بقلم / ثامر حسين البادي
تواصل بورصة الكويت مسيرتها نحو التحديث والتطوير، مستلهمةً من أفضل الممارسات العالمية لتعميق سوق المال وتوسيع آفاقه الاستثمارية. في هذا السياق، تبرز صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (REITs) كأداة مالية حيوية، لا تقدم فقط وسيلة مبتكرة للاستثمار في العقار، بل تعد رافعة أساسية لتعزيز الدخل الفردي وجذب رؤوس الأموال، مما يعكس التزام الكويت ببناء سوق مالي متكامل.
صناديق الريت: مفهوم مزدوج الأثر
صندوق الريت (Real Estate Investment Trust) هو في جوهره شركة تمتلك وتدير أو تمول مجموعة من العقارات المدرة للدخل، مثل المجمعات التجارية، المكاتب، المستودعات، والمشاريع السكنية المؤجرة. ما يجعله فريداً هو أن وحداته تُتداول في البورصة تماماً كالأسهم، مما يفتح باب الاستثمار العقاري أمام شريحة واسعة من المستثمرين، من الأفراد إلى المؤسسات، دون الحاجة لامتلاك عقارات باهظة الثمن بشكل مباشر.
ولكن الأثر الحقيقي للريت يكمن في جانبين أساسيين:
* الدخل الدوري والموثوق (العائد المُدر):
تُلزم صناديق الريت (حسب معظم التشريعات، بما فيها الكويت) بتوزيع نسبة عالية جداً (عادة 90% أو أكثر) من دخلها التشغيلي كأرباح نقدية على حاملي الوحدات. هذا الدخل لا يعتمد على المضاربة في أسعار الأصول، بل ينبع بشكل مباشر من إيرادات الإيجارات المستقرة للعقارات التي يمتلكها الصندوق. هذا التدفق النقدي المنتظم، الذي غالباً ما يكون ربع سنوي أو حتى شهرياً، يوفر للمستثمرين مصدراً موثوقاً للدخل، ويجعله جذاباً بشكل خاص للمتقاعدين، أو لمن يبحث عن تدفقات نقدية ثابتة. إنها “فائدة” حقيقية تُعاد إلى المستثمر من الأصول العقارية.
* جذب رؤوس الأموال (المحلية والأجنبية):
تُعد صناديق الريت أداة فعالة لجذب وجذب الأموال إلى السوق العقاري والمالي معاً. فمن خلال توفير السيولة والشفافية (بفضل التداول في البورصة ومتطلبات الإفصاح الصارمة)، تجذب الريت:
* المستثمرين الأفراد: الذين يرغبون في الاستثمار العقاري، ولكن تنقصهم السيولة الكافية لشراء عقار كامل، أو الخبرة لإدارة الأصول.
* المؤسسات الاستثمارية وصناديق التقاعد: التي تبحث عن أصول مدرة للدخل وعالية السيولة لتنويع محافظها وتحقيق عوائد مستقرة.
* الاستثمار الأجنبي: حيث تُقدم الريت قناة استثمارية منظمة ومفهومة للمستثمرين الأجانب الراغبين في التعرض للقطاع العقاري الكويتي دون تعقيدات الملكية المباشرة.
الدخل المدر من الريت: قيمة مضافة للمستثمر
يُعد الدخل المدر من صناديق الريت، والذي يتأتى من إيرادات الإيجارات، ميزة تنافسية كبرى لهذه الأداة الاستثمارية. هذا الدخل ليس مجرد توزيعات عارضة، بل هو تدفق نقدي مستمر ودوري، غالباً ما يكون ربع سنوي أو حتى شهري في بعض الصناديق. يمكن للمستثمرين الاستفادة من هذا الدخل بطرق متعددة:
* مصدر دخل منتظم: يوفر هذا الدخل تدفقاً نقدياً يمكن الاعتماد عليه، مما يجعله جذاباً بشكل خاص للمتقاعدين أو الأفراد الذين يبحثون عن مكمل لدخلهم الشهري أو السنوي.
