمة، ولكن بحاجة إلى التطوير الرقمي ودمج الترميز.

 

4. التمويل البنكي العقاري:

الوصف: قروض عقارية طويلة الأجل تُمنح للأفراد أو المطورين.

المزايا: متاحة على نطاق واسع، دعم حكومي أحيانًا.

التحديات: فوائد مرتفعة، مخاطر تعثر، تباطؤ الإجراءات.

أثر الترميز: لا يُلغيه، لكن قد يُخفّف من اعتماده عبر جذب تمويل مباشر عبر الرموز.

النتيجة: سيبقى عنصرًا أساسيًا، لكنه سيتحول تدريجيًا إلى دور مكمل وليس رئيسي.

 

الاتجاه المستقبلي

 

– بروز كيانات هجينة: صناديق عقارية مرمّزة (Tokenized REITs).

– شركات ناشئة تعتمد على التمويل اللامركزي بدلاً من الإدراج.

– منصات استثمار عقاري رقمية عالمية تصل المستثمر الصغير بالعقار الكبير.

 

 

الخلاصة:

إن الترميز العقاري، له تأثير بالغ الأهمية والمباشرة على تنويع الاقتصاد لدول الخليج بعيداً عن النفط، ويعتبر إضافة تكنولوجية وجزء لا يتجزأ من استراتيجية أوسع وأعمق لتحقيق التحول الاقتصادي، بالإضافة إلى ذلك فإنه يعتبر قوة مغيرة للسوق، من يستوعبها ويُدمجها في نماذجه الحالية سيكون الرابح الأكبر في المشهد العقاري الجديد.  الترميز العقاري يعزز الشراكات الإقليمية في هذا المجال، وهو جزء من استراتيجية متكاملة تهدف إلى بناء اقتصادات متعددة المصادر، تستقطب الاستثمار الأجنبي النوعي، وتحفز الابتكار المحلي، وتوفر فرص عمل جديدة مبنية على المعرفة والتكنولوجيا. بهذا، تسهم بشكل فعال ومباشر في تحقيق أهداف التنويع الاقتصادي بعيداً عن الاعتماد الكلي على النفط، وتدفع بعجلة رؤى هذه الدول قدماً نحو مستقبل مستدام.