* إعادة الاستثمار: يمكن للمستثمرين إعادة استثمار هذه التوزيعات لشراء المزيد من وحدات الصندوق، مما يعزز من قوة العائد المركب على المدى الطويل ويزيد من حجم استثماراتهم.
* الحماية من تقلبات السوق: حتى في فترات تذبذب الأسواق أو انخفاض أسعار الوحدات، يظل الدخل المدر يوفر نوعاً من “الوسادة” أو الحماية، حيث تستمر التوزيعات في الوصول إلى المستثمر، مما يخفف من أثر الانخفاضات الرأسمالية غير المحققة.
* جاذبية للمؤسسات: تجذب هذه الميزة أيضاً المؤسسات الاستثمارية وصناديق التقاعد التي تحتاج إلى تدفقات نقدية مستقرة لتلبية التزاماتها.
التجربة الكويتية الرائدة: “بيتك كابيتال ريت”
في الكويت، بدأت هذه المسيرة بإدراج صندوق “بيتك كابيتال ريت” (BAITAKREIT) في بورصة الكويت عام 2020. هذا الصندوق، الذي تديره شركة بيتك كابيتال للاستثمار (الذراع الاستثماري لبيت التمويل الكويتي)، يمثل التجربة الأولى والوحيدة حتى الآن لصندوق ريت مدرج ومتداول في السوق الكويتي. وقد أثبت “بيتك كابيتال ريت” قدرته على توفير تعرض مباشر وشفاف لقطاع العقارات المدرة للدخل في الكويت، مع تقديم دخل دوري لحامليه، مؤكداً بذلك جدوى وفعالية هذا النموذج الاستثماري في السوق المحلي.
مثال بسيط من الخليج: الراجحي ريت (Al Rajhi REIT) في السعودية
لتقريب الصورة، يمكننا النظر إلى تجربة الراجحي ريت في المملكة العربية السعودية، وهو أحد أكبر وأبرز صناديق الريت المدرجة في سوق تداول السعودي. يتميز هذا الصندوق، المتوافق مع الشريعة الإسلامية، بامتلاكه عقارات متنوعة ومدرة للدخل في قطاعات مختلفة بالمملكة. يوفر “الراجحي ريت” لمستثمريه دخلاً دورياً ومنتظماً من إيرادات الإيجارات المحققة، مما يجعله خياراً جذاباً للمستثمرين الباحثين عن عوائد مستقرة من القطاع العقاري، ويُظهر مدى نضج سوق الريت في المنطقة.
أثر صناديق الريت على السوق العقاري وعودة الفائدة
لا يقتصر أثر صناديق الريت على توفير أداة استثمارية جديدة فحسب، بل يمتد ليكون له تأثير إيجابي كبير على سوق العقار الكويتي بشكل عام، ويسهم في “عودة الفائدة” أو تحسين العوائد على الاستثمارات العقارية:
* زيادة الشفافية والتقييم العادل: عندما يتم تجميع العقارات في صندوق ريت مدرج، فإنها تخضع لتقييمات دورية وإفصاحات مالية شفافة. هذا يزيد من وضوح أسعار العقارات وأدائها، مما يساعد على تقييم أكثر واقعية للعقارات ويجعل السوق أقل عرضة للمضاربات غير المبررة.
* تحفيز تطوير العقارات المدرة للدخل: مع وجود صناديق الريت، يصبح هناك مستثمر مؤسسي كبير (صندوق الريت) يبحث عن عقارات عالية الجودة ومدرة للدخل لإضافتها إلى محفظته. هذا يشجع المطورين العقاريين على بناء وتطوير المزيد من المشاريع التجارية والمكتبية والسكنية التي تلبي معايير الجودة وتستهدف عوائد إيجارية مستقرة، بدلاً من التركيز فقط على المكاسب الرأسمالية.
* توفير السيولة لمالكي العقارات: يمكن للشركات أو العائلات التي تمتلك محافظ عقارية كبيرة أن “تسيّل” جزءاً من أصولها عن طريق بيعها لصندوق ريت مقابل وحدات في الصندوق، مما يوفر لهم سيولة يمكن إعادة استثمارها دون الاضطرار لبيع العقارات بشكل مباشر في السوق.
* جذب رؤوس أموال جديدة: صناديق الريت تجذب مستثمرين جدد إلى القطاع العقاري، بما في ذلك المؤسسات وصناديق الاستثمار الأجنبية التي تبحث عن فرص استثمارية عقارية منظمة وسائلة. هذا التدفق لرؤوس الأموال يعزز من حجم وقيمة سوق العقار.
* عودة الفائدة (العائد) إلى الاستثمار العقاري: في الفترات التي قد تشهد تباطؤاً في النمو الرأسمالي للعقارات، أو ارتفاع تكاليف التملك، توفر صناديق الريت وسيلة للحصول على عائد إيجاري جذاب ومنتظم. هذا يذكر المستثمرين بأهمية العائد التشغيلي المستمر للعقار، ويقلل من الاعتماد الكلي على المكاسب الرأسمالية (فرق السعر عند البيع). بعبارة أخرى، تعيد الريت التركيز على “الدخل” كعنصر أساسي في جاذبية الاستثمار العقاري.
لماذا تُعتبر صناديق الريت مهمة للسوق الكويتي؟
* تعزيز الاستثمار العقاري: توفر صناديق الريت آلية منظمة وشفافة للاستثمار في العقارات، مما يفتح هذا القطاع أمام شريحة أوسع من المستثمرين، بما في ذلك صغار المستثمرين والمؤسسات.
* التنويع وتقليل المخاطر: تسمح صناديق الريت للمستثمرين بتنويع محافظهم الاستثمارية خارج الأسهم والسندات التقليدية، وذلك بالاستثمار في محفظة عقارية متنوعة الأصول (تجارية، مكتبية، صناعية، سكنية) وموزعة جغرافياً، مما يقلل من مخاطر التركيز.
* السيولة العالية: على عكس الاستثمار العقاري المباشر الذي يتسم بالسيولة المنخفضة، يمكن شراء وبيع وحدات الريت بسهولة في البورصة خلال ساعات التداول.
* الشفافية والحوكمة: كونها متداولة في البورصة، تخضع صناديق الريت لمتطلبات إفصاح وحوكمة صارمة، مما يعزز من ثقة المستثمرين.
نظرة مستقبلية واعدة
التطورات الأخيرة في منظومة سوق المال الكويتي، بما في ذلك تفعيل نظام الوسيط المركزي (CCP) وتخفيض شروط الإدراج للشركات، تشير إلى مرحلة جديدة من النمو والتنوع. وعلى الرغم من أن التركيز الحالي لهيئة أسواق المال ينصب بشكل أكبر على إطلاق صناديق المؤشرات المتداولة (ETFs) ذات النطاق الأوسع، إلا أن التوقعات تظل إيجابية للغاية بخصوص ظهور صناديق ريت جديدة في المستقبل القريب إلى المتوسط.
دعم بيئة السوق، والطلب المستمر على الاستثمار العقاري، ونمو المشاريع التنموية الكبرى في الكويت، كلها عوامل تشجع شركات إدارة الأصول على تأسيس صناديق ريت جديدة للاستفادة من الفرص الواعدة في هذا القطاع الحيوي.
ختاماً، إن صناديق الريت ليست مجرد أداة مالية؛ إنها جسر يربط بين حيوية القطاع العقاري وكفاءة سوق المال. ومع التطورات التنظيمية والتشغيلية الجارية في الكويت، يبدو المستقبل واعداً لإدراج المزيد من هذه الصناديق، مما سيعزز من مكانة بورصة الكويت كوجهة استثمارية متكاملة ويزيد من الفرص المتاحة للمستثمرين في السوق الكويتي.